Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое доля в квартире и стоит ли ее покупать». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Речь идет о спорных ситуациях — например, когда в квартиру вселился недобросовестный сособственник. В Росреестре, во-первых, рекомендуют «фиксировать все злоупотребления и нарушения общественного порядка с его стороны с последующим обращением в правоохранительные органы при необходимости». Во-вторых, рекомендуют признать микродолю малозначительной и принудительно выкупить в судебном порядке по рыночной цене.
Риски при покупке долевой собственности
Из-за непростого порядка продажи доли возникает множество рисков при покупке, поэтому следите за тем, чтобы процедура соблюдалась и продавец вас не обманывал.
Вот что может пойти не так:
Продавец продаёт долю в квартире под видом отдельного жилья
Такие ситуации встречаются при продаже маленьких квартир и квартир-студий (площадью 10-20 кв. м). На самом деле это не отдельная квартира, а всего лишь её часть: мошенники делят большую квартиру на несколько, обустраивают крошечные санузлы и кухни и продают их как отдельное жильё. Но в договоре купли-продажи будет фигурировать именно доля в праве.
Как правило, такие объекты продаются на первом этаже или в частных домах — в них проще развести инженерные сети через подвал. Зачастую в объявлениях о продаже сразу написано, что ипотека или покупка с материнским капиталом невозможны. Ведь в случае ипотечного кредита квартиру будет проверять банк, и афера не удастся. Да и на часть квартиры получить кредит намного сложнее.
После введения обязательного участия нотариуса в такой сделке мошенникам приходится сложнее, но не стоит их недооценивать.
Плюсы и минусы покупки доли в квартире
Преимущества покупки доли в квартире:
- низкая стоимость — покупка доли в квартире позволяет обзавестись собственной жилой площадью за небольшие деньги;
- возможность сделать постоянную регистрацию и воспользоваться всеми преимуществами, которые она дает;
- последующий возможный выкуп всех оставшихся долей квартиры;
- инвестирование — покупка доли в квартире выгоднее, поскольку обходится дешевле, чем покупка самой маленькой квартиры или комнаты в коммуналке, а стоимость жилья со временем только растет.
Минусы покупки доли в квартире:
- возможность нарваться на мошеннические схемы — сделку с покупкой доли в недвижимости нужно проверять на все этапах ее совершения, и самым тщательным образом проверять все документы;
- сложно найти покупателя на долю в квартире при дальнейшей продаже — процесс продажи может затянуться во времени;
- условия для дальнейшего проживания в такой квартире могут быть не самыми удобными.
В чем отличие от совместной собственности
Общая совместная собственность — это когда квартира (или дом) в равной степени принадлежат нескольким людям. Но квартира не разделена на доли, и поэтому у всех владельцев равные права на эту квартиру.
Например, по действующему законодательству РФ, всё, что муж и жена покупают в период брака, считается совместным имуществом и принадлежит обоим, а при разводе делится пополам. То есть при совместной собственности один из супругов не может распоряжаться квартирой в одиночку — продать или сдать в аренду. Для этого необходимо согласие второй стороны. При продаже квартиры владельцы должны действовать совместно, так как фактически являются одной стороной сделки.
При долевой собственности квартира находится тоже в общем владении, но каждый из хозяев имеет свою долю и может распоряжаться только ей, а не всей квартирой целиком.
Сособственники: кто такие и что с ними делать?
Покупка в квартире всего лишь доли означает, что в этой квартире должен быть как минимум один сособственник, а то и больше. Соответственно, порядок пользования принадлежащим вам всем жилым помещением должен быть определен совместным соглашением. Если его нет, то все пользуются имуществом на равных основаниях.
Но мы не зря заговорили о «соседях». Если вдруг вы вздумаете продать долю в квартире, то право первоочередного приобретения этой доли принадлежит вашим сособственникам. Делается это следующим образом.
После принятия решения о продажи вашей доли вы должны в письменном виде уведомить об этом других собственников. Причем в уведомлении должны быть прописаны условия продажи доли, в том числе, цена.
Такое предложение передается нарочно под роспись или направляется почтой заказным письмом. У сособственников есть месяц на принятие решения: они либо соглашаются приобрести долю, либо отказываются.
Если по истечении месяца никакого ответа не поступило, то собственник может продать свою долю третьим лицам на условиях, на которых она была предложена «соседям» (за исключением случаев увеличения цены для третьих лиц).
Последствия в случае невыполнения требования законодательства следующие. Сособственники могут подать заявление в суд в течение 3 месяцев с момента продажи доли в квартире о переводе на них прав и обязанностей покупателя. И суд вынесет решение в их пользу.
Но если собственник продает долю кому-то из других собственников, то уведомления остальных «соседей» не потребуется.
Кроме «предупреждения», возможны и иные проблемы с собственниками других долей в квартире. На практике встречаются случаи, когда собственники не одобряют продажу доли третьим лицам, но и сами не хотят покупать ее.
Проще говоря, ставят палки в колеса и продавцу, и покупателю доли. Происходить это может следующим образом: кто-то из собственников или все соглашаются на выкуп доли, но просто тянут время, не собираясь оформлять договор купли-продажи.
Определение долей в квартире
В российском законодательстве предусмотрено три типа собственности: индивидуальная (права на имущество принадлежат конкретному гражданину); общая совместная (регистрируется на супругов без выделения долей) и общая долевая, когда одной недвижимостью владеют, пользуются и распоряжаются два и более собственников, у каждого из которых имеется определенная доля. Общей долевой собственности посвящена глава 16 ГК РФ.
Поскольку доля является собственностью, закон наделяет её собственника правом распоряжаться своим имуществом через дарение, завещание и продажу. Законодательно нет минимального размера долей собственности и ограничения количества и качества владельцев. Собственность может принадлежать либо физическим лицам, либо юрлицам, либо гражданам и организациям одновременно.
Доля в жилом помещении может быть двух типов:
- реальной – через выделение частей от целого с помощью обыкновенной дроби (к примеру, в «трешке», где проживает семья из трех человек, каждому принадлежит 1/3 квартиры);
- идеальной, или в натуре, когда одно помещение конкретного метража (комната) приобретает статус выделенной доли.
Госрегистрация сделки с долями
После заверения нотариусом ДКП, документ нужно зарегистрировать в Росреестре, заполнив и подав соответствующее заявление со всеми перечисленными выше документами. С февраля 2019-го весь пакет для госрегистрации должен отправлять сам нотариус, который не имеет права взимать дополнительные деньги за эту операцию, кроме госпошлины в размере 2 тыс. руб.
Также участник сделки по-прежнему вправе самостоятельно отправить документы на рассмотрение в Росреестр, через официальный сайт ведомства, личное посещение этой федеральной службы, МФЦ или сайт госуслуг.
Росреестр регистрирует переход права собственности в течение 3 рабочих дней с даты подачи документов в отделении. При подаче же документов через сайт ведомства или госуслуги рассмотрение сокращается до одного рабочего дня. А вот регистрация через МФЦ потребует пяти рабочих дней.
После завершения Росреестром регистрации перехода права собственности ведомство ставит специальную регистрационную надпись на ДКП и выдает выписку из ЕГРН.
Если один из владельцев квартиры продает свою долю собственности, то для внесения ясности в житейские обстоятельства используется договор о порядке пользования жилым помещением (квартирой, домом). В простоте говоря, данный документ отражает географию обитания жильцов: примерно по принципу «это комната бабушки, это комната ребенка, здесь живут папа с мамой» и т.п. Договор, по сути, лишь фиксирует некие (обычно сложившиеся ранее) особенности проживания в квартире, только делает их предметом юридически зафиксированного соглашения. Когда порядок пользования квартирой устанавливается сособственниками по взаимному согласию, документ оформляется и заверяется у нотариуса (заверяется сама бумага, затраты незначительны). Если согласие не найдено — вопрос, кто в какой комнате живет, решается через суд.
Для продажи доли установление порядка пользования квартирой весьма важно. Именно данный документ определяет, как и в какой комнате (комнатах) потенциальный покупатель доли сможет жить. Стоит добавить, что при небольшой величине доли собственности в квартире (или если она однокомнатная) покупатель оказывается в двойственном положении. С одной стороны, он, участвуя в правах собственности, должен иметь право на проживание в квартире. С другой стороны, это может быть невыполнимо по чисто техническим причинам.
Стоит добавить, что встречаются (редко) случаи когда собственность оформлена как совместная. Выделение долей происходит опять же двумя путями: либо через подписание у нотариуса договора о выделении долей (опять же заверяется не сделка, а сама бумага), либо в судебном порядке. Нотариально заверенный договор или решение суда является основанием для выдачи регистрационными органами сособственникам новых свидетельств о праве собственности.
Плюсы покупки доли в квартире
Приобретение доли в квартире имеет ряд преимуществ, к которым относятся следующие пункты:
- Стоимость
Если говорить о финансовой стороне, то покупка доли является очень выгодной, поскольку обойдется намного дешевле, нежели приобретение даже самой небольшой квартиры. Кроме того, расчет стоимости доли в жилье не производится по типичному методу. Так, если вы покупаете ½ части всего жилья, то это еще не означает, что вам придется выплачивать половину от всей стоимости жилья.
- Вопрос с регистрацией
Если вы покупаете долю в квартире, то тем самым можете решить вопрос с регистрацией. Что, в свою очередь, позволит трудоустроиться и получить медицинское обслуживание и решить многие жизненно необходимые организационные моменты. Однако и в данном случае не стоит игнорировать возможные ошибки, которые могут возникнуть при оформлении документов.
В целом, на вашей доле в квартире вы имеете полное право прописать членов вашей семьи, поскольку не так важно, на какой именно площади будут прописаны несколько владельцев жилья. Однако этот вопрос следует поднимать еще в период обсуждения с продавцом всех условий покупки доли в квартире.
- Последующий возможный выкуп
Кроме того, вы имеете право в дальнейшем полностью выкупить всю оставшуюся часть квартиры, в которой вы имеете долю. Однако стоит учитывать и то, что продавцы доли в жилье обычно не планируют продавать свою долю и предоставлять возможность полностью выкупить квартиру, хотя и встречаются редкие случаи. Как правило, продажу доли в квартире делают для того, чтобы решить возникшие финансовые проблемы, а не с целью окончательно избавиться от жилой площади.
- Хороший вариант инвестиции
На что нужно обратить внимание при покупке?
- Через договор дарения долю отдают с целью избежать налогов, а зачастую по причине того, что другие содольщики пожелали выкупить эту долю, но продавец не хочет идти им навстречу. Это должно настораживать покупателя.
- Обсудите все возможные проблемные моменты до заключения сделки. Возможно, необходимо серьезно поговорить с другими владельцами долей. Не стоит пренебрегать этим, в будущем это может значительно упростить ваше проживание с ними.
- О правилах совместного «общежития» можно договориться как в устной, так и письменной форме, заверив соглашение у нотариуса.
- Узнайте как можно больше о личности продавца, внимательно проверяйте документы и обращайте внимание на самые элементарные вещи, которые могут помочь предотвратить возможные риски.
Если среди совладельцев — несовершеннолетние
Если в долевой собственности есть владельцы — дети, то ситуация еще сложнее. В этом случае уведомление отправляется на имя родителей. Причем и того — и другого, даже если они в разводе. Отказаться от преимущественного права покупки родители должны за своего ребенка — оба! И обязательно с разрешения органов опеки и попечительства.
Официальный отказ — сделку ускорит. Но, если чуда не случится, и родители несовершеннолетнего долевого собственника просто не станут заморачиваться с документальным отказом, то все решается довольно просто, хоть и немного дольше. Через 30 дней «молчания» — у продавца появляется право на сделку. Как и в случае с совершеннолетними владельцами — документы о предложении сделки — прикрепляются к делу. Для нотариуса они послужат гарантом чистоты сделки.
Для осуществления сделки потребуется подготовить следующий пакет документов:
- документы, подтверждающие права собственности на объект недвижимости: договоры купли продажи, дарения или обмена, свидетельства о праве на наследство;
- бумаги, свидетельствующие о государственной регистрации права собственности (выписка из ЕГРП, свидетельство о регистрации права собственности) и отсутствии обременений, препятствующих совершению сделки;
- документы, подготовленные Бюро Технической Инвентаризации, содержащие описание и характеристику объекта: кадастровый план, поэтажный план строения. экспликацию с чертежами и указанием площади отдельных помещений;
- выписка из домовой книги, в которой указаны все зарегистрированные на момент сделки граждане.
Что такое доля в квартире и стоит ли ее покупать?
Рост цен на квартиры создает проблему нехватки жилплощади. Многие люди не могут позволить себе покупку отдельного жилья. Есть возможность найти альтернативу – долю в квартире (например, в ту же самую ипотеку).
Доля в квартире – это процент в общей собственности на жилое помещение. Различают выделенные и не выделенные доли. Первые являются изолированными комнатами (спальня – 18 м²), а вторые – условной дробью (например, ¼ часть квартиры).
Может ли покупка доли сравниться с приобретением целой квартиры? Однозначно, нет! Даже если размер этой доли 12/13 или 20/21, человек не является единственным собственником. Нужно учитывать интересы остальных содольщиков.
Другой вопрос, стоит ли вообще покупать долю в квартире? Не все горят желанием связываться с частями жилья. Остальные, напротив, считают такой вариант самым оптимальным.
Долевая собственность не требует согласия совладельцев для реализации. Однако получение консультации квалифицированных юристов поможет избежать проблем, о возникновении которых рядовому гражданину не придёт в голову.
Так, при отсутствии согласия соседей, покупка доли для прописки возможна лишь в отношении избранного круга лиц:
- нового собственника;
- супруга или супруги владельца;
- несовершеннолетних детей.
Как правильно оформить покупку доли в квартире?
При покупке доли в квартире возникают некоторые непредвиденные проблемы и риски. Чтобы избежать трудностей и обеспечить себе юридическую защиту, необходимо оформить все правильно.
Сначала стоит выделить, зачем вы покупаете долю в квартире. Если вашей целью является жилье для проживания, то варианты продажи этой доли в будущем вас, возможно, не будут интересовать. Однако, если вы покупаете долю как инвестицию и планируете воспользоваться правом распоряжения ею в будущем, то вам нужно будет обратить внимание на особенности продажи и правилами нахождения собственником доли.
После того, как вы определились с целью покупки доли в квартире, стоит обратиться к своему юристу для проверки документов и условий сделки. Это поможет избежать возможных проблем в будущем.
Новый собственник – новое соглашение
Согласно Гражданскому кодексу РФ (ГК РФ), участники долевой собственности пользуются общим имуществом либо в установленном судом порядке, либо по их соглашению (п. 1 ст. 247). Даже если такое соглашение о пользовании квартирой достигнуто, при смене одного из собственников оно теряет силу. Если покупателю удастся вновь договориться с другими совладельцами – хорошо, а если нет, спор придётся разрешать в суде.
Рассмотрим ситуацию: по мнению остальных собственников, новоиспечённому владельцу 1/3 доли в квартире должна достаться самая маленькая из трёх комнат. Если он не согласен, можно: а) смириться с этим, б) потребовать ежемесячную денежную компенсацию от других совладельцев, в) обратиться в суд.
Кстати, требование о компенсации будет законным. Если соотношение жилой площади комнат в пользовании каждого из «квартирных дольщиков» не соответствует соотношению долей в праве, пользователи меньших комнат вправе требовать ежемесячной компенсации от пользователей больших (ГК РФ, п. 2 ст. 247). Но, скорее всего, на практике добиться такой компенсации получится только через суд.