Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как обменять квартиру на квартиру с доплатой». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обменом муниципальной квартиры занимается ответственный квартиросъёмщик с согласия остальных лиц имеющих право на проживание в этой квартире. Если право на проживание в квартире есть у несовершеннолетних граждан, для обмена потребуется разрешение органов опеки.
Как обменять квартиру в ипотеке на другую
Обмен квартиры в ипотеке вполне возможен, но нужно соответствовать условиям банка-кредитора. Они у всех разные.
Для проведения такой сделки нужно соблюдение следующих пунктов:
-
Прошел определенный срок с момента подписания договора, а большая часть задолженности погашена. Так банки защищаются от убытков и быстрых перепродаж. Срок и лимит может быть прописан в кредитном договоре или в правилах банка по ипотеке.
-
Кредит оплачивается добросовестно и без просрочек. Для банка это сигнал к одобрению или неодобрению сделки по обмену.
-
Новая квартира находится в регионе, который обслуживает банк. В противном случае сделку могут не одобрить.
Что нужно сделать для обмена ипотечной квартиры:
-
Получить согласие от банка на обмен.
-
Подписать договор мены со встречной стороной. Теперь в залоге будет новая квартира.
В таком случае залог по старому кредитному договору перейдет на новый объект.
ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
- Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
- После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
- В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
- Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
- Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).
РАЗМЕР, СРОКИ И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Стоимость услуг Исполнителя определяется Онлайн-заказе юридических услуг в соответствии с Прайс-листом. Исполнитель вправе самостоятельно вносить изменения в Прайс-лист. Стоимость оплаченных Заказчиком услуг на основании созданного Онлайн-заказа юридических услуг изменению не подлежит. Стоимость услуг Исполнителя не включает НДС в связи с применением Исполнителем упрощенной системы налогообложения.
- Юридическая услуга предоставляется в полном объеме при условии 100% (стопроцентной) предоплаты Заказчиком.
- Оплата юридических услуг производится Заказчиком в российских рублях с использованием банковской карты на веб-сайте Исполнителя после заполнения Онлайн-заказа юридических услуг. Также Заказчик может оплатить услуги Исполнителя с помощью банковской карты в Личном кабинете клиента или иным способом на основании Счета на оплату, размещенного Исполнителем в Личном кабинете клиента.
- Оплата стоимости услуг производится Заказчиком в срок не позднее 3 (трёх) дней с момента создания Заказчиком Онлайн-заказа юридических услуг. По истечении указанного срока Исполнитель вправе внести изменения в стоимость, состав и сроки оказания услуг.
- Услуги считаются оплаченными Заказчиком с момента поступлении всей суммы оплаты на расчетный счет Исполнителя.
- После проведения Заказчиком предоплаты и зачисления денежных средств на расчетный счет Исполнителя настоящий Договор вступает в силу.
- Настоящим Исполнитель и Заказчик (в дальнейшем – Стороны) договорились, что в случае, если на момент прекращения или расторжения Договора стоимость оплаченных услуг превышает стоимость фактически оказанных Исполнителем услуг, то разница между указанными суммами не возвращается, а признается внесенной Заказчиком в счет оплаты (предоплаты) услуг Исполнителя в рамках других (в том числе будущих) договоров. Для возврата указанных денежных средств Заказчик должен направить Исполнителю письменное заявление с указание полных банковских реквизитов расчетного счета.
- Исполнитель соблюдает режим конфиденциальности всей информации, полученной от Заказчика в процессе оказания юридических услуг и уполномоченных им лиц, конфиденциальность личной информации Заказчика, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.
- Заказчик уведомлен и соглашается с тем, что он отправляет информацию по незащищенным каналам электронной связи компьютерной сети общего пользования, и Исполнитель не несет ответственность за сохранность информации, передаваемой по таким каналам электронной связи.
- Письменная консультация, письменные документы (заявления, письма, жалобы, претензии и иные по запросу Заказчика), подготовленные Исполнителем, высылаются Заказчику на электронный адрес, указанный им в Онлайн-заказе юридических услуг. Заказчик не вправе использовать полученные от Заказчика документы для распространения среди неограниченного круга лиц и публикации на интернет-ресурсах.
