Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как построить дом многоквартирный». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Выбрать земельный участок (ЗУ) можно только после согласования с градостроительным планом конкретного населённого пункта. В центре любого города с высокой плотностью застройки получить пусть даже и небольшую территорию под строительство будет не только сложно, но и дорого.
На чем может схитрить и сэкономить застройщик?
Во время строительства происходят попытки сