Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как прописать залог в договоре аренды жилого помещения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сдавая собственную недвижимость в наём, владелец квартиры, кроме прибыли в виде арендной платы, может получить и ряд проблем. В таком случае страховой депозит выступит как спасательный круг и поможет защититься от ряда «сюрпризов».
Что такое залог при аренде недвижимости
- Потеря ежемесячного дохода: если жильцы внезапно съедут, собственнику потребуется время, чтобы найти новых нанимателей. В этот период жилплощадь простаивает, а дохода нет.
- Расходы на восстановительный ремонт: если жильцы испортят отделку, разобьют окна или стекло в двери, владельцу придётся за свой счёт всё восстанавливать.
- Затраты на оплату коммунальных услуг: недобросовестные жильцы зачастую оставляют после себя не только погром, но и долги по квартплате.
- Кража имущества: съезжая, наниматели могут забрать с собой предметы интерьера или технику.
- Возмещение ущерба третьим лицам: действия жильцов нередко вредят соседям. Самая распространенная проблема — затопление. Но ответственность за возмещение убытков лежит на собственнике квартиры.
Что такое залог при аренде недвижимости
Чтобы грамотно составить договор аренды с залогом, вам понадобятся следующие документы:
- Свидетельство о праве собственности на квартиру;
- Паспорт арендатора и владельца квартиры;
- Договор аренды;
- Документы, подтверждающие сумму и форму залога (например, квитанция об оплате или банковский счет);
- Документы о состоянии квартиры (инвентаризационный акт, фотографии и т. д.).
Залог при аренде недвижимости можно оформить либо денежным обязательством, либо имущественным обязательством. В случае денежного залога арендатор вносит определенную сумму, которая будет возвращена при исполнении всех условий договора аренды. В случае имущественного залога арендатор передает владельцу квартиры ценное имущество (например, автомобиль), которое также будет возвращено после окончания аренды.
Какие еще документы могут понадобиться при аренде с залогом?
Кроме основных документов, описанных выше, при аренде с залогом могут потребоваться определенные дополнительные документы, такие как:
- Справка о доходах арендатора;
- Справка о наличии задолженностей по коммунальным платежам;
- Рекомендательное письмо от предыдущего арендодателя или работодателя;
- Документы, подтверждающие правомочность лица, подписывающего договор аренды от имени арендатора.
Грамотно сформулированный договор аренды с залогом должен содержать все условия и права сторон, а также предусматривать возможность расторжения договора и возврата залога. При возврате квартиры после окончания аренды важно проверить ее состояние и составить акт приема-передачи.
В итоге, залог при аренде недвижимости является гарантией исполнения обязательств арендатора и обеспечивает владельцу квартиры возможность вернуть ее в первоначальное состояние после окончания срока аренды.
Основные пункты договора аренды с залогом
Одной из форм гарантий арендодателя выступает включение в договор пункта о залоге. Сумма устанавливается в фиксированной величине и прописывается в документе. Арендодатель покрывает залогом издержки, полученные:
- при порче имущества, находящегося в квартире – оборудования, мебели;
- в случае отсутствия взноса платы за проживание;
- при выявлении проведенных междугородних переговоров, срок платежа которых наступает с месячной отсрочкой;
- при необходимости проведения уборки сильно загрязненного арендуемого жилья.
Внимание! Условия, при которых арендодатель может воспользоваться суммой залога, должны быть четко прописаны в договоре.
Для защиты прав арендатора необходимо подробно прописать наличие неисправностей или порчи обстановки. Описываются наличие царапин, сколов, дыр или пятен мягкой мебели и прочие недостатки предметов интерьера. При отсутствии описания недостатков доказать правоту будет невозможно.
За счет сумм залога не компенсируются:
- естественный износ имущества (потертости мягкой мебели, отверстия в стенах и прочие детали);
- изменение цвета обоев, возникающее при нормальной эксплуатации;
- стоимость приведения в исправное состояние оборудования и мебели, имевшееся на момент аренды квартиры.
Арендодатель при компенсации залогом издержек должен предоставить арендатору письменный отчет о потраченных средствах, второй экземпляр с подписью о вручении остается у собственника. Неиспользованный остаток суммы подлежит возврату арендатору.
Составление соглашения с залогом: как правильно делать?
При составлении соглашения с залогом необходимо учесть все детали и гарантии, чтобы обеспечить безопасность для обеих сторон. Чем же отличается соглашение с залогом от обычного договора аренды? Как его правильно составить? Давайте разберемся.
Соглашение с залогом – это дополнительное соглашение к основному договору аренды, в котором стороны договариваются о внесении залога как дополнительной гарантии исполнения условий договора аренды.
Основную функцию залога можно описать следующим образом: залог представляет собой имущество, которое арендатор вносит (или уже внес) в качестве обеспечения исполнения своих обязательств, а арендодатель получает право использовать это имущество на случай, если арендатор не выполнит свои обязательства.
Для составления соглашения с залогом важно учесть следующие моменты:
- Укажите точное понятие залога и его роль в договоре аренды.
- Определите размер и способ внесения залога.
- Опишите условия возврата залога.
- Укажите порядок учета и использования залога в случае неисполнения или нарушения условий договора.
- Укажите ответственность сторон за сохранность и возврат залога.
Плюсы составления соглашения с залогом включают повышение гарантий исполнения условий договора и защиту прав обеих сторон. Арендатор, внесший залог, будет стараться соблюдать условия договора, чтобы избежать потери залога. Арендодатель, в свою очередь, получает дополнительную защиту и возможность урегулировать возникшие споры.
Однако, соглашение с залогом имеет и свои минусы. Некоторые арендаторы могут не иметь возможности внести залог или не желать этого, что может снизить количество потенциальных арендаторов. Также, возникают дополнительные юридические и финансовые обязательства при внесении и возврате залога.
Теперь, зная основные моменты составления соглашения с залогом, вы сможете оформить его правильно и учесть все необходимые детали для обеих сторон.
Расторжение договора через суд
Мы уже говорили о том, что арендодателю расстаться с жильцом непросто, важную роль играет вид договора. А вот наниматель вправе расторгнуть договор в любое время, но с одним условием: он должен предупредить арендодателя о своём желании за три месяца в письменной форме.
Но иногда договориться по-человечески не получается, и для одной из сторон выход остаётся только один — добиваться справедливости через суд и расторгать договор.
По требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или с неоднократными нарушениями;
- существенно ухудшает имущество;
- более двух раз подряд не вносит арендную плату вовремя;
- не производит капитальный ремонт имущества в сроки, оговоренные в договоре, если по договору капитальный ремонт является обязанностью арендатора.
Арендодатель может расторгнуть договор через суд, только если он письменно требовал от арендатора устранить нарушения.
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
- арендодатель не предоставляет имущество или создаёт препятствия, мешающие пользоваться имуществом в полной мере;
- имущество имеет недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены во время осмотра имущества;
- арендодатель не производит капитальный ремонт имущества в установленные договором или разумные сроки;
- имущество в силу обстоятельств, не зависящих от арендатора, в состоянии, непригодном для использования.
Нужно ли регистрировать договор аренды
Необходимость регистрации договора зависит от того, на какой срок его заключают:
- краткосрочный (на период до года включительно) – регистрация не требуется;
- долгосрочный (от года до пяти лет) – в данном случае, регистрировать нужно.
Однако при желании такая процедура возможна даже при краткосрочном проживании. Это может обезопасить стороны в случае возможных конфликтов. По сути, вы переносите сведения о вашей сделке в государственные органы, и ваши статусы (съемщика и арендодателя) получают юридическое закрепление. В каких спорах это может быть удобно в дальнейшем:
- в спорах по поводу оплаты;
- в случаях споров о размере ущерба;
- когда одна из сторон намерена досрочно расторгнуть договор и т.д.
Это сумма, при сдаче жилья в аренду, которую арендатор вносит как гарантию своего намерения снимать жилье до определенного срока (как правило, до окончания действия контракта, если таковой имеется).
Часто в устных договоренностях фигурирует формулировка «первый и последний месяц аренды», то есть, съемщик оплачивает 2 месячных суммы проживания , одна из которых является оплатой за текущий месяц, а вторая – залоговые средства его намерений снимать жилье еще как минимум месяц.
В отличие от страхового депозита залог покрывает только стоимость сдачи и не предназначен для возмещения убытков при порче имущества.
Впрочем, по обоюдной договоренности сторон по окончании срока аренды залоговая сумма может использоваться для возмещения стоимости ремонта/уборки (к примеру, если квартиранты выезжают раньше предусмотренного контрактом срока), так же, как и страховой вклад может использоваться для оплаты последнего месяца проживания .
Как вернуть эти деньги за сдачу квартиры? Его сумма, так же, как и сумма страхового депозита хранится у арендодателя до конца срока действия контракта . Данные виды обеспечительных взносов никаким образом не относятся к комиссии за услуги агентства/частного риэлтора.
Комиссия – это те деньги, которая уплачивается посреднику и не возвращается по окончании срока аренды, в отличие от страхового вклада.
Узнайте, что включает в себя , из нашей статьи.
Образец договора аренды квартиры между физическими лицами
Существует немало образцов, но если такого под рукой нет, можно и в произвольной форме писать. Главное — осветить основные моменты, связанные со стоимостью, сроком сдачи и условиями. Нотариального оформления данной сделки не требуется.
Достаточно подписей двух сторон. Форму документа можно бесплатно скачать в формате.
doc и заполнить в Word , либо распечатать готовый бланк с пустыми строчками и заполнить их вручную. Заполненный бланк по образцу следует распечатать минимум в двух экземплярах — для наймодателя и нанимателя.
Обязательные элементы типового документа, на которые стоит обратить должное внимание при его составлении и подписании: предмет (жилой дом, коттедж, дача, квартира, комната); цена; срок сдачи жилья; права и обязанности сторон; документ, подтверждающий акт передачи квартиры и имущества (мебели, техники и др.); полная дата, с начала которой арендодатель предоставляет жилое помещение в пользование.
При подписании соглашения обе стороны вначале должны внимательно читать составленный документ на предмет соответствия вышеперечисленных пунктов требованиям сторон и ГК РФ. В тему: Образец положительной характеристики с места работы В соглашение об аренде следует также включить дополнительные пункты: в какой срок и с какой периодичностью производить арендную плату; в каком размере и в какие сроки вносится страховой депозит; кто, помимо нанимателя будет проживать в квартире; кто и в каком порядке оплачивает коммунальные услуги; кто и в каких случая несет ответственность в случае выхода из строя электронной техники и сантехники. Если оформляется найм жилья с мебелью, то к акту приема-передачи имущества может быть приложено фото.
Оформление передачи залога
Сумма залога передается арендодателю дополнительно к величине арендной платы. Факт передачи наличных денежных средств удостоверяется распиской. Применяется стандартный образец расписки, используемый при проведении сделок с участием физических лиц. Особенность составления расписки:
- необходимость в заверении документа у нотариуса отсутствует;
- документ должен содержать сведения, достаточные для идентификации сторон, места и даты передачи средств;
- факт передачи средств подтверждается подписями 2-х свидетелей. Подпись подлежит расшифровке с указанием фамилий и инициалов;
- данные паспортов или других документов свидетелей необходимо указать в конце расписки.
Как прописать в договоре аренды депозит за квартиру
Понятие депозита в большинстве случаев приравнивается к залогу. Однако между ними есть определенная разница, которая отражается в нормах закона и может иметь значение в случае юридического спора.
Залог гарантирует исполнение арендатором своих обязательств. Например, хозяин не сдавал жилье другим желающим, потому что договорился с конкретным человеком и рассчитывает на него. После подписания договора арендатор платит ему залог. Если он передумает заселяться (перестанет выходить на связь или что-то подобное), то эта сумма будет для хозяина своеобразной компенсацией простоя.
Депозит же направлен на возможную компенсацию ущерба имуществу – а также служит определенной мотивацией для съемщиков следить за мебелью и техникой.
Сумма депозита может рассчитываться так:
- соответствовать месячной оплате аренды;
- высчитываться из общей стоимости имущества в помещении (всего или какой-то его части).
Хозяин может решить это самостоятельно или договориться лично с потенциальными съемщиками.
Сумма, которую хозяин имеет права не возвращать по причине ущерба, также зависит от ситуации – он может удержать определенную сумму, которая покроет ущерб, или оставить себе все, если масштабы вреда собственности будут этому соответствовать.
Как правильно составить договор аренды квартиры
После того как наниматель оценил состояние квартиры, проверил документы, можно приступать к составлению договора найма. В договоре есть обязательные условия, без которых он не действует, и есть дополнительные условия, которые стороны могут указать по желанию. Если они этого не сделают, будут действовать общие нормы закона, отметил Дмитрий Венгерский. К обязательным условиям договора найма относятся:
- Предмет договора
В данном пункте прописывают все сведения об арендуемой квартире: полный адрес, ее площадь и кадастровый номер. Там же указывается детальный перечень имущества, находящегося в квартире и передаваемого в пользование жильцу. Здесь также необходимо указать, что снимаемое жилье не находится в залоге и не обременено правами других лиц.
- Стороны договора
Здесь прописываются паспортные данные наймодателя и нанимателя, а также иных лиц, которые будут проживать в квартире постоянно или временно. К примеру, если наниматель заселяется один, но к нему могут приезжать родители или родственники, он может прописать это в договоре. Если наймодатель увидит, что в квартире «толпа», которая не предусмотрена договором, это может стать основанием для прекращения арендных отношений.
- Срок действия договора
Срок действия договора найма стороны выбирают сами. Он может быть заключен на короткий срок (до 11 месяцев) или на длительный (от 1 года). Если стороны не указали срок действия договора, он считается бессрочным.
- Особенности оплаты
В этом пункте необходимо прописать размер оплаты, сроки ее внесения и порядок. Например, ежемесячно, по 10-м числам, наниматель перечисляет деньги на карту. Если оплата осуществляется наличными, то необходимо предусмотреть выдачу расписки. Здесь также следует подробно прописать, что включает в себя арендная оплата — входят ли в нее платежи за интернет и коммунальные услуги и какие именно. Традиционные условия — это когда оплачивается аренда, а сверху оплачиваются услуги по счетчику. Здесь же прописывается возможность или периодичность пересмотра оплаты. Также можно предусмотреть неустойку за просрочку.
- Порядок внесения и возврата депозита
В данном пункте необходимо прописать сумму обеспечительного платежа (как правило, она равна месячной оплате) и как она будет вноситься. Иногда собственник разрешает разбить депозит на несколько месяцев — это тоже лучше указать в договоре. Также необходимо уточнить порядок возврата депозита (четко прописать пункты, когда он не возвращается), чтобы избежать неприятных ситуаций.
- Права и обязанности каждой стороны, а также ответственность
Основная обязанность наймодателя — в согласованный срок передать квартиру в пригодном для использования состоянии. Основная обязанность нанимателя — вносить вовремя плату за квартиру и содержать ту в надлежащем состоянии. Также наниматель должен использовать квартиру исключительно для проживания там лиц, указанных в договоре, а не в иных целях — например, для организации маникюрного салона (если это не указано в договоре). В противном случае последует расторжение договора в одностороннем порядке. Подробнее права и обязанности сторон можно посмотреть в образце договора.
- Заключение договора
Предварительный договор найма жилого помещения
Предварительный договор заключают в том случае, когда наниматель и собственник жилья нашли друг друга, однако жилое помещение не может быть передано сразу, либо у будущего жильца отсутствует необходимая сумма для оплаты на текущий момент.
Заключение предварительного договора позволяет обоим участникам быть уверенными, что сделка состоится.
Дополнительным инструментом для этого является внесение задатка. Эта сумма вносится будущим жильцом. В случае отказа наниматель теряет эти деньги.
Если передумает собственник квартиры, то задаток должен быть возвращён нанимателю в двойном размере. При заключении основного договора сумма задатка является частью оплаты по основному договору.
Предварительный договор всегда заключается в письменном виде, и регистрировать документ нигде не нужно. Факт внесения задатка прописывается в договоре отдельным пунктом или оформляется отдельной распиской.
Предварительное соглашение должно содержать все пункты и условия, что и основной договор (цена, период и другие важные обязательные условия).
Возможность формирования предварительного соглашения регулирует статья 429 ГК РФ. Порядок внесения задатка регламентируют статьи 380-381.
Подводя итоги, отметим, что составить договор аренды с залогом достаточно сложно. При возникновении сомнений всегда есть возможность обратиться за помощью к грамотным юристам. Все условия, касающиеся залоговой суммы, должны быть прописаны в основном договоре. Факт передачи денежных средств должен заверяться распиской получателя.
В большинстве ситуаций, при аренде за квартиру, требуется залог. Его величина часто совпадает с размером платы за 1 месяц проживания.
Но законодательство страны не устанавливает четких требований по поводу его величины и порядка уплаты.
Для арендодателя данная сумма представляет собой депозит, вносимый при аренде квартиры съемщиком жилья, который может быть использован в случаях нанесения урона арендатором:
- намеренное либо непреднамеренное нанесение вреда имуществу;
- причинение ущерба самой квартире, взятой в аренду (например, несогласованный ремонт, перепланировка и прочее);
- кража предметов интерьера;
- выход из строя бытовой техники из-за неправильной эксплуатации жильцом;
- повреждение мебели и прочее.
Кроме того, для квартиросъемщика залоговая сумма при аренде квартиры может служить некой гарантией того, что арендодатель намерен сдавать недвижимость продолжительный период. Необходимость уплаты депозита определяется хозяином квартиры, и арендаторы часто выражают несогласие с его наличием.
Величина залога часто соответствует плате за 1 месяц проживания.
Обеспечительный платеж в договоре аренды должен быть возвращен арендатору во время выселения из квартиры. Сумма возмещается в полном объеме лишь в случае, если имуществу владельца не было причинено вреда.
Если нет запрета, нужно получить разрешение
Кредитная организация может и не указать особых условий и ограничений по поводу аренды. В таком случае, если вы хотите сдать ипотечную квартиру, рекомендуется получить официальное согласие залогодержателя, подчеркнула Сулим. При подписании договора аренды стоит отдельно прописать, что квартира в залоге у банка, пояснила юрист. По ее словам, затем необходимо отнести один экземпляр в кредитную организацию.
Ставить банк в известность необязательно, если не страшны последствия. «Представим, что ипотечная квартира была все-таки сдана в аренду, но без ведома залогодержателя. При конфликте с соседями или арендаторами банк узнает о том, что без его согласия квартира была сдана в аренду. Ну а затем залогодателя ждут весьма неприятные последствия. Риск в данном случае совсем необоснован, ведь большинство банков идут навстречу и дают согласие на сдачу в аренду ипотечной квартиры», — объяснила Ольга Сулим.