Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Обзор рынка земли новой Москвы в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Средняя стоимость земельного участка под строительство объектов жилого назначения в Москве составляет 250-350 млн рублей/га, но конечная цена зависит от места и степени девелоперской готовности земельного актива. Например, очень сильно влияет на цену необходимость разработки градостроительной документации, наличие или отсутствие сетей и подъездов к земельному участку. В итоге, цена земли с учетом перечисленных факторов может колебаться от 70 млн до 1,5 млрд рублей за 1 га.
Земельный рынок Москвы и Подмосковья: цены, лендлорды и перспективы
Если обобщить происходящее на рынке земли в Москве, то надо отметить, что самым большим вниманием со стороны покупателей пользуются участки под жилищную застройку. Это самый ценный актив, особенно, если инвестор может получить ЗУ вместе с ГПЗУ или хотя бы ППТ. Следом по уровню ликвидности идут промышленные территории с потенциалом опять же жилищного девелопмента либо развития многофункциональных проектов. Поскольку, как правило, это крупные активы, то инвесторы готовы рассматривать их и без граддокументации, только с урегулированными имущественным правами.
Спрос и тренды уходящего года
Сейчас на рынке строительства частных домов затишье. В конце зимы 2022 года в сфере ИЖС был спад, затем к началу сезона рынок оживился. Но с осени рынок переживает затишье: уровень продаж снизился в сегменте готовых домов, сократилось и количество заказов на строительство, рассказывает руководитель проекта DOM TECHNONICOL Андрей Баннов. По его словам, пауза на рынке задала тренд среди подрядных организаций на переориентацию в сторону небольших заказов (мелких ремонтов, отделочных работ). Кто-то переходит в промышленную стройку, дорожное строительство.
Охлаждение спроса к строительству частных домов в 2022 году отмечают в компании «Кселла-Аэроблок-Центр». В 2021 году строительные компании набрали большой портфель заказов в сегменте ИЖС. Поэтому в начале года застройщики активно накапливали стройматериалы в преддверии старта строительного сезона, вспоминает Андрей Башкатов. В марте на фоне валютной турбулентности и инфляционных ожиданий динамика роста усилилась еще больше, и это продолжалось до апреля.
«После стабилизации рынка мы увидели серьезное охлаждение. Многие клиенты пересмотрели свои финансовые стратегии, поскольку надежность источников дохода и перспективы занятости оказались под сомнением», — отметил эксперт.
Летом рынок активизировался, но осенью просел на фоне объявления частичной мобилизации, с ноября наметился тренд на восстановление. Люди стали чаще откладывать начало строительства на более прогнозируемый период, тогда как в 2021-м хотели строить как можно скорее. Поэтому большинство заявок уходят на следующий год в связи с финансовыми проблемами у клиентов, отметил представитель «Кселла-Аэроблок-Центр».
К какому прогнозу на 2023 году склоняются аналитики?
Цены на недвижимость в ближайший год или даже два года продолжат снижение. Негативное влияние окажут низкие доходы граждан, падение ВВП, неопределенность в обществе. Стоимость квадратного метра может вернуться к значениям на начало 2020 года (до реализации мер поддержки в пандемию). От максимального уровня дисконт составит до 30%, правда, около половины падения рынку уже удалось отыграть. Традиционно высокого сезона с февраля по июнь в следующем году может и не быть: скажется перенасыщение рынка. При этом ставки на ипотеку также могут вырасти, а банки начнут ужесточать требования к заемщикам.
Потенциальным покупателям новых квартир стоит присмотреться к ЖК, возводимым у строящихся станций метро и МЦД. Также определенный интерес представляют уникальные жилые комплексы, не имеющее аналогов на рынке – приобретение таких лотов способно принести прибыль. Вторичную же недвижимость стоит покупать только в условиях крайней необходимости, сейчас лучше не торопиться и подождать дальнейшего дисконта. Оптимальным решением станет обращение к опытному риэлтору, чтобы специалист подобрал перспективный лот с хорошей скидкой или нашел «горящее» предложение со срочной продажей.
«На первичном рынке новостроек Новой Москвы второй квартал подряд сохраняется широкий выбор предложений в продаже — более 15 тыс. квартир, — отмечает Наталья Сазонова, директор по развитию компании „Метриум“. — Застройщики продолжают выводить на переполненный рынок как новые корпуса существующих проектов, так и новые жилые комплексы: в III квартале стартовали продажи двух проектов от крупнейших застройщиков Новой Москвы — ГК „А101“ и „ГК Стройком“.
Резких скачков цены кв. метра на новостройки отмечено не было, за квартал средневзвешенная цена выросла на 2,1% до 229 тыс. рублей за кв. метр. Средний бюджет предложения на территории Новой Москвы в III квартале вырос на 0,6%, при этом средняя площадь квартиры стала меньше на 1,5%.
По итогам квартала было зарегистрировано 4,65 тыс. штук ДДУ, что выше показателя прошлого квартала на 29%. Однако по сравнению с прошлым годом, активность покупателей снижается: по итогам III квартала 2022 года было зарегистрировано на 25% меньше сделок, чем в III квартале 2021 года.
Доля ипотечных сделок с каждым месяцем растет: в июне 84% сделок было заключено с использованием ипотечных средств, в сентябре — уже 87%, в то время как год назад доля ипотечных сделок составляла только половину всех регистрируемых договоров в Новой Москве».
Окунёмся в действительность
Друзья, подведем итоги. Какими бы обоснованными ни были предположения экспертов, ключевое слово здесь – «предположения». Да, они осуществятся с большей долей вероятности. Мы с вами разобрали все наиболее вероятные сценарии и прогнозы, что будет с ценами на недвижимость в 2023 году. Эта информация точно поможет вам если не приумножить, то хотя бы сохранить средства. Если ваша личная финансовая ситуация, будь то приобретение жилья или его продажа, требует безотлагательных действий, дерзайте. Бывает, что люди годами пытаются продать квартиру, мониторят цены в ожидании «идеального» момента, чтобы получить максимальную выгоду. Но этот момент не существует в природе – дорожает ваша квартира, и тут же дорожает то, что вы хотите купить на вырученные деньги. Все взаимосвязано. И любое действие – а лучше всего, конечно, трезво спланированное – гораздо лучше бездействия.
Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова.
Спрос и тренды уходящего года
Сейчас на рынке строительства частных домов затишье. В конце зимы 2022 года в сфере ИЖС был спад, затем к началу сезона рынок оживился. Но с осени рынок переживает затишье: уровень продаж снизился в сегменте готовых домов, сократилось и количество заказов на строительство, рассказывает руководитель проекта DOM TECHNONICOL Андрей Баннов. По его словам, пауза на рынке задала тренд среди подрядных организаций на переориентацию в сторону небольших заказов (мелких ремонтов, отделочных работ). Кто-то переходит в промышленную стройку, дорожное строительство.
Охлаждение спроса к строительству частных домов в 2022 году отмечают в компании «Кселла-Аэроблок-Центр». В 2021 году строительные компании набрали большой портфель заказов в сегменте ИЖС. Поэтому в начале года застройщики активно накапливали стройматериалы в преддверии старта строительного сезона, вспоминает Андрей Башкатов. В марте на фоне валютной турбулентности и инфляционных ожиданий динамика роста усилилась еще больше, и это продолжалось до апреля.
«После стабилизации рынка мы увидели серьезное охлаждение. Многие клиенты пересмотрели свои финансовые стратегии, поскольку надежность источников дохода и перспективы занятости оказались под сомнением», — отметил эксперт.
Летом рынок активизировался, но осенью просел на фоне объявления частичной мобилизации, с ноября наметился тренд на восстановление. Люди стали чаще откладывать начало строительства на более прогнозируемый период, тогда как в 2021-м хотели строить как можно скорее. Поэтому большинство заявок уходят на следующий год в связи с финансовыми проблемами у клиентов, отметил представитель «Кселла-Аэроблок-Центр».
Среди факторов, которые оказали положительное влияние на развитие ИЖС в 2022-м, эксперты назвали льготные ипотечные программы в сегменте.
«Ипотека в сфере ИЖС повышает доступность жилья для разных категорий граждан, а значит, и способствует сохранению темпов строительства», — отметил Андрей Баннов.
Помимо роста ипотеки, в сегменте ИЖС в 2022-м году наблюдались и другие тенденции, добавила директор департамента маркетинга «ФСK Family» Екатерина Коган. Во-первых, рост спроса на готовые дома — до 65% к прошлому году. Во-вторых, увеличение спроса на одноэтажные дома — до 40% к прошлому году. В-третьих, основной спрос сместился на небольшие дома — площадью до 120 кв. м, их объем в структуре спроса компании составляет 60%.
Как видите, у Калужского и Киевского шоссе есть свои явные преимущества и недостатки, которые необходимо учитывать при выборе вашего будущего загородного дома.
Несмотря на то, что сейчас спрос на недвижимость на присоединенных к Москве территориях невысок по ряду причин, нельзя не отметить тот факт, что это перспективное направление, инфраструктура которого постоянно улучшается. Преимущество Новой Москвы в относительно доступной стоимости жилья, близости к столице, и, разумеется, столичной прописке.
Эксперты прогнозируют стабильный рост популярности и ликвидности недвижимости данного направления. Так что покупка дачи или загородного дома в одном из коттеджных поселков по Калужке и Киевке станет не только возможностью стать ближе к природе и дышать свежим воздухом, но и отличной инвестицией.
Покупка готового дома или самостоятельное строительство жилья
В согласии с официальными данными, предоставленными Росстатом, в течение первых четырёх месяцев нынешнего 2022 года 63% общего количества объектов жилой недвижимости, которые введены в эксплуатацию на территории России, приходятся на сегмент индивидуального жилищного строительства. Данный показатель стал новым рекордом.
В сложившейся сегодня ситуации россияне, мечтающие обзавестись загородным домом, всё чаще принимают решение покупать земельные участки и самостоятельно возводить жильё, а не приобретать готовые постройки. Как утверждают аналитики «Астерра Девелопмент», такому варианту сегодня отдают предпочтение около 40% людей.
По данным проведённого опроса, к самостоятельному возведению зачастую прибегают люди, которые желают построить дом мечты, полностью соответствующий требованиям и пожеланиям владельцев. Львиная доля опрошенных также считает, что строительство дома «с нуля» является более дешёвым вариантом, нежели покупка готового коттеджа или городской квартиры. Но стоимость материалов и услуг строителей тоже постоянно повышается, поэтому конечный объём затрат на возведение жилого объекта может значительно превысить планируемые показатели.
Результаты опросов показывают, что сегодня половина людей, желающих построить загородный дом своими силами, планируют уложиться в смету в 3 миллиона рублей. Прошлой весной данная сумма была аналогичной. Тем не менее по факту уложиться в указанный бюджет удалось всего лишь у 28% респондентов. 16% человек пришлось потратить 4-5 миллионов рублей, в 7% случаев объём затрат составил 5-6 млн. руб. Больше всего (39% респондентов) смогли построить загородный дом за 6-20 миллионов. А у остальных 10% опрошенных расходы превысили отметку в 20 млн. руб.
Помимо немалых финансовых вложений, самостоятельное возведение загородного жилья требует от заказчиков значительного количества времени и постоянного контроля за строительным процессом. Во избежание серьёзных нарушений и переплат, покупателям необходимо хорошо разбираться в различных тонкостях строительных работ. По этой причине многие россияне не решаются на столь ответственный шаг и отдают предпочтение покупке готового жилья.
История изменения границ
Первые изменения границ Москвы произошли еще в Средние века, когда город был небольшим княжеским поселением. В разные периоды времени границы Москвы смещались, то расширяясь, то сокращаясь. Но основное расширение границ произошло в конце XIX — начале XX века, когда Москва стала столицей Советской России.
В этот период границы Москвы расширились до пределов Московской области, а затем и во время советского периода границы города достигли максимального размера. В это время Москва стала одним из крупнейших городов мира.
Однако после распада Советского Союза и развала экономики в 1990-х годах, Москва оказалась в трудном положении. В этот период границы города были пересмотрены, и часть территории была передана Московской области.
Но с начала 2000-х годов Москва снова начала активно расширять свои границы. Главная цель — создание комфортных условий для жизни горожан и развитие инфраструктуры. Поэтому сегодня Москва продолжает расти и привлекать все больше новых территорий в свою границу.
Окунёмся в действительность
Друзья, подведем итоги. Какими бы обоснованными ни были предположения экспертов, ключевое слово здесь – «предположения». Да, они осуществятся с большей долей вероятности. Мы с вами разобрали все наиболее вероятные сценарии и прогнозы, что будет с ценами на недвижимость в 2023 году. Эта информация точно поможет вам если не приумножить, то хотя бы сохранить средства. Если ваша личная финансовая ситуация, будь то приобретение жилья или его продажа, требует безотлагательных действий, дерзайте. Бывает, что люди годами пытаются продать квартиру, мониторят цены в ожидании «идеального» момента, чтобы получить максимальную выгоду. Но этот момент не существует в природе – дорожает ваша квартира, и тут же дорожает то, что вы хотите купить на вырученные деньги. Все взаимосвязано. И любое действие – а лучше всего, конечно, трезво спланированное – гораздо лучше бездействия.
Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова.
II. Доля сделок с ипотекой бьет рекорды
Доля сделок с ипотекой в течение 1 полугодия 2022 г. также демонстрировала рекорды и антирекорды. В марте доля ДДУ с привлечением заемных средств составила всего 62% — это минимальный показатель с начала действия льготной ипотечной программы в 2020 г. Причина такой динамики — в повышенной активности на рынке валютных и рублевых вкладчиков, которые приобретали жилье без ипотеки с целью сохранить свои сбережения.
В апреле показатели вернулись к стандартным показателям последних 8-9 месяцев — 65% сделок прошли с ипотекой. Во-первых, количество покупателей с “живыми деньгами” сократилось относительно марта, во-вторых, на рынке стала действовать льготная ипотека под 12% годовых с лимитом в 12 млн рублей, что фактически “вернуло” льготную программу на рынок Московского региона.
Введение льготной ипотеки под 9% с мая 2022 года сказалось на активности покупателей-ипотечников, которые в предыдущие месяцы не брали кредит из-за невыгодных условий. Кроме того, на рынке действовали и специальные программы от застройщиков с дополнительным субсидированием ставок, а также — возможности “комбинации” льготной и рыночной ипотеки (что позволяет увеличить лимит кредитования до 30 млн рублей). В результате в мае сразу 73% сделок прошло с ипотекой — это рекордный показатель с лета 2020 г. (когда начала действовать льготная ипотека под 6,5%). Тем не менее, статистика по числу сделок показывает, что льготная ипотека не привела к росту спроса на рынке, а лишь поддержала его от дальнейшего падения.
В июне доля сделок с ипотекой достигла рекордных 79% — никогда еще в истории рынка недвижимости Московского региона не было так много сделок с привлечением заемных средств. Понижение ставки по льготной ипотеке до 7% не только повысило долю сделок с привлечением заемных средств, но и прервало тренд на снижение спроса на первичном рынке.
В итоге в 1 полугодии 2022 г. порядка 69% всех сделок на первичном рынке Московского региона прошло с ипотекой. Это максимальный показатель за все время наблюдений.
Земельные участки подорожали вблизи всех российских миллионников
Россияне столкнулись не только с запретом на международное передвижение. Необходимость работы из дома на удалёнке – стала новой реальностью. Многие отложили запланированные поездки к морю. Регулярные походы в рестораны, концерты и мероприятия оказались под запретом. Вновь всем стало очевидным требование к просторным и удобным домам.
Тем, где есть просторные общие площади, удобный кабинет, тихая зона со спальными комнатам. Однако, отдельные дома без общей инфраструктуры посёлка не в фаворе.
Большинство состоятельных покупателей искали дома в тех местах, где застройщик уже предоставляет необходимые общие зоны для рекреации, может обеспечивать высокий уровень ухода за территорией, не говоря о том, чтобы снять все вопросы с коммуникацией и охраной.
Срок экспозиции по отдельным районам снизился в разы. В базовых направлениях вокруг столицы, Санкт-Петербурга и Сочи большинство объектов выкупили ещё до лета.
- Вопросы и ответы
- Жилые комплексы
- Новости
Комбинация низкой платёжеспособности населения с искусственным всплеском покупательской активности всегда приводит к исчерпанию спроса будущих периодов. Ажиотаж 2021 г., напомним, закончился жесткой стагнацией 2021 г. Конечно, точное повторение событий четырехлетней давности совсем не обязательно, однако очевидно, что все основные факторы, обеспечившие всплеск спроса в 2021 г., носят кратковременный характер. Большая часть тех, кто хотел забрать деньги из банков и вложиться в недвижимость, уже успели это сделать. Отложенный ипотечный спрос тоже не бесконечен. Ставки уже выросли на 0,5-1 п.п. (это еще не отразилось в статистике ЦБ, так как банковское одобрение действует до трех месяцев), и, по всей видимости, в обозримом будущем тренд на подорожание ипотеки не изменится.
Существует теоретическая возможность, что не все запланированные объемы будут выведены на рынок из-за массового банкротства застройщиков, не выдержавших конкуренции, ужесточения законодательства и т. п. Однако, учитывая все еще высокую маржинальность строительного бизнеса в Москве, такое развитие событий маловероятно. Конечно, разорение отдельных компаний не исключено, однако желающие занять их место всегда найдутся – столичный рынок по-прежнему очень привлекателен для девелоперов из регионов. Поэтому, скорее всего, если не все, то большая часть запланированных проектов пополнит объемы предложения, что окажет очень существенное давление на стоимость жилья.
В году средневзвешенная цена продажи 1 га земли промышленного назначения составила 13 млн рублей без учёта подключения коммуникаций. Стоимость земли промышленного назначения в непосредственной близости от МКАД км , в среднем, почти в два раза выше участков на Московском малом кольце А и может доходить до 92 млн рублей за гектар. Участки, расположенные на расстоянии около км от МКАД, можно приобрести за 22 млн рублей за гектар.
Динамика строительства за пять лет
Сразу по принятии решения о включении новых территорий в подчинение Москвы, хорошими темпами началось строительство жилых комплексов, которые отличаются от обычных спальных районов одновременной постройкой инфраструктуры с новыми рабочими местами. Анализируя динамику застройки и сдачи в эксплуатацию квадратных метров в данном округе, следует обратить внимание на долю этих показателей в общем новострое по самой столице:
— до конца 2012 года в эксплуатацию было введено 430 тысяч м2;
— в 2013 году введенные квадратные метры составили 1700 тысяч с приростом в 179% по сравнению с прошлым годом, а доля в столичном строительстве получилась около 38%;
— 2014 год позволил еще на 33% прирастить сданную недвижимость (до 1600 тыс. м2) и увеличить удельный вес во всех новостройках Москвы до 48%;
— В 2015 году ввели в эксплуатацию 2000 м2, что в динамике составило 25% а в столичном строительстве – 50%;
— В 2016 году строительство немного замедлилось в сравнении с предыдущим: сдали только 1700 тыс. м2 (в динамике -15%), но исходя из того, что доля в первичном жилье по Москве в целом по-прежнему находилась на отметке в 51%, то такую тенденцию связывают со стабилизацией предложения соответственно спроса.
Так, за 8-месячный период 2017 года ввели в эксплуатацию 700 000 квадратов, при запланированных 2300 тыс. м2. Стоит учесть, что качества строящегося жилья в Новой Москве с эконом-класса перераспределилось на комфорт-класс, что за прошлый год составило половину сделок по продаже. Количество проектов, возводимых на территории ТиНАО, ежегодно колеблется около сорока с приростом в 7-8 штук.
По состоянию на осень 2017 года в реализации по застройке находилось 40 жилищных комплекса, из которых семь проектов являются новыми. Так, крупнейшими считаются ЖК «Переделкино Ближнее» с «Первым Московским», а также «Бунинские луга» (в районе Новых Ватутинок). Следует отметить, что наибольшим спросом и девелоперской активностью пользуются ЖК в пешей досягаемости к построенным и планируемым станциям метро.
Продажи земли по категориям
В 2023 году в Московском регионе были осуществлены продажи земельных участков различных категорий.
В целях удобства классификации, земельные участки были разделены на следующие категории:
- Сельскохозяйственные участки
- Промышленные участки
- Жилая застройка
- Коммерческие участки
- Участки под инфраструктуру
Ниже приведена таблица с подробным обзором продаж земли по каждой категории:
| Категория | Количество продаж | Общая площадь, га | Средняя цена за га, руб |
|---|---|---|---|
| Сельскохозяйственные участки | 350 | 10 000 | 500 000 |
| Промышленные участки | 200 | 5 000 | 1 000 000 |
| Жилая застройка | 500 | 15 000 | 2 000 000 |
| Коммерческие участки | 400 | 8 000 | 3 500 000 |
| Участки под инфраструктуру | 150 | 3 000 | 4 000 000 |
Из данной таблицы видно, что наибольшее количество продаж земли было совершено в категории «Жилая застройка», а самые дорогие участки находятся в категории «Участки под инфраструктуру».
Анализируя данные о продажах земли по категориям, можно сделать прогноз на будущее развитие рынка недвижимости в Московском регионе в 2024 году.