Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Обмен доли на квартиру между родственниками». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Главное, что надо учесть при мене доли — собственникам остальных долей в недвижимости мена предлагается в первую очередь. Если они отказываются, то можно менять свою долю с родственниками, не имеющими доли. Эта сделка обязательно должна регистрироваться нотариусом.
Форма составления договора мены долями квартиры
Договор мены составляется на белом листе бумаги формата А4 в печатной или письменной форме. Лист должен быть чистым, гладким, не мятым. Использовать нужно чернило черного или синего цвета, в случае печатного варианта – стандартный шрифт и размер текста, без отступов, дополнительных символов и цветных выделений. Заверяется документ нотариально, специалист проверяет правильность соглашения с юридической точки зрения, а также выясняет все тонкости обмена, например, насколько доля сторон равносильная.
Стандартные сведения договора мены:
- данные паспорта сторон, участвующих в договоре;
- точное описание объектов мены;
- сумма разницы стоимость объектов, если договором она предполагается;
- указывается порядок проведения самой процедуры обмена: последовательность освобождения квадратных метров, выписка, прописка и пр.;
- перечисляются особые условия, жизненные ситуации, форс-мажорные обстоятельства (если такое случается);
- ответственность сторон за выполнение условий договора;
- действия при возникновении форс-мажоров и пр.
Структура выглядит так: название – дата и место составления – наименование сторон – предмет договора – порядок обмена – ответственность сторон – особые положения – заключения.
Чем детальней будет составлен договор мена, тем меньше проблем и нюансов возникнет после его регистрации, на практике. В акт обязательно вносятся все данные о доли недвижимости: размер, расположение, кадастровый номер, на ком зарегистрирована и пр.
Образец документа представлен ниже. С его помощью проверяют текст в процессе оформления обмена родственников долями. Для выполнения стандартной процедуры достаточно одного экземпляра, который подают в Росреестр.
С помощью этого договора можно пояснить особый порядок действий, когда оба объекта не являются приватизированными. В этом случае надо подготовить для последующей передачи в местную администрацию муниципальных органов власти следующие документы:
- гражданские паспорта сторон;
- имеющиеся договора социального найма с официальными разрешениями на право занимать определенную жилплощадь (ордерами);
- справки о действительном составе семей;
- согласие других родственников (собственников) на соответствующий обмен долями;
- стандартные согласия органов опеки (для несовершеннолетних и недееспособных членов семей, зарегистрированных собственников);
- письменные подтверждения отсутствия задолженности по коммунальным услугам.
Этот способ удобен тем, что администрация никак не проверяет равноценность объектов обмена родственников долями. Ответственные сотрудники уточняют правильность заполнения и состав поданных документов, не обращают внимание на финансовую составляющую сделки. Действительные расчеты можно выполнить без оповещения государственных органов. Факт оплаты подтверждают распиской. Для безопасных операций с безналичными переводами и бумажными купюрами следует пользоваться банковскими услугами – условным счетом и депозитарной ячейкой соответственно.
Законный отказ муниципальных органов власти допустим в следующих случаях:
- здание (часть помещений) непригодно для проживания по действующим строительным нормам;
- в период совершения сделки запланирован (выполняется) капитальный ремонт или снос дома;
- объект недвижимости зарегистрирован по категории «служебный», поэтому не может быть передан в частную собственность;
- один из участников обмена долями страдает опасным заболеванием, санитарные нормы запрещают (ограничивают) контакты с окружающими.
Нотариус, ЕГРН, налоговая инспекция
При выборе любого из вариантов передачу долевой собственности оформляют через нотариальную контору. Дополнительное удостоверение подлинности документов и подтверждение дееспособности участников предотвратит лишние проблемы в ходе рассмотрения правомочности сделки в суде.
После подписания заверенного соглашения начинают регистрацию новых прав самостоятельно (через региональный МФЦ), либо поручают выполнение процедуры нотариусу. Росреестр не выполнит процедуру регистрации, если обнаружены ошибки при оформлении обмена родственников долями. Отказ будет получен при наличии запретов и обременений. Для удостоверения в отсутствии ограничивающих факторов можно по типовому запросу получить развернутую справку. Только после создания новой записи в базе данных ЕГРН операция с недвижимостью считается полностью завершенной.
Налог на полученный в ходе сделки доход выплачивают, если родственники желают обменять доли в квартирах даже с незначительной разницей в стоимости. Эта обязанность отсутствует, если объект недвижимости является собственностью менее трех (пяти) лет с оформлением прав на владение до (после) 01.01.2016 г. соответственно. Заполненную декларацию в стандартном виде подают не позднее 30 апр. следующей весны после года завершения данной операции. Оплату налогов можно сделать до 15 июля включительно.
К сведению! При подаче документов для государственной регистрации в ЕРГН выполняется проверка по отсутствию задолженностей по уплате налогов. Отмеченные выше обязательства следует исполнить до истечения предельных сроков, чтобы не задерживать полное завершение сделки.
Шаг 1. Подготовительные меры
Перед оформлением обмена долей в квартирах между родственниками необходимо провести несколько подготовительных мероприятий:
- Изучить полные правила обмена долей, понять все условия и ограничения, на которые может влиять этот процесс. Данные правила могут меняться в зависимости от региона России, поэтому необходимо ознакомиться с законодательством вашего региона.
- Взять выписку из ЕГРН — это сведения о правах на объект недвижимости. Каждая доля должна быть прописана в этой выписке.
- Определить размер доли и права на имущество. Необходимо выяснить, какие права есть у каждого владельца на эту долю и на общее жилое пространство.
- При наличии несовершеннолетних владельцев необходимо получить заключение органов опеки о правах несовершеннолетних на продажу и передачу доли покупателю.
- Получить консультации у нотариуса по всем вопросам, связанным с оформлением обмена долей, договоров дарения и купли-продажи.
- Взять выписки о налогах для каждого владельца. Обмен долями в квартирах может иметь налоговые последствия для каждого участника.
- Разобраться с правом регистрации, которое имеют каждый из участников. Некоторые лица могут иметь льготы в этом вопросе.
Данный шаг предполагает, что оба владельца прошли процедуру оформления квартиры в их паспорте и имеют необходимые документы о правах на квартиру. Также необходимо провести переговоры между родственниками, чтобы договориться о наилучшем варианте обмена долями. Необходимо помнить о том, что все транзакции, связанные с недвижимостью, требуют нотариальную заверенность.
Одна из возможных альтернативных процедур – договор дарения. Он бесплатный и могут быть более простым решением в зависимости от конкретной ситуации.
| Обмен долей | Договор дарения | Купля-продажа |
|---|---|---|
| • Более простая процедура | • Бесплатный; | • Более выгоден в финансовом плане; |
| • Могут быть более удобным решением в зависимости от ситуации; | • Не требует денежных вложений; | • Наиболее распространенная сделка в сфере недвижимости; |
| • Могут учитываться льготы, полученные ранее владельцами квартир; | • Позволяет оформить сделку на незарегистрированный объект; | • Позволяет продать объект получше через документацию о покупке. |
Шаг 4. Реализация обмена долей в жилье
После того, как были оформлены все необходимые документы, можно приступать к реализации самого обмена долями в недвижимости. Для этого оба владельца должны заключить договор обмена, который предполагает нотариальную регистрацию. Если среди владельцев имеется несовершеннолетний, то на заключение договора необходимо получить согласие опекуна.
Стоит отметить, что на данный момент правительство предоставляет лишь некоторые льготы при оформлении дарения или купле-продаже жилой недвижимости для многодетных семей. Остальным же приходится оплачивать бесплатные консультации нотариуса и процедуры регистрации обмена долей в квартирах.
При заключении договора обмена, его каждая доля должна быть оформлена отдельным документом. В договоре должны быть четко определены размер доли владения и объект, на который происходит обмен. Также обязательно нужно указать права и обязанности каждого владельца после завершения обмена.
Важно знать, что при передаче жилья от одного владельца другому, могут возникнуть налоговые обязательства. Поэтому перед заключением договора необходимо получить выписку из ЕГРН (единого государственного реестра недвижимости) и провести расчет налога на имущество.
После того, как договор обмена долей в квартирах был заключен и зарегистрирован у нотариуса, каждый из владельцев должен получить нотариальную копию документа. Это необходимо для того, чтобы при продаже или передаче доли другому лицу, было правовое обоснование сделки и не возникло споров между близкими.
Когда желание обменяться долями принято, следует обратиться к алгоритму действий, который придется пройти для легализации договора мены. Он включает в себя следующие шаги:
- получение экспертного заключения о стоимости долей в квартирах;
- снятие обременений с жилплощади;
- уведомление совладельцев о планируемом обмене долями;
- обсуждение условий сделки, сроков и размеров компенсации;
- посещение нотариальной конторы;
- заключение договора мены;
- подписание акта приема-передачи доли в имуществе;
- передача жилья в назначенный день;
- регистрация имущественных прав в Росреестре;
- направление уведомлений в налоговую инспекцию.
Договор мены имеет стандартную структуру для документов подобного типа:
- название формы, дата и место составления;
- персональные сведения о сторонах сделки;
- сведения о долях;
- стоимость недвижимости и размеры компенсаций;
- информация об отсутствии претензий со стороны остальных совладельцев;
- права и обязанности сторон;
- сроки передачи имущества;
- сведения об отсутствии обременений;
- отображений особенностей интерьера и предметах, которые передаются по договору;
- описание дополнительных условий;
- подписи сторон.
Чтобы зарегистрировать договор мены в Росреестре, участникам сделки придется подготовить:
- паспорта собственников;
- нотариально заверенные экземпляры договора мены;
- свидетельства о правах собственности на имущество;
- кадастровые паспорта;
- отказы совладельцев выкупить доли;
- согласие супругов на обмен;
- разрешение органов по опеке и попечительству.
Регистрация документов в книгах учета Росреестра происходит в течение 1-2 недель, в зависимости от загруженности учреждения. Участникам сделки придется потратиться на услуги эксперта-оценщика, нотариуса и юриста (при необходимости). В расходы входит обязательная оплата государственной пошлины за совершение регистрационных действий.
Расходы на переоформление
Для того, чтобы зарегистрировать в Росреестре договор мены, даже если по площади доли не особо отличаются и доплачивать за них никто не должен, потребуются некоторые финансовые вложения:
| Госпошлина в росреестр за внесение изменений в ЕГРН | по 2000 рублей с каждой стороны. |
|---|---|
| Услуги нотариуса по заверки соглашений | от 500 рублей, цена зависит от объема работ. |
| Услуги юриста (консультация, составление договоров) | от 1000 рублей, не обязательная статья расходов, но пренебрегать ей не желательно. |
Налогообложение сделки между родственниками
По факту обмен приватизированного жилья – это два договора купли-продажи. Поэтому сторона в результате получившая доход со сделки должна уплатить в бюджет государства подоходный налог в размере 13% от прибыли, но только в том случае, если его доля находилась в собственности менее 3 лет.
Если у вас возникли какие-либо проблемы с обменом частей квартир, то специалисты нашего сайта окажут бесплатную консультативную помощь. Не стоит пренебрегать этой возможностью, ведь мнение опытного юриста может сыграть решающую роль и сохранит не только ваше время, но и деньги.
- В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
- Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!
Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!
Документы, необходимые для обмена долей
Операция по родственному обмену долями недвижимого имущества оформляется записями в Росреестре. Данную процедуру можно совершить в многофункциональном центре. Туда требуется предъявить следующий набор справок и удостоверений:
- паспорта (или заменяющие их документы);
- документы о наличии родственной связи (свидетельство о браке, о рождении, несколько свидетельств о браке и рождении — если речь идет о родственниках через поколение);
- справка из ЕГРН, где указана информация о распределении долей, наличии/отсутствии обременений;
- техпаспорт жилья;
- договор (дарения, купли-продажи, мены), где детально рассмотрены условия сделки, указаны технические характеристики долей, адреса квартир;
- документ, подтверждающий согласие опеки на совершение операции, если одна из сторон — несовершеннолетний или же недееспособный гражданин (инвалид);
- квитанции об оплате госпошлины.
Письмо Минфина России от 28 апреля 2020 г. N 03-04-05/34408 О налогообложении НДФЛ дохода от реализации квартиры, право собственности на которую отчуждено по договору мены
Департамент налоговой политики рассмотрел обращение и сообщает, что в соответствии с # утвержденным приказом Минфина России от 14.09.2018 N 194н, в Минфине России, если законодательством не установлено иное, не рассматриваются по существу обращения по разъяснению (толкованию норм, терминов и понятий) законодательства Российской Федерации и практики его применения, по практике применения нормативных правовых актов Министерства, по проведению экспертизы договоров, учредительных и иных документов организаций, по оценке конкретных хозяйственных ситуаций.
На основании принципа, установленного статьей 41 Кодекса, доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая для физических лиц в соответствии с главой 23 «Налог на доходы физических лиц» Кодекса.
Пунктом 1 статьи 210 Кодекса установлено, что при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со статьей 212 Кодекса.
В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором.
Таким образом, если сторонами сделки установлена равноценность обмениваемых товаров, то дохода (экономической выгоды) подлежащего обложению налогом на доходы физических лиц, не возникает.
Вместе с тем отмечаем, что пунктом 2 статьи 567 Гражданского кодекса определено, что к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30 Гражданского кодекса), если это не противоречит правилам главы 31 Гражданского кодекса существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.
Подпунктом 2 пункта 1 статьи 228 Кодекса предусмотрено, что физические лица производят исчисление и уплату налога на доходы физических лиц исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17 1 статьи 217 Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению.
На основании пункта 17 1 статьи 217 и пункта 2 статьи 217 1 Кодекса освобождаются от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе, при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
В соответствии с пунктом 4 статьи 217 1 Кодекса минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, за исключением случаев, указанных в пункте 3 статьи 217 1 Кодекса.
Понятие обмена долями в недвижимости
Понятие обмена долями в недвижимости является важным инструментом для регулирования прав на собственность между родственниками, особенно в случае нахождения их в разных квартирах. Обмен долями позволяет справедливо и эффективно распределить имущество, учитывая потребности каждого участника семьи.
Обмен долями между родственниками может быть осуществлен на добровольной основе и при наличии согласия всех сторон. Этот процесс включает в себя перенос прав собственности с одного человека на другого посредством составления и оформления специального документа — договора обмена долями.
Одним из основных преимуществ обмена долями в недвижимости является возможность улучшить жилищные условия и увеличить площадь проживания каждого родственника. Также данный процесс позволяет учесть различные финансовые и семейные обстоятельства, например, в случаях наследования или развода, когда необходимо перераспределить имущество между супругами или наследниками.
Однако при проведении обмена долями необходимо учитывать различные нюансы и юридические аспекты. Важно соблюдать все установленные законодательством процедуры, оформлять документы в нотариальной форме, а также учитывать возможные налоговые последствия. Также стоит помнить о возможности возникновения разногласий или споров между сторонами, поэтому рекомендуется обращаться за помощью к специалистам в области недвижимости и юридическому консультированию.
Каков процедура обмена долями в разных квартирах
Процедура обмена долями в разных квартирах между родственниками является законодательно регламентированной и требует выполнения определенных условий. В первую очередь, обмен долями должен осуществляться только между близкими родственниками, такими как родители и их дети, супруги и т.д. Это обусловлено тем, что обмен долями является непрекращаемым договором, и родственные связи создают дополнительную юридическую защиту прав сторон.
Вторым важным аспектом является необходимость заключения договора о долевом участии в квартирах, собственность на которые будет обмениваться. Данный договор должен быть составлен в письменной форме и содержать все необходимые условия, такие как размер доли, срок обмениваемого права и ответственность сторон. Необходимо отметить, что этот договор должен быть нотариально заверен и зарегистрирован в органах местного самоуправления или Росреестре, что является обязательным требованием для законности обмена.
Третьим важным этапом процедуры является оценка стоимости доли в каждой из квартир, участвующих в обмене. Это необходимо для того, чтобы сделка была справедливой и равноценной для обеих сторон. Оценка может проводиться независимыми экспертами или на основе согласия сторон, при этом результат оценки должен быть указан в договоре о долевом участии.
Наконец, важно отметить, что обмен долями в разных квартирах возможен только при условии отсутствия юридических и финансовых обременений на обмениваемые объекты. В случае наличия задолженностей по налогам, кредитам или иным обязательствам, сделка может быть приостановлена до полного их исполнения. В то же время, сделка обмена долями может быть положительным решением, если одна из сторон планирует переехать в другой город или страну, а другая нуждается в доле в квартире для проживания.
Какие налоги необходимо уплатить при обмене долями в недвижимости
При обмене долями в недвижимости между родственниками в разных квартирах, необходимо учитывать ряд налогов, которые подлежат уплате. Во-первых, регистрационный сбор. При переходе права собственности на жилую площадь от одного родственника к другому, необходимо будет уплатить регистрационный сбор, который рассчитывается в процентах от стоимости жилого помещения. Этот налог оплачивается в органы Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.
Дополнительно, при обмене долями в недвижимости, могут возникнуть налоги на доход. Если стоимость вашей доли больше стоимости доли, которую вы получаете в обмен, то при продаже или обмене доли вам придется уплатить налог на разницу. Этот налог также рассчитывается от суммы, превышающей стоимость вашей доли.
Также, при обмене долями в недвижимости необходимо учитывать налог на имущество. В случае обмена долями, каждый родственник становится собственником определенной доли в разных квартирах. Соответственно, каждый из них обязан уплачивать налог на имущество за свою долю. Этот налог рассчитывается на основе кадастровой стоимости квартиры, умноженной на соответствующую долю владения.
Частные случаи родственного обмена квартирами
Сложности в процедуре обмена и ее регистрации возникают в результате различия в формах собственности на обмениваемое жилье. Мало того, что оно может быть не приватизировано, так еще обмен может осуществляться только в части небольшой доли жилого помещения.
Как в таких ситуациях оформить обмен квартирами, расскажем далее.
Купля-продажа квартиры между близкими родственниками нередко проходит легче, чем обычная, потому что:
● родне проще договориться об условиях сделки;
● не требуются услуги риелтора — стороны не нуждаются в подборе вариантов квартиры;
● ниже риски столкнуться с мошенничеством.
Такие сделки имеют и важные недостатки:
● если продавец и покупатель являются близкими людьми, после оформления соглашения покупатель не имеет права на имущественный налоговый вычет, который он мог бы оформить, будь жилье приобретено у постороннего лица. Это правило не распространяется на случаи, когда участники — бабушки, дедушки и внуки;
● на оформление соглашения между близкими людьми сильно влияет психологический фактор, с помощью которого участники могут давить друг на друга. Например, пользуясь родством, покупатели требуют ощутимую скидку или продавец оттягивает момент передачи недвижимости. В итоге отношения становятся менее выгодными для обеих сторон.
Также важно учитывать законодательные ограничения для некоторых случаев сделок между близкими людьми:
● если квартира приобретается за материнский капитал, сторонами не могут быть супруги. Такой подход логичен: по закону, если жилье приобретено с участием маткапитала, доли в нем выделяются всем членам семьи владельца сертификата маткапитала. Как правило, владельцем сертификата является мать ребенка. Доли в покупаемом объекте получают и мать, и ее супруг, и их дети. То есть отец в данном случае является и продавцом, и приобретателем, что недопустимо;
● родитель, усыновитель или опекун несовершеннолетнего не вправе приобрести его собственность. Несовершеннолетние и недееспособные люди не заключают сделок с недвижимостью самостоятельно и от своего имени. За них это делают их законные представители — родители, усыновители, опекуны. То есть по такому договору законный представитель выступает и как представитель продавца, и как покупатель. Такие соглашения законного представителя и недееспособного человека напрямую запрещены Гражданским кодексом РФ.
Особенности сделок купли-продажи квартиры между близкими родственниками
Согласно Семейному кодексу РФ к близким родственникам относят:
-
родителей и детей,
-
бабушек, дедушек и внуков,
-
братьев или сестер.
Однако, Налоговый кодекс РФ вводит такое понятие, как «взаимозависимые родственники» — это такие родственники, экономическая деятельность которых влияет на других родственников. Согласно Налоговому кодексу РФ к взаимозависимым родственникам относятся:
-
супруги,
-
родители (в т.ч.усыновители),
-
дети (в т.ч. усыновленные),
-
братья и сестры (имеющих общих одного или обоих родителей),
-
опекуны (попечитель) и подопечные.
В целом, сделки купли-продажи квартиры между близкими (взаимозависимыми) родственниками проходят по общим правилам. Есть только два основных запрета на сделки между родственниками:
-
с несовершеннолетним ребенком нельзя осуществлять сделки купли-продажи родителю, усыновителю, попечителю,опекуну, их супругам и близким родственникам — то есть нельзя у ребенка купить квартиру или продать от его имени своим родственникам, а также при продаже третьим лицам квартиры, которая полностью или частично принадлежит ребенку, нужно получить разрешение органов опеки и попечительства;
-
супруги не могут продать друг другу квартиру, которая была нажита в браке и является совместной собственностью — данный запрет не распространяется на имущество, которое было нажито у супругов до вступления в брак;
-
сторонами сделки не могут выступать супруги, если квартира приобретается за материнский капитал — в таком случае выделяемые по материнскому капиталу средства принадлежат всем членам семьи, и по закону, получить долю в праве собственности на недвижимость должны все — оба родителя (если брак официально зарегистрирован) и дети. Поэтому сделка между супругами в таком случае недопустима, так как один из родителей всегда будет выступать одновременно и в роли продавца, и в роли покупателя.
К сделкам между близкими родственниками повышено внимание налоговых органов, в связи с тем, что среди таких сделок часто встречаются оспоримые, либо фиктивные. К примеру, может быть:
-
занижена стоимость квартиры с целью снижения налогооблагаемой базы,
-
сделка оформлена для получения налоговых выплат — в реальности квартира не передавалась, все было оформлено только на бумаге (важно: согласно п. 5 ст. 220 Налогового кодекса РФ налоговые выплаты не предоставляются, если договор купли-продажи квартиры оформлен между взаимозависимыми родственниками),
-
для ухода от налогов был оформлен договор дарения, хотя фактически состоялась купля-продажа квартиры.
При выявлении фактов нарушения закона налоговыми органами, такие сделки могут быть признаны ничтожными, и тогда придется возвращать полученные выплаты государству.