- Акцептируя настоящую Оферту, Заказчик выражает своё согласие Исполнителю обрабатывать свои персональные данные, в том числе фамилию, имя, отчество, дату рождения, пол, место работы и должность, почтовый адрес, домашний, рабочий и мобильный телефоны, адрес электронной почты, иные сведения, предоставленные для оказания услуг, включая сбор систематизацию, накопление, хранение, уточнение, использование, распространение, для проведения исследований, направленных на улучшение качества услуг Исполнителя, маркетинговых акций, стратегических исследований и для продвижения услуг Исполнителя путём прямых контактов с Заказчиком с помощью различных средств связи, включая, но не ограничиваясь: почтовую рассылку, электронную почту, информационную сеть Интернет. Заказчик выражает согласие Исполнителю на обработку своих персональных данных с помощью автоматизированных систем управления базами данных и иных программных средств. Заказчик не возражает против передачи Исполнителем своих персональных данных третьим лицам, если это необходимо для реализации настоящего Договора.
- Согласие Заказчика на сбор и обработку его персональных данных является бессрочным и может быть отозвано путём направления Исполнителю письменного заявления.
Помощь в обмене квартир
Мы очень приблизительно рассмотрели лишь общую схему, не упоминая об огромном количестве сопутствующих обстоятельств.
Это, в частности, правовые риски. К ним относятся и права супругов, даже бывших, и отсутствие по различным причинам кого-либо из собственников, и наличие несовершеннолетних владельцев, и необходимость получения дополнительных документов для подтверждения права распоряжаться недвижимым имуществом, и привлечение ипотечных или иных средств. Перечисление может занять не одну страницу, но каждую тонкость необходимо учесть для того, чтобы предстоящая операция не просто совершилась, а еще и прошла в полном соответствии с требованиями законодательства.
Есть риски финансовые – как вносить аванс за выбранную квартиру, как сделать так, чтобы не потерять внесенные деньги, как правильно произвести расчеты, чтобы не остаться и без квартиры, и без денег.
И конечно, не стоит забывать о «трудностях перевода»: чем больше участников в сделке, тем меньше шансов, что они между собой договорятся без медиатора.
Услуги обмена недвижимости предполагают участие специалиста, обладающего глубокими знаниями, позволяющими грамотно оценить актуальную рыночную стоимость объектов недвижимости, выявить все нюансы, определить стратегию проведения сделки, защитить права ее участников и максимально их обезопасить, исключив даже малейшие риски утраты права собственности.
Даже если вы полностью уверены в своих силах и готовы приступить к проведению обмена самостоятельно, сделайте перед этим лишь один шаг – проконсультируйтесь со специалистами. Вы правильно определили цену и своей квартиры, и той, которую планируете приобрести? Точно знаете, какие документы вам необходимо подготовить, а какими должен располагать продавец? Уверены, что сумеете проконтролировать все этапы подготовки к сделке и без проблем ее провести? Отлично, вы убедитесь, что все делаете правильно. Ведь в риэлторские услуги по обмену квартир входит и консультирование клиентов. А вдруг вы что-то не учли и это ставит под угрозу всю операцию? Тогда вам непременно подскажут, что именно не так и каким образом это исправить. Не пренебрегайте возможностью получить из первых рук самую актуальную и достоверную информацию, и тогда любой обмен пройдет быстро, просто и без проблем.
Список документов зависит от того, кому принадлежит обмениваемая квартира – муниципалитету или частному собственнику.
Существует общий перечень, который нужно собрать, чтобы мена состоялась, и дополнительная документация, которую запрашивают по муниципальному жилью и частной собственности.
Обязательные документы при обмене. Паспорт собственника / нанимателя. Выписка из домовой книги/ справка о зарегистрированных жильцах.
Разрешение от отдела опеки, если есть несовершеннолетние или недееспособные граждане.
Технический/ кадастровый паспорт.
Справка об оценке недвижимости.
Справка об отсутствии долга по ЖКХ.
Документы на новую квартиру.
Договор мены квартирами.
Документация по муниципальному жилью дополнительно к основному пакету. Ордер на квартиру / договор соцнайма. Справка о санитарном состоянии жилья.
Письменное согласие семьи, включая временно выписанных лиц, с нотариальным заверением.
Дополнительные документы по частной собственности. Выписка ЕГРН или свидетельство о собственности. Согласие супруга, заверенное у нотариуса, если квартира находится в совместной собственности.
Нужно ли платить налог при обмене квартиры?
При продаже недвижимости с прибылью чаще, чем раз в 5 лет, нужно платить подоходный налог – 13 процентов от чистого дохода. Т.е., если А. купил квартиру в 2018 г. за 5 млн. рублей, а продал в 2021 г. за 10 млн., ему придётся подать декларацию и перечислить государству 13% от разницы в 5 миллионов, или 650 тысяч рублей.
Поскольку согласно ст.567 ГК РФ к договору мены применяются правила сделки купли-продажи, то и налог в схожей ситуации платить придётся. Но есть нюанс! Например, подлежат обмену две равноценные квартиры, рыночная стоимость которых выросла. В договорах можно указать цифру, которая устроит обе стороны (например, цену при приобретении/создании). В этом случае платить налог не придётся. Прямого нарушения закона нет, поскольку участники вправе определить любую цену.
Откуда берется доплата и каковы ее размеры
Чаще всего квартиры имеют разную стоимость:
- две квартиры одинаковы по технико-эксплуатационным характеристикам, но одна находится в престижном районе, а другая совсем наоборот;
- один человек хочет сменять свою квартиру на меньшую с целью заработать «чистыми» некоторую сумму наличных денег, а другой улучшает свои жилищные условия и готов доплачивать за «расширение».
Поэтому без доплаты не обойтись. Если говорить о размере доплаты, то к ней приходят разными путями:
- обоюдное согласие (обе стороны подумали, договорились, оформили сделку);
- мучительные поиски консенсуса (продавец хочет получить максимум, а покупатель хочет потратиться минимально).
Внимание! При обменах стало популярным указывать стоимость квартир ниже рыночной. С одной стороны, в ряде случаев это позволяет продавцу уходить от уплаты налогов, а покупатель иногда не желает «светить» деньги, потраченные на покупку квартиры.
Однако в случае непредвиденных обстоятельств любая сделка может быть повернута вспять, и любые претензии на обратное взыскание уплаченных денег будут ограничены рамками тех цен, которые прописаны в договоре купли-продажи;
- сроки (чем быстрее одному нужно совершить сделку, тем больше другой может на этом выгадать в свою пользу);
- конкуренция (чем больше претендентов на один и тот же объект, тем выше размер доплаты продавцу).
В случае, когда доплата не подразумевается, дело лишь за малым: оформить несложный договор. При неравнозначном обмене разница в цене двух квартир отражается в договоре.
Чем обмен квартиры отличается от продажи
Договор купли-продажи – соглашение, по которому один участник сделки передает имущество второму за денежное вознаграждение. Здесь присутствует один продавец и один покупатель, а в качестве объекта сделки выступает одна квартира или дом. Как отмечает юрист компании «Лисит» Сергей Бруцкий:
«Договір купівлі-продажу в сучасному світі є переважним механізмом набуття права власності через свою універсальність та досить великий вибір різноманітних пропозицій від забудовників на ринку первинної нерухомості. Перевагою даного договору є пряма і безпосередня фіксація факту купівлі нерухомості та набуття права власності з моменту укладення договору і його нотаріального засвідчення.
Сам договір, зазвичай, є типовим і зрозумілим, тому, на мою особисту думку, більше уваги слід приділяти саме додатковим угодам, що зазвичай йдуть разом з ним, адже, саме там досить часто забудовник трохи «хитрує», додаючи квадратні метри спільної житлової площі, занадто абстрактно описуючи стан завершення квартири на момент продажу, завищені майбутні комунальні платежі через власний створений ЖЕК без можливості розірвання з ним договору про надання послуг і багато іншого».
Договор мены – соглашение, в рамках которого обе стороны принимают на себя обязательства передать имущество друг другу. Здесь каждый участник продает и покупает.
Кому актуальна смена квартиры
Агенты по недвижимости, имеющие богатый и длительный опыт, наверняка сталкивались с самыми различными ситуациями в жизни их клиентов, с самыми разными причинами, по которым те искали возможность обмена однокомнатной квартиры или другой недвижимости.
- В связи с увеличением семьи требуется и расширение жилплощади. И наличие даже однокомнатной квартиры уже может стать хорошим началом для улучшения качества жизни.
- Возникает у клиентов и необходимость в изменении места проживания. Кому-то нужно быть ближе к работе, кто-то переселяется ближе к стареньким родителям.
- Разменивается или обменивается жилье и при разводе.
Тот, кто хочет обменять большую площадь на более компактные размеры жилья, может нуждаться в денежных средствах и рассчитывает на получение доплаты. Если нет острой необходимости в просторных хоромах, почему бы не получить хороший доход от своей недвижимости?
Порядок обмена и необходимые документы
В современных реалиях предлагаются 2 возможности: прямая и альтернативная купля-продажа. В простой есть только продавец и покупатель. В альтернативной – владелец продаваемой недвижимости является покупателем другого объекта. Количество лиц, участвующих в этой многоступенчатой сделке, может быть от 3 и выше. Сложность в том, что все ДКП должны подписываться одновременно.
Что говорится в конкретных ситуациях:
- «Альтернатива подобрана!» – продавец нашел приемлемый вариант нового жилья.
- «Легкая или реальная альтернатива» (при условии адекватных притязаний к понравившейся квартире) – например, продажа двушки с одновременной покупкой трешки в этом же районе с доплатой.
- «Сложная или нереальная альтернатива» – к примеру, продажа малогабаритной двушки с одновременной покупкой трешки в этом же районе без доплаты.
Обмен квартиры или альтернатива
В обиходе под обменом подразумевается любая сделка с жильем, при которой новая квартира приобретается взамен существующей. До 1990 года обмен был практически единственным способом изменения жилищных условий. С развитием современного рынка недвижимости «классический» обмен уступил место так называемому «обмену через куплю-продажу».
С юридической точки зрения обмен может быть осуществлен лишь между нанимателями неприватизированного жилья. Если же в сделке участвуют квартиры, находящиеся в собственности, применяется юридический термин «мена». При этом в большинстве случаев обменные по сути операции совершаются путем продажи одной квартиры и покупки другой, то есть юридически обменами не являются.
Виды обмена.
Обмен квартиры – дело гораздо более сложное и хлопотное, чем «альтернативная сделка». Ведь для его осуществления требуется, чтобы вас устроила другая участвующая в обмене квартира, а ваша квартира в свою очередь устроила хозяев той квартиры. Соответственно, если число квартир, участвующих в обмене, больше двух, сложность подобного «увязывания» интересов возрастает в геометрической прогрессии. Получаем «альтернативную цепочку». Суть схемы такова. Квартира, предлагаемая к обмену, выставляется на продажу. После того, как покупатель на нее найден, для продавцов подбирается устраивающая их квартира из числа тех, что продаются на открытом рынке. Конечно, такая схема сама по себе гораздо более удобна, чем прямой обмен, так как позволяет избежать необходимости согласования встречных интересов обменивающихся. Однако есть небольшая проблема: для того, чтобы «альтернативная цепочка» осуществилась, в самом ее начале должен находиться «чистый» покупатель, или покупатель с «живыми деньгами», который готов к приобретению за деньги, ничего не продавая, а в конце «цепочки» должна находиться «свободная» квартира (т.е. продавцу взамен продаваемой квартиры нет необходимости приобретать иное жилье).
Схема обмена. В сделке участвуют приватизированные квартиры. Поэтому переход права собственности осуществляется на основании договоров купли-продажи. И в этом смысле технология проведения сделки ничем не отличается от обычной покупки и продажи жилья.Возможность доплаты при размене позволит приобрести жилье лучшего качества
Многие россияне считают, что доплата при обмене позволит получить жилье с лучшими условиями. Однако, это не всегда так.
Прежде всего, потому, что доплата не всегда выражается в денежном эквиваленте. Бывший собственник жилья может оставить в качестве доплаты свою мебель. Более того, в качестве доплаты может выступать сделанный ремонт в квартире или доме. Все нюансы оговариваются и подтверждаются документально.
Таким образом, гражданин может получить равнозначное жилье, но — с новой мебелью.
В договоре, который заключает продавец и покупатель, пункт с доплатой обязательно должен быть. Следует указать порядок оплаты, сроки, сумму доплаты.
Обратите внимание, что сделка с доплатой возможна только с приватизированными жилыми помещениями.
Как найти выгодный вариант обмена?
При поиске выгодного варианта обмена двухкомнатной квартиры на однокомнатную с доплатой восточное направление Москвы является одним из наиболее перспективных. В этом районе часто можно найти недвижимость с хорошими условиями, а цена может быть более привлекательной по сравнению с другими частями города. Кроме того, Марьино и Бутово, находящиеся вблизи Москвы, также предлагают множество выгодных вариантов.
Прежде чем искать выгодный вариант обмена, вам следует определить ценовые параметры сделки. Укажите свою квартиру и закладку максимальной доплаты, которую вы можете предложить. Также вы можете указать район, количество комнат и площадь, которую предпочитаете.
Эксперты по недвижимости могут быть полезными вам в поиске выгодных вариантов обмена. Такие агентства предлагают свои услуги по подбору и продаже недвижимости, а также помогут с оформлением договора обмена. Они могут провести с вами консультацию, помочь с продажей и ремонтом вашей квартиры, а также подобрать подходящий объект для обмена.
Подав заявку на сайте агентства, вы получите информацию о свободных для обмена вариантах жилья в Москве и Подмосковье. Укажите в заявке свои предпочтения и желаемый район. Агентство перезвонит вам и предложит варианты, соответствующие вашим запросам.
При выборе выгодного варианта обмена обратите внимание на такие критерии, как расположение дома и улицы, этажность, наличие ремонта и другие важные параметры. Не забудьте учесть ограничения, связанные с ипотекой и согласие собственника на обмен.
Также при обмене квартир, следует учитывать цены на рынке недвижимости и сравнивать их. Будьте готовы к доплате, если ваша квартира имеет большую стоимость по сравнению с желаемым объектом обмена. Обратите внимание на новостройки, они могут быть более выгодными вариантами для обмена.
Хорошо продуманный обмен
Обмен двухкомнатной квартиры на однокомнатную с доплатой — это прекрасная возможность обновить свое жилье, сделать покупку более выгодной и удобной. При этом, очень важно тщательно продумать все детали обмена, чтобы получить максимальную выгоду и минимизировать риски.
Прежде чем приступить к обмену квартиры, необходимо определиться с ценой своего объекта недвижимости. Для этого можно обратиться к экспертам, которые проведут оценку квартиры и помогут определить ее рыночную стоимость. Также стоит учесть состояние квартиры — если она требует ремонта, то это следует учесть при определении цены.
Далее необходимо подобрать подходящий вариант для обмена. Обратите внимание на район, количество комнат, состояние квартиры, наличие доплаты и любые другие условия, которые могут повлиять на ваш выбор. Укажите все ваши требования и пожелания, чтобы агенты по недвижимости могли предложить вам наиболее подходящие варианты.
Когда вы выбрали подходящую квартиру для обмена, необходимо составить договор обмена. Убедитесь, что в договоре указаны все условия обмена, площадь и количество комнат квартиры, ремонт и другие характеристики объекта. Также следует обратить внимание на согласие собственника и обработку данных.
После заключения договора приходит время оформления сделки. Обмен квартирой с доплатой может быть сопряжен с покупкой или продажей недвижимости в другом районе или даже в другом городе. В таком случае важно получить ключи от своей новой квартиры и продать или купить другую недвижимость, если таковая имеется.
Проверка юридической чистоты жилья
При покупке или обмене жилья необходимо обратить внимание на юридическую чистоту объекта недвижимости. Проверка этого фактора является важной частью процесса сделки, так как от этого зависит ваша безопасность и возможность свободного распоряжения жильём.
Одним из первых шагов в проверке юридической чистоты жилья является проверка документов собственника, подтверждающих его право собственности на объект недвижимости. Для этого необходимо ознакомиться с договором купли-продажи, свидетельством о регистрации права собственности и иными соответствующими документами.
Уточните информацию о истории объекта недвижимости. Узнайте о наличии исторических обременений, таких как залоги, ипотеки или другие ограничения на право собственности. Также обратите внимание на возможные судебные разбирательства или долги перед органами власти.
Если вы не уверены в своих силах, обратитесь к профессионалам. Юристы и эксперты по недвижимости смогут провести полную проверку юридической чистоты объекта и подготовить справку о состоянии документов. Это позволит избежать рисков и непредвиденных проблем в будущем.
Также необходимо проверить техническое состояние жилья. Осмотрите квартиру или дом с целью выявления возможных скрытых дефектов или проблем с коммуникациями. Обратите внимание на состояние крыши, фасада, окон, систем отопления и водоснабжения. Эти факторы могут потребовать дополнительных затрат на ремонт и обслуживание.
Не забудьте также проверить рыночную стоимость жилья в данном районе. Сравните цены на похожие объекты недвижимости, чтобы убедиться в адекватности предложения. Это поможет вам определиться с конечной ценой и понять, стоит ли доплачивать при обмене или продаже вашего жилья.
В результате проверки юридической чистоты жилья, вы сможете принять информированное решение о покупке или обмене объекта недвижимости. Это защитит вас от возможных проблем и обеспечит спокойное проживание в новом доме.
Похожие записи: