Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Межевание земельного участка что это такое и для чего нужно определять границы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если на участке не проведено межевание, это означает, что в картах и документах Росреестра (ЕГРН — единого государственного реестра недвижимости) нет сведений о координатах границ объекта. То есть сам участок может быть оформлен в собственность и поставлен на кадастровый учёт, иметь площадь и адрес, и даже границы, но вот координаты таких границ могут быть не закреплены или условно закреплены в картах Росреестра.
Почему по участку могут быть не определены границы
Эта информация может отсутствовать в Росреестре, так как она не является обязательной при постановке на кадастровый учёт земельного участка или при осуществлении сделок с ним. Государство видит этот пробел и на его устранение направлено поручение Президента Правительству РФ от 11.08.2022 года — обеспечить внесение изменений в законодательство, направленных на сокращение количества участков, границы которых не определены.
Сколько стоит межевание земельного участка
Кадастровые работы выполняются кадастровым инженером на основании договора подряда на выполнение кадастровых работ. Стоимость работ определяют стороны договора на основе сметы.
Цена межевания зависит от множества факторов. Она может варьироваться как из-за расценок самой организации, которая проводит работы, так и от конкретного участка — его особенностей, конфигурации, расположения, размера и вида работ (образование нового участка, разделение, перераспределение земель).
В среднем цена услуги для граждан составляет до 20–30 тыс. руб. Например, стоимость работ по подготовке межевого плана на уточнение границ земельного участка площадью до 8 соток будет варьироваться в пределах от 12 тыс. руб. до 16 тыс. руб. Уточнение границ участка в 10 соток в регионе обойдется до 10 тыс. руб. Если нужно образовать участок под многоквартирным домом, то выставляется сумма примерно в 70 тыс. руб., привела примеры представитель АЮР.
Кроме того, законодательством предусмотрен вариант бесплатного межевания. Речь идет о случаях, когда по заказу уполномоченного органа проводится комплекс кадастровых работ на территории одного или нескольких кадастровых кварталов.
Можно ли не платить за процедуру?
В пошаговой инструкции мы уже касались вопроса о том, сколько стоит межевание земельного участка. Можно ли сделать это бесплатно?
Можно, но лишь в то время, когда муниципалитет проводит комплексные кадастровые работы. Информацию о них нужно искать на официальных сайтах местной власти.
Если такие работы ведутся или планируются – необходимо подать заявление. Его форма свободная нужно только обязательно указать ФИО, паспортные реквизиты, местоположение, кадастровый номер надела. Право бесплатно воспользоваться кадастровыми работами дает:
- «Дачная амнистия»
- Оформление участка до 1998 года (если он при этом не внесен в ЕГРН)
- Зафиксированные кадастровые ошибки, допущенные ранее
- Отсутствие постановки на учет Росреестра надела, данные о котором у данной организации имеются
Обязательно ли проводить межевание земельного участка
Законодательство не требует от собственников земельных участков в обязательном порядке уточнять границы своей земли. Межевание – добровольная процедура. Отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) сведений о местоположении границ участка не означает нарушения законодательства со стороны его владельца.
Если у владельца земельного участка есть выписка из ЕГРН, в которой имеется информация о координатах границ, то повторно межевать участок нужно только в следующих ситуациях:
-
Участок разделяют или объединяют несколько в один.
-
В случае судебных споров с соседями относительно границ.
-
Чтобы уточнить границы и устранить реестровую ошибку. Раньше, когда не было привязки к GPS, межевание участков делалось геодезистами простыми приборами, отсюда могут возникать ошибки.
Как выбрать исполнителя для межевания земельного участка?
Кадастровый инженер, оказывающий услугу, должен входить в СРО и соответствовать требованиям Федерального Закона РФ «О государственном кадастре недвижимости». Обязательное условие – наличие у исполнителя договора обязательного страхования гражданской ответственности.
После проверки подлинности и срока действия аттестата можно обратить внимание на публичные отзывы об организации, где работает кадастровый инженер. Практика показывает, что внимания заслуживают исполнители и организации, рейтинг которых выше среднего. При заключении договора внимательно изучайте права и обязанности сторон, порядок расторжения и другие важные моменты. При необходимости консультируйтесь с юристом: это поможет избежать споров на этапе оказания услуги и подписания акта выполненных работ.
В договоре на оказание услуги обязательно должны быть указаны обязательства кадастрового инженера, который занимается межеванием:
- Выезд специалиста на объект для изучения реальных границ земельного участка, установки межевых знаков и определения точной площади.
- Оформление межевого плана согласно требованиям действующего законодательства.
- Уведомление соседей о предстоящем межевании. Это обязательный этап процедуры, который осуществляется до начала работ на местности.
Согласно действующему кадастровому законодательству сроки межевания не закреплены в нормативных правовых актах, они определяются индивидуально при заключении договора с кадастровым инженером или специализированной организацией. В среднем продолжительность процедуры от момента начала сотрудничества до получения выписки из ЕГРН и внесения сведений в Росреестр занимает две недели.
В некоторых случаях межевание занимает больше времени. Это зависит от удаленности объекта, количества смежных ЗУ, квалификации и текущей загруженности кадастрового инженера. При обнаружении ошибок сотрудники Росреестра или Кадастровой палаты приостановят регистрацию и процесс придется начинать заново.
Сроки регистрации и постановки участка после межевания на кадастровый учет строго регламентированы ФЗ-118. Статья 16 гласит, что это:
- 5 рабочих дней для процедуры кадастрового учета.
- 10 рабочих дней для одновременно проводимых процедур учета и государственной регистрации.
- 7-12 рабочих дней, если действия выполняются через Многофункциональный центр.
Вот список документов, необходимых для межевания земельного участка.
- Заявление (пишется в свободной форме).
- Паспорт собственника. Если межеванием занимается представитель заказчика, нужен паспорт этого человека и доверенность нотариуса.
- Правоустанавливающие документы на земельный участок. К ним относят договор дарения или купли-продажи, свидетельство о праве на наследство.
- Выписка из Единого государственного реестра недвижимости ЕГРН, ее выдают в Росреестре или МФЦ
- План-схема или так называемая выкопировка на землю. Это важный документ проекта межевания территории, показывающий размеры и место, где расположен земельный участок, на котором планируют проводить работы. Документ заказывают в МФЦ. Время изготовления — от пары недель до месяца.
Постановка на кадастровый учёт
Собственник или кадастровый инженер, заручившийся доверенностью собственника, передаёт межевой план в отделение МФЦ или территориальный отдел Росреестра того региона, где находится объект недвижимости. После сдачи документов выдается расписка о сроках получения выписки ЕГРН, подтверждающая факт регистрации и постановки на кадастровый учет. Орган регистрации прав проверит документы. Если есть нарушения, например межевание земли проведено с ошибками — в регистрации отказывают.
Если процедура проведена по правилам, заявителю регистрируют право собственности на земельный участок выдают выписку из ЕГРН. При проведении процедуры через МФЦ на это уйдет неделя.
В дальнейшем выписку ЕГРН можно заказать повторно или отправить онлайн запрос по кадастровому номеру в Публичную кадастровую карту. Заявителю выдадут справку о межевании земли.
Участки с уточненными границами можно посмотреть на публичной кадастровой карте.
Meжeвaниeм гpaниц впpaвe зaнимaтьcя кaдacтpoвыe инжeнepы, пpoшeдшиe aттecтaцию пo выпoлнeнию paбoт в гeoдeзии и вcтyпившиe в caмopeгyлиpyeмyю opгaнизaцию. Фeдepaльный зaкoн № 221 ycтaнoвил, чтo кaдacтpoвый инжeнep мoжeт быть члeнoм тoлькo oднoй caмopeгyлиpyeмoй opгaнизaции. B aдpec этoй opгaнизaции нyжнo бyдeт нaпpaвить зaявлeниe o мeжeвaнии c пpилoжeнным пaкeтoм дoкyмeнтoв.
Дo oбpaщeния cлeдyeт пpoвepить, ecть ли y yчacтникoв opгaнизaции лицeнзии нa ocyщecтвлeниe кaдacтpoвoй дeятeльнocти. Этo мoжнo cдeлaть нa интepнeт-пopтaлe Pocpeecтpa. Eщe cлeдyeт пpoвepить кoличecтвo yчacтникoв тaкoй opгaнизaции – дoлжнo быть нe мeньшe двyx.
Чтoбы нe нapвaтьcя нa нeпpoфeccиoнaлa, yзнaйтe, cкoлькo вpeмeни инжeнep paбoтaeт нa pынкe гeoдeзичecкиx ycлyг, пoищитe в ceти oтзывы o eгo paбoтe.
Пoмнитe, чтo oшибки в гeoдeзичecкиx изыcкaнияx мoгyт пoтянyть зa coбoй oшибки в peгиcтpaциoннoй зaпиcи, в пpoeктe дoмa, в дoгoвope. И лyчшe избeжaть иx, чeм пoтoм иcпpaвлять.
В каких случаях необходим межевой план?
Составление межевого плана требуется в таких ситуациях:
- Необходимость определения границ чтобы выделить надел из общей массы;
- Получение права собственности, что также сопровождается определением четких границ владения;
- Необходимость объединения двух участков, при этом наличие установленных границ у каждого в отдельности не отменяет необходимости определения межей для вновь образованного;
- Разграничение одного целого участка и выделение из него двух или более отдельных единиц;
- Решение споров относительно установленных ранее границ по обращению собственника участка или владельцев наделов, смежных с ним;
- Оформление сделок по наделу;
- Планирование возведения зданий.
Вплоть до 2018 года межевание не требовалась при оформлении сделок и к ней прибегали в основном при выяснении конфликтов относительно споров собственников наделов, которые решались в судебном порядке.
В определенных ситуациях собственники участков имеют возможность некоторого увеличения и расширения границ своей собственности.
При межевании за счет государства действуют аналогичные нормы, как при проведении процедуры при помощи коммерческой геодезической организации.
Если величина участка по факту оказывается больше, чем отражено в документах по наделу, действуют такие правила:
- Участок допускается увеличить или расширить, если его дополнительная часть не превышает минимального размера наделов аналогичного назначения. То есть такая «добавочная часть» не может быть выделена, как раздел или отдельный земельный участок;
- Если показатель минимальной площади для такого типа надела не определен, то величина дополнительной земли не должна превышать 10% от площади всего участка.
Важно, чтобы при изменении размеров строение не вышло за границы надела.
Отличия межевания от других мероприятий
Многие владельцы выделенных паев путают процедуру определения границ земельного участка с другими мероприятиями. Поэтому целесообразно разобрать, какой и что из себя представляет.
- Кадастровые работы. Это целый перечень манипуляций, проводимых по отношению к земле, в них же включено и межевание. Обычно такой комплекс выполняют для того чтобы подготовить документы на конкретный вид недвижимости.
- Геодезия выбранной территории. Этот процесс представляет собой не только измерение, но и проектирование, а также составление чертежей с целью планирования будущего объекта на участке.
- Землеустройство. Вид государственного мероприятия, которое проводится по отношению к земле. Обычно это выполняют при необходимости распределения земель при создании нового района.
- Дачная амнистия. Это понятие, которое подразумевает упрощенное проведение межевание земельного участка. Процедура не бесплатная.
В большинстве случаев распределение границ проводится отдельно и зачастую занимает несколько дней.
Как поступить, если межевание не соответствует реальности?
Несовпадения межевания с реальностью – основная причина судебных разбирательств и пограничных конфликтов с соседями. Случай, когда отдельная часть ЗУ находится на территории соседского участка, называется наложением границ. Что предпринять?
Наложение границ бывает:
-
кадастровым – ошибка имеется только в документах;
-
фактическим – ошибка действительно была допущена и на ЗУ.
Наложение границ приводит к изменению формы участка и смещению его границ: первый участок увеличивается за счет второго. По этому принципу искажаются параметры и земельных участков других владельцев, что приводит к общей путанице.
Чаще всего наложение границ бывает по одной из следующих причин:
-
недочет кадастровой палаты;
-
смещение с кадастровой карты;
-
недочет инженера;
-
самовольный перенос/установка забора соседями.
Если есть возможность, следует постараться решить вопрос с соседями мирным путем. Достаточно только:
-
отмежевать свой земельный участок;
-
попросить у соседа информацию о его ЗУ (генеральный план/документ о межевании);
-
сверить данные и обратиться в Росреестр;
-
согласовать границы и подписать акт.
Амнистия: Межевание дачных участков
Амнистия по межеванию земельных участков дачников — это упрощенная процедура регистрации права собственности на недвижимость некоторых категорий земель. Данный процесс затрагивает участки, которые были оформлены до вступления в силу закона о регистрации прав на участки. Благодаря дачной амнистии, у владельцев участков имеется возможность зарегистрировать владения по минимальному набору документов и без межевания.
Воспользоваться упрощенным порядком регистрации владений могут:
- Владельцы участков, данные о которых уже внесены в единый реестр;
- Дольщики, владеющие земельным паем сельхозназначения;
- Собственники, переоформляющие право бессрочного владения на иной вид.
План дач генерального межевания 1746-1917
Первые попытки размежевать земли осуществлялись еще во времена правления императрицы Елизаветы Петровны. Генеральное межевание — это процесс разграничения черноземных участков друг от друга и от государственных территорий. Основная задача генмежевания — получение информации о площади всех земель, которые расположены на территории государства. С помощью такой процедуры власть хотела определить границы наделов, которые принадлежат разным сословиям, городам и государству.
Также генмежевание было внедрено для решения пограничных конфликтов. Благодаря процессу за дворянами закрепились их землевладения и узаконили права на участки.
Генмежевание проводилось в принудительном порядке. Его суть заключалась в том, что в основу месторасположения каждого надела были подведены границы древних писцовых «дач». Одновременно с этим «дачи» как правило принадлежали нескольким лицам или относились к общим владениям людей из разных сословий.
Императрица Екатерина II предложила девиз такому виду размежевания «Каждый при своемъ». Эту цитату разместили на изображение действующего штампа.
В 1925 году был основан РГАДА (российский государственный архив древних актов). В нем собраны важные документы о размежевании территорий. В фонде № 1354 «Планы дач генерального и специального межевания, 1746-1917 гг.» можно найти сведения об уездах различных губерний.