Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Согласование перепланировки нежилого помещения в нежилом здании законодательство». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Положения Жилищного кодекса РФ регулируют правовое понятие перепланировки. Согласно законодательству, перепланировкой являются строительные работы, которые влекут изменения конфигурации объекта, а также сведений в техпаспорте. Несмотря на то, что положения ЖК РФ распространяются в основном на жилые помещения, данное определение перепланировки также можно использовать и в отношении нежилых помещений (по аналогии).
Перепланировка и (или) переустройство нежилого помещения.
Переустройство или перепланировка нежилого помещения может понадобиться для рационального зонирования пространства в офисе, магазине, торговом центре, ресторане или в складских и производственных помещениях.
Перепланировка это изменение конфигурации помещения, а переустройство представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей. Подробный перечень случаев, при которых получение разрешения на строительство в Москве не требуется, есть в Постановлении Правительства Москвы № 432 от 27.08.12.
С точки зрения сложности проведения перепланировки и (или) переустройства, есть некоторые различия, в зависимости от того, где находится нежилое помещение:
- в нежилом здании,
- в многоквартирном доме,
- на объекте культурного наследия (выявленном объекте культурного наследия)
В любом случае в первую очередь, надо обследовать здание, помещение с выпуском технического заключения на возможность переустройства или о допустимости и безопасности на уже произведенное переустройство. Такое заключение оформляется проектной организацией, имеющей соответствующий допуск (в Москве – одной из организаций, отобранных Правительством Москвы и имеющих доступ к базе данных о проектных и текущих технических характеристиках многоквартирных домов).
Далее следует этап разработки проекта перепланировки и (или) переустройства будущего помещения. Его должна делать проектная организация, имеющая допуск, позволяющий разрабатывать подобные документы. При разработке проекта учитываются все требования закона и местных административных органов: МЧС, Роспотребнадзор, Госжилинспекция и пр.
Проще всего процесс перепланировки происходит в случае нежилого помещения в нежилом здании, тогда, при условии, что это не было реконструкцией, перепланировку по факту выполнения согласовывают непосредственно в БТИ, посте предоставления проекта и технического заключения.
В случае нежилого помещения в многоквартирном жилом доме до начала работ надо получить согласование переустройства и (или) перепланировки в Государственной жилищной инспекции (Мосжилинспекции).
Сложность получения такого согласования зависит от многих факторов, например, для этого потребуется получение экспертного заключения и акта о соответствии проектной документации действующим техническим регламентам, государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам от организации, имеющей лицензию (аккредитацию) федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека.
Если помещение встроено в жилой дом и планируется какое-либо затрагивание общедомового имущества (устройство отдельного входа, заложение или пробивка окна и т.д.), то необходимо организовать собрание всех собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, чтобы не менее 2/3 из них дали своё согласие на такую перепланировку.
Если помещение находится в объекте культурного наследия (выявленном объекте культурного наследия), проект подлежит согласованию Москомнаследием.
Только после получения распоряжения Мосжилинспекции с решением о согласовании перепланировки и (или) переустройства можно приступать к ремонту.
После окончания ремонта следует проверка объекта приемочной комиссией Мосжилинспекции и оформление акта о завершенном переустройстве, перепланировке помещения в жилом доме.
В ходе приемки завершенной перепланировки комиссией проверяется:
- Визуальное соответствие проведенных мероприятий ранее согласованному проекту перепланировки.
- Наличие доступа к общедомовым инженерным коммуникациям, соблюдения всех строительных норм и правил.
- Наличие и правильность оформления актов скрытых работ, журнала производства работ, договора подряда.
Что такое перепланировка нежилого помещения
Изменение планировки помещения влечет за собой проведение различных видов строительных работ. С этой целью сначала стоит оформить либо получить несколько обязательных документов, а затем подать их для согласования в компетентные органы.
Для получения разрешения на проведение перепланировки в нежилом помещении стоит учесть следующие нюансы:
- принимать решение о проведении перепланировки может сам собственников (или все собственники, если их несколько);
- процедура согласования зависит от расположения нежилого помещения (в нежилом здании или же в МКД);
- для подготовки проекта и другой документации следует учесть требования нормативно-правовых актов города Москвы — там описываются все запрещенные и допустимые виды строительных работ (для обеспечения безопасности здания);
- всю документацию и требуемые разрешения следует готовить еще до начала проведения работ;
- при соблюдении некоторых условий можно узаконить уже выполненные работы, проводимые без разрешения и готового проекта;
- после проведения перепланировки собственник объекта должен внести произведенные изменения в ЕГРН.
Для того, чтобы соблюсти все требования столичного законодательства и предотвратить возможные отказы в согласовании со стороны госорганов, рекомендуем заказать подготовку требуемой документации и сопровождение согласования в бюро “РекПир”. Специалисты нашей компании подготовят всю необходимую документацию, которая потребуется как до, так и после завершения работ, а также представят ваши интересы во всех инстанциях.
Особенности согласования в нежилом здании
Порядок согласования перепланировки нежилого помещения в нежилом здании может отличаться от приведенного выше. Правовая регламентация переустройства таких помещений на федеральном уровне отсутствует, однако собственникам помещений, расположенных в торговых центрах, коммерческих зданиях, гостиницах и других нежилых объектах недвижимости, нужно учесть следующие моменты:
- Если перепланировкой занимается арендатор, потребуется письменное согласие собственника объекта на производство работ.
- Проект перепланировки нужно отдать на экспертизу в надзорные ведомства (СЭС, МЧС, Ростехнадзор).
- Если специального регламента по узакониванию нет, то согласование заключается в осмотре здания до и после перепланировки и выдаче сотрудником БТИ нового техпаспорта с изменениями.
- Внесением изменений в ЕГРН (Росреестр) собственник занимается самостоятельно.
Начинать переустройство и перепланировку нежилого помещения нужно со сбора всех необходимых материалов, разработки проектной документации и согласования ее в соответствующих инстанциях.
Так, если ваше нежилое помещение расположено в многоквартирном доме (МКД), то перед подачей Проекта перепланировки нежилого помещения на согласование в Межведомственную комиссию района (МВК), необходимо получить ряд сопутствующих документов в нескольких инстанциях:
- Виза пожарных (ОГПН);
- Заключение СЭС;
- Если затрагиваются капитальные стены, нужно Заключение независимой экспертизы, согласие УК и (возможно) Решение собрания собственников.
Перечень документов для перепланировки нежилого помещения
В перечень документов, которые нужно предоставить для согласования перепланировки, также входят заявление и правоустанавливающие документы на недвижимость. Все собственники объекта должны быть согласны с запланированными работами. Если собственников у нежилого помещения несколько, все они должны присутствовать в администрации при подаче заявления. Если это невозможно, они дают заверенное нотариусом согласие на проведение перепланировки. При этом администрация имеет право запросить дополнительные документы. Например, для согласования определенных видов работ может потребоваться поэтажный план.
Документы на получение разрешения на перепланировку нужно подать лично в департамент градостроительства администрации города (улица Карла Маркса, 95, единая канцелярия), а также через МФЦ или направить в электронном виде через портал госуслуг. Специалисты рассмотрят поданные документы в течение 45 дней.
Если администрация принимает положительное решение, собственнику выдают разрешение на перепланировку. Срок действия разрешения устанавливается до одного года. За это время вы должны завершить все запланированные работы.
Регламент перепланировки нежилого помещения в нежилом здании
Самый простой случай согласования проекта.
Если переустройство нежилых помещений в отдельно стоящем здании не затрагивает фасадные элементы и не предусматривает устройства нового отдельного входа — тогда согласование перепланировки проводится по временному регламенту в МосгорБТИ.
В противном случае проект реконструктивных работ по фасаду здания необходимо дополнительно утвердить в ГУП ГлавАПУ и Москомархитектуре. Инвентаризацию проведенных работ осуществляет БТИ.
Для успешного согласования необходимо предоставить документы для перепланировки нежилых помещений:
- Документы, подтверждающие факт собственности. Обязательно нотариальное визирование.
- Для арендуемых площадей потребуется письменное разрешение от владельца.
- Техническое заключение на перепланировку нежилого помещения в нежилом доме (о состоянии несущих и ограждающих конструкций).
- Проект планируемого переустройства, подготовленный лицензированной компанией с допуском СРО.
Узаконивание перепланировки помещения и чем грозит самовольная перепланировка
Самовольное переустройство нежилых помещений ведет к очень серьезным последствиям. В первую очередь это угроза целостности здания и прочности несущих элементов. Каждое строение имеет конструктивные особенности, которые необходимо учитывать при проектирование нового переустройства.
Именно для этого проводится согласование проекта перепланировки, если на поэтажном плане БТИ есть красные линии.
В ходе плановых проверок, инспектор обязательно потребует технический паспорт МосгорБТИ на нежилое помещение. Когда выяснится, что перепланировка помещения не отображена в документации или имеются красные линии на поэтажном плане, то возникнут осложнения.
Штраф за самовольные работы по изменению перепланировки юрлицами составляет до 350 тысяч рублей. Платить подобные административные штрафы придется регулярно, вплоть до узаконивания работ.
МЖИ может рассмотреть проект и иные документы на перепланировку как в жилых, так и в нежилых помещениях многоквартирного дома. Для того, чтоб вы удачно имели возможность получить разрешение мосжилинспекции, вам необходимо подать следующие документы:
- Согласие собственников в письменной форме;
- Техническое заключение, которое будет подтверждать безопасность работ для несущих конструкций дома;
- Протокол собрания абсолютно всех собственников дома;
- Заявление о согласовании;
- Документы, которые будут подтверждать право на квартиру или помещение;
- Копию технического плана объекта из БТИ.
Список полезных документов
|
№ п/п |
Ссылки |
Описание |
|
1 |
Скачать |
Образец технического заключения |
|
2 |
Скачать |
Образец акта межведомственной комиссии |
|
3 |
Скачать |
Образец технического плана |
|
4 |
Скачать |
Образец проекта перепланировки |
|
5 |
Скачать |
Образец заявления о согласовании перепланировки |
|
6 |
Скачать |
Заявление о проведении кадастрового учета |
|
7 |
Скачать |
Образец технического паспорта |
|
8 |
Скачать |
Образец технического задания о перепланировке |
Согласование перепланировки нежилых помещений
Перепланировка нежилого помещения с изменением поэтажных планов БТИ требует согласования в административных инстанциях. В зависимости от того, располагается ли нежилое помещение в жилом доме или нежиломжилом здании, определяется порядок согласования. В обоих случаях работа по согласованию начинается с обследования здания и разработки Технического заключения и проекта перепланировки.
В зависимости от сложности производимых ремонтно-строительных работ необходимо изготовление дополнительных разделов проектной документации:
- КР (конструктивные решения) – при затрагивании конструктивных элементов здания;
- ОВ (отопление и вентиляция) – при переносе или замене труб и приборов отопления, вентиляционных каналов и оборудования;
- ВК (водоснабжение и канализация) – при затрагивании труб водоснабжения и канализации;
- Проект фасада – при изменении внешнего вида фасада здания, в том числе при устройстве отдельного входа.
Нередко собственник или арендатор собственности проводит переустройство объекта без предварительного согласования работ с властями. В случае самовольного переоборудования недвижимости скорее всего придется уплатить штраф, но оформить документацию все равно необходимо.
Узаконить проведенные работы можно будет только при условии, что не было произведено действий, запрещенных законодательством. Если внесение переделок в техническую документацию проводится постфактум, то все равно придется заказывать предварительный проект.
В некоторых случаях разрешается узаконить изменение недвижимого объекта по эскизу. Это возможно только в случае, если переустройство незначительно, не связано со сносом стен, закладкой проемов или кардинальным переносом коммуникаций, не затрагивают права пользования других собственников или арендаторов.
Самовольной перестройкой в нежилом помещении считаются действия без согласия от уполномоченного органа или с нарушением утвержденного проекта. Виновное лицо будет нести ответственность в соответствии с ЖК РФ и КоАП РФ. Все произведенные реформации нужно будет ликвидировать и возвратить недвижимый объект в первоначальное состояние.
Если требования Жилищной инспекции не будут выполнены, собственность после судебного разбирательства может быть продана. Последствий можно избежать, если реформация не нарушает права других граждан или юридических лиц, находящихся в этом здании. Но рассматривать о законности произведенных изменений будет суд, по итогам разбирательства будет вынесено соответствующее решение.
Кроме этого потребуется уплатить штраф, размер которого будет зависеть от статуса нарушителя. Согласно статье 7.21 Кодекса штрафные санкции за самовольную реформацию в частном доме для гражданина могут составить от 1 тыс. руб. до 1,5 тыс. руб. За перестройку без разрешения в многоквартирном доме гражданин может уплатить от 2 тыс. руб. до 2,5 тыс. руб. Для юридических лиц штраф может составить от 40 тыс до 50 тыс. рублей.
Затраты на оформление документации или регистрацию самовольной перестройки зависят от масштабности работ и количества инстанций, через которые необходимо будет пройти. Цена может варьироваться в зависимости от объема требуемых документов. Возможные расходы:
- получение консультации;
- составление технического проекта;
- сбор необходимой документации и разрешений от санэпидслужбы, противопожарной безопасности, Жилищной инспекции и т.д.;
- получение техпаспорта, если он отсутствует;
- подача документов в орган, выдающий разрешение на проведение изменений;
- уплата штрафа, если была произведена самовольная постройка.
Порядок узаконивания перепланировки нежилых помещений
Перепланировка нежилых помещений в доме подразумевает изменение их планировки и функционального назначения. В таком случае возникает необходимость узаконивать это мероприятие согласно действующему законодательству.
Понятие перепланировки нежилых помещений говорит о переустройстве мест внутри помещений. Это отдельный процесс, который может возникнуть как в частных, так и в многоквартирном доме.
Для узаконивания перепланировки нежилых помещений требуется получение разрешения на ввод в эксплуатацию (РВЭ) и ввести помещения в эксплуатацию. Однако, вопросы ответственности за перепланировку и нахождение помещений в эксплуатации могут быть сложными, так как не все понимают разницу между понятиями «узаконить» и «ввести в эксплуатацию». Для получения ответов на эти вопросы рекомендуется обратиться к юристу.
Какие именно помещения могут быть подвергнуты перепланировке? Это могут быть офисы, магазины, склады и другие нежилые помещения. При этом, самовольную перепланировку нежилого помещения нельзя узаконить.
Порядок узаконивания перепланировки нежилых помещений определяется законодательством. Для начала необходимо получить разрешение на перепланировку, подав заявление в местные органы власти, ответственные за выдачу разрешений и согласования таких работ. Далее следует провести ряд необходимых процедур и получить разрешение на ввод помещений в эксплуатацию.
Ориентировочный порядок узаконивания перепланировки нежилых помещений представлен в таблице:
Порядок узаконивания перепланировки нежилых помещений Шаг Описание 1 Подготовка необходимых документов и подача заявления на перепланировку в местные органы власти 2 Получение согласования на перепланировку и прохождение технических экспертиз 3 Начало проведения работ по перепланировке с учетом требований технической документации и реализации проекта 4 Получение разрешения на ввод помещений в эксплуатацию и введение помещений в эксплуатацию Таким образом, узаконивание перепланировки нежилых помещений является необходимым шагом для обеспечения соответствия действующему законодательству и получения разрешения на пользование такими помещениями.
Похожие записи: