Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Когда можно сделать дарственную после покупки квартиры в ипотеку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Многие граждане, видя, какие сложности возникают при осуществлении дарения ипотечной квартиры, пытаются обойти вышеуказанные условия. К сожалению, нарушение условий договора, в котором говорится о запрете дарения, карается негативными последствиями.
Есть ли варианты подарить жилье в обход банка?
- Во-первых, в регистрации таких прав собственности вам откажет Росреестр.
- Во-вторых, к вам, по факту выявления нарушений, будут предъявлены серьезные меры.
Так, кредитная организация может подать на вас в суд, в связи с чем, сделка дарения признается недействительной, к вам будут применены различные штрафы.
- С вас могут потребовать досрочного погашения суммы задолженности по ипотечному кредитованию, с выплатой всех процентов.
Если вы не можете возвратить сумму в полном объеме, с вас потребуют предоставить недвижимость в виде квартиры, которая являлась залогом.
Поэтому, не стоит действовать поперёк закона.
Налог при дарении квартиры
Выплата налогов по сделке дарения для физических лиц не ведется, но лишь при условии близкородственной связи дарителя и одаряемого (Налоговый кодекс, ст.217, п.18.1). Правом совершения необлагаемой налогом сделки дарения недвижимости обладают лица, состоящие в следующих родственных связях:
- муж, жена;
- дети (также усыновленные);
- отец, мать;
- бабушка, дедушка;
- внуки;
- сестры, братья (также сводные – один общий родитель).
По разъяснению Минфина (письмо за №03-04-05/4896 от 29.01.2018 г.) близкое родство дарителя и одаряемого требуется подтвердить документально.
В случае дарения квартиры дальнему родственнику либо постороннему лицу, последний (одаряемый) обязан выплатить 13% НДФЛ. Если же одаряемый не является гражданином Российской Федерации (нерезидент РФ), налоговая ставка для него 30% (Налоговый кодекс, ст.224, п.3).
При отсутствии близкородственной связи между дарителем квартиры и одаряемым ею рациональнее проводить сделку договором купли-продажи. Иначе размер налога будет попросту больше (Налоговый кодекс, ст.217.1, п.5):
- при не указании в договоре дарения стоимости даримой квартиры рыночной стоимостью признается ее кадастровая оценка;
- при указании стоимости даримой квартиры налогообложение сделки дарения происходит путем сравнения договорной цены с оценкой кадастра, помноженной на 0,7 (корректирующих коэффициент).
Pacxoды нa oфopмлeниe дapeния
Дoгoвop дapeния мoжнo зaключить в пpocтoй пиcьмeннoй фopмe или yдocтoвepить y нoтapиyca. Нoтapиaльнoe yдocтoвepeниe нe oбязaтeльнo, нo ecли cтopoны вcё-тaки peшaт eгo cдeлaть, пpидётcя зaплaтить 0,5 пpoцeнтa oт кaдacтpoвoй cтoимocти нeдвижимocти, нo нe мeнee 300 pyблeй и нe бoлee 20 000 pyблeй. Кpoмe этoгo пpидётcя oплaтить тexничecкиe paбoты – cocтaвлeниe дoгoвopa и кoпиpoвaниe дoкyмeнтoв.
Oбpaтитe внимaниe – ecли дapитe дoлю нeдвижимocти, тo визитa к нoтapиycy избeжaть нe yдacтcя. Любoe oтчyждeниe дoли в пpaвe oбщeй дoлeвoй coбcтвeннocти мoжeт coвepшaтьcя тoлькo c нoтapиaльным yдocтoвepeниeм.
Eщё oдин нюнac — ecли в пocлeдyющeм нaдyмaeтe пpoдaвaть квapтиpy зa ипoтeчныe дeньги, c пpocтoй пиcьмeннoй фopмoй мoгyт вoзникнyть зaтpyднeния. Нeкoтopыe бaнки плoxo oтнocятcя к тaким пpaвoycтaнaвливaющим дoкyмeнтaм.
Peгиcтpaция пpaвa coбcтвeннocти в Pocpeecтpe oбoйдётcя в 2 000 pyблeй. Этy cyммy пpидётcя зaплaтить в любoм cлyчae, нeвaжнo, пoдпиcывaeтe вы пpocтyю пиcьмeннyю фopмy или нoтapиaльнo yдocтoвepяeтe cдeлкy.
Преимуществом дарения ипотечной квартиры выступает возможность передачи имущества другому лицу без длительного ожидания. Кроме того, заключить сделку очень просто. Потребность в нотариальном заверении договора отсутствует. Заполнить бланк документа также не сложно.
Однако дарственной на квартиру в ипотеке присущ целый перечень недостатков. В список входят:
- Банки с неохотой одобряют подобные сделки. Существует риск, что заемщик впустую потратит время.
- Предстоит подготовить большой пакет документов.
- Возникнут дополнительные затраты.
- Если попробовать подарить недвижимость без согласия финансовой организации, нарушителя могут привлечь к ответственности.
Можно ли забрать подаренную квартиру?
В законе предусмотрены ситуации, которые позволяют расторгнуть договор дарения через суд, даже если сделка будет максимально надёжной. Однако их не очень много. Сюда входят:
- Изменение жизненных обстоятельств, вынуждающих дарителя вернуть квартиру. Например, если бабушка подарила квартиру внуку, затем серьёзно заболела и ей потребовались деньги на лечение
- Покушение на жизнь или умышленное нанесение телесных повреждений дарителю или его близким родственникам. Тут, я думаю, примеров приводить не надо. Если одаряемый попытается убить/изобьёт дарителя или его родственников, подаренную квартиру у него можно забрать через суд
- Плохое отношение к объекту недвижимости. Если одариваемый человек небрежно относится к полученной квартире, и довёл её до критического состояния
Договор дарения также можно расторгнуть по обоюдному согласию сторон.
Все бланки договоров и заявлений можно найти в Интернете. Вопросов по заполнению, как правило, не возникает. Главное учесть все нюансы (количество собственников и пр.), собрать полный пакет документов и зарегистрировать сделку в Росреестре. Если у вас есть какие-то сомнения, лучше пообщаться с юристом.
Можно ли подарить долю в ипотечной квартире?
Подарить долю квартиры, равно как и всю квартиру, находящуюся в ипотеке, можно только с согласия банка.
Согласно ст. 37 Закона «Об ипотеке» имущество, заложенное по ипотечному договору, может быть передано третьему лицу только с согласия залогодержателя (банка). Согласие должно быть выражено в письменном виде. Без него подарить даже долю в квартире, находящейся в ипотеке, нельзя.
В теории подарить квартиру, находящуюся в ипотеке, можно, но только с согласия банка, который и выдал заемщику деньги. На практике же далеко не каждому заемщику банк дает свое согласие на такую сделку, потому что он не хочет рисковать, вступать в отношения с новым заемщиком.
Но если даритель докажет, что банку выгодно дать свое согласие (например, укажет, что одариваемый является платежеспособным лицом), тогда есть шансы на получение одобрения банка.
Без письменного согласия банка подарить ипотечную квартиру невозможно (если только заемщик не погасит целиком ипотеку и не станет полноправным владельцем квартиры).
Изменение условий действующего ипотечного договора
Самый надежный вариант — это вместе с собственником (вашей родственницей — заемщиком) обратиться к залогодержателю (в банк) с предложением изменить (пересмотреть) условия действующего кредитного договора с ней, включив в него вас как сторону договора и созаемщика и поделив между вами сумму кредитного долга.
Таким образом, переоформив кредитные отношения с залогодержателем так, чтобы дальнейшие ипотечные выплаты частично осуществлялись также и вами, вы получите возможность на законном основании вносить кредитные платежи за данную квартиру (долю в ней) и сможете контролировать ситуацию по исполнению обязательств перед банком.
Если банк-залогодержатель не идет на ваши предложения, то всегда есть возможность обратиться за рефинансированием суммы кредитного долга в другие ипотечные банки. Главное, чтобы вы стали стороной кредитного договора с банком-залогодержателем.
Квартира принята в дар, есть долг по оплате коммунальных услуг. Обязан ли одаряемый выплачивать этот долг?
Переходит ли долг по кредиту после оформления договора дарения недвижимости на близкого родственника?
Муж брал квартиру не в браке, муж единственный заемщик, первый взнос был мой и платила за ипотеку я тоже сама, как он может переоформить квартиру на меня и ипотеку тоже?
Можно ли оформлять дарственную на квартиру, если ипотечный кредит еще не погашен?
Вопрос в следующем. У моего мужа есть квартира, которая находится в ипотеке. Он платит ипотеку, он единственный собственник, прописан в квартире он один. Ипотека была оформлена до нашего брака, выплачивать ее еще долго (более 10 лет). Я никак не фигурирую в данной квартире (не прописана, не собственник). У него проблемы в отношениях с родственниками (мать, отец — почти на пенсии, родная сестра — трудоспособна). Муж переживает, что в случае, если с ним что-то случится и его вдруг не станет, родственники будут претендовать на квартиру и получат с нее доли.
В случае смерти супруга ипотека будет погашена за счет страховки.
Мы задались вопросом, как сделать так, чтобы никто из них не смог получить долю с квартиры?
Я знаю про составление дарственной, которую в суде труднее оспорить, чем завещание. Но можно ли оформить дарственную, скажем, на 1/2 квартиры на меня, если жилье находится в ипотечном обременении? В этом же случае ипотечные обязательства накладываются на меня также и я становлюсь со-заемщиком?
И, если например, мне будет подарено 1/2 квартиры, как мужу обезопасить свою долю квартиры, чтобы на нее тоже не смогли претендовать его родственники?
Есть ли в нашем случае какие-то варианты, кроме дарственной?
Заранее спасибо за помощь!
Человек приобрел долю квартиры по договору дарения. Но за предыдущим собственником (дарителем) остался долг по квартплате. Может ли одариваемый предъявить иск, а суд обязать дарителя погасить этот долг? Или долг, учитывая, что сделка является безвозмездной, должен оплатить новый собственник (одариваемый). Что в общем-то он и вынужден был сделать, т. к. управляющая компания начисляла пени на сумму долга. Какие нормы права здесь можно применить? Новый собственник хочет компенсировать затраты. Каковы его шансы? Применимы ли здесь ст.391, 392 ГК РФ? Спасибо.
Как можно написать дарственную на долю в квартире если ипотека ещё не выплачена?
Квартира в залоге у банка, можно ли сделать на неё дарственную?
Для живущих в браке ипотека может оформляться как совместно (общая доля разделяется на 2 равных части), так и только на мужа/жену.
Во втором случае супружеская пара с точки зрения банковского договора разбивается на заемщика (на которого и оформляется договор с последующим правом пользования) и созаемщика.
Как подарить долю в квартире близкому родственнику?
Многие предпочитают договор дарения составлению завещания. Потому что первый гораздо труднее оспорить в суде, а это иногда принципиально — например, для тех, кто хочет оставить свое имущество конкретному человеку, без выделения обязательных долей и прочих законных формальностей.
Если нужно оформить сделку дарения, предварительно стоит узнать, как правильно подарить долю в квартире близкому родственнику, в том числе несовершеннолетнему. Но сначала выяснить: кого закон относит к «близким родственникам»? А это:
- родственники по прямой (восходящей, нисходящей): родители, дети, бабушки-дедушки;
- братья и сестры (полнородные и неполнородные).
С точки зрения законодательства
В законе подчеркивается, что если долг перед банком за недвижимость еще не погашен полностью, и жилье находится в залоге, то владелец не может в полной мере свободно распоряжаться им.
Иными словами, любые действия, совершаемые заемщиком с недвижимостью, будь то продажа или передача, могут осуществляться только после получения согласия от кредитора.
Пока клиент не выплатит полностью задолженность кредитной компании – недвижимость не принадлежит ему полностью, так как является объектом залога. Это дает четкий ответ на вопрос, можно ли подарить квартиру, находящуюся в ипотеке – да, но только после уведомления банка.
Впрочем, заемщик имеет право отдать в пользование имущество третьему лицу, например, разрешить жить в ипотечной квартире кому-то другому. Однако займ по-прежнему должно будет выплачивать лицо, на которое была оформлена ипотека.
Каждый человек, хоть раз оформляющий ипотеку, знает, что до полной выплаты стоимости всей квартиры юридически данная территория принадлежит банку и является залогом надежности и стабильности своевременных выплат. Единственное, что может сделать человек, покупавший ипотечную квартиру, это прописаться в ней самостоятельно и зарегистрировать на жилплощади членов семьи. А также жить в ней.
Остальные операции с данной недвижимостью, такие как договор дарения ипотечной квартиры, купля-продажа объекта и прочие сделки запрещены банком-кредитором. Поэтому осуществлять дарение без уведомления об этом банка и без получения его разрешения юридически невозможно.
Ипотека: взаимоотношения кредитора с заемщиком
Ипотека является долгосрочной формой кредита. Как только недвижимость передается банку в качестве залога, не нее накладывается обременение. Этот факт регистрируется в государственном специальном реестре.
Права владельца на распоряжение собственностью ограничены до тех пор, пока сумма кредитной доли с предусмотренными по договору процентами не будет выплачена в полном объеме. Иначе говоря, у квартиры два собственника – заемщик и кредитор.
Важно! Кредитор становится полноправным собственником квартиры в случае невыполнения долговых обязательств заемщиком. Финансовое учреждение может погасить оставшуюся долю долга за счет реализации имущества.
Все банки предлагают разные кредитные программы, поэтому условия выдачи займа на приобретение того или иного вида недвижимости у каждого финансового учреждения свои.
Независимо от требований суть остается неизменной: пока должник не выплатит полную стоимость ипотеки, жилье является собственностью банковской структуры. Права заемщика на собственность также регламентируются банком, потому что имущество является залогом.
Заемщик может прописать в ипотечной квартире семью и зарегистрироваться сам. В некоторых относительно редких случаях возможно заключение сделки для передачи в пользование без получения вознаграждения, не осведомляя кредитора.
Особенности дарения ипотечной недвижимости
Прежде чем финансовая организация признает договор дарения квартиры в ипотеке действительным, банковские работники проведут процедуру проверки платежеспособности потенциального собственника. Будет произведен анализ доходов нового собственника и оценка его материального имущества. К сведению берутся данные о количестве членов семьи, находящихся на иждивении заемщика, и стабильность его заработков.
Помимо оценки финансового благополучия учитывается готовность нового владельца выплачивать непогашенную часть долга по кредиту. Если банк полностью уверен в том, что новый собственник сможет выполнять долговые обязательства по существующему кредиту в оговоренные сроки, он дает разрешение на смену собственника и дарение недвижимости, которая находится в кредите, третьему лицу.
Способы оформления дарственной
Наиболее простой вариант – досрочная выплата кредита и получение возможности полностью распоряжаться недвижимостью. Если остаток по ипотеке небольшой, то решить проблему можно путем взятия в этом же банке кредита без залога. Банковское учреждение переведет деньги с одного кредитного счета на другой и изменит статус жилья в Росреестре на «необремененный кредитом». В чем недостаток этого варианта? Беззалоговый кредит подразумевает больший процент, по сравнению с ипотечным, и меньшие сроки погашения.
Второй способ, как подарить квартиру в ипотеке, – подать в банк заявление-просьбу о смене владельца. Наиболее дальновидные клиенты пункт о возможных вариантах передачи жилья в пользу другого лица до выплаты кредита вносят в договор об ипотечном кредитовании. С таким же успехом этот договор по инициативе банка может содержать пункт о невозможности дарения жилья или его части в пользу другого лица.
Если такого пункта нет, то развитие ситуации полностью зависит от банка – захочет ли он получить дополнительные риски, связанные со сменой владельца. Банк принимает положительные решения только в тех случаях, если риск выплаты ипотечного кредита не возрастает, а также не уменьшается возможность принудительной продажи залога. Передать в дар недвижимое имущество пожилому человеку не получится. И на вопрос о том, можно ли подарить квартиру, находящуюся в ипотеке, подростку или ребенку, вам тоже однозначно ответят отрицательно. Это связано с тем, что в случае нарушения выполнения кредитных обязательств лицом, не достигшим совершеннолетия, банку будет очень сложно продать квартиру принудительным образом. Получить согласие банковских работников легче, если предоставить уважительную причину подобного шага, например болезнь дарителя, ухудшение ситуации с работой и размером заработка, его преклонный возраст.
Получение согласия банка
Оформлять дарственную на другого человека может любой собственник. Владея имуществом единолично, он не должен спрашивать у кого-то разрешения и имеет право распоряжаться им по своему усмотрению. Но ипотечная жилплощадь не может быть отчуждена по дарственной, если кредитор не дал на это своего согласия. Поэтому при возникновении необходимости подарить квартиру другому человеку надо, прежде всего, обсудить этот вопрос с залогодержателем.
Дарственная на квартиру в ипотеке предполагает переход прав собственности от дарителя к одариваемому. Вместе с правами ему передаются и обязанности. При дарении ипотечной жилплощади необходимость погашения ежемесячных взносов по кредиту переходит к новому собственнику. Фактически банк должен оценить нового заемщика, и если он ему подойдет по всем требованиям и условиям, то вопрос может быть решен положительно.
Одариваемый должен иметь стабильный доход, который позволит вносить регулярные платежи по ипотеке. К тому же важен его возраст, трудоспособность и хорошая кредитная история. Согласие банка можно получить в том случае, если он посчитает для себя проведение такой процедуры выгодной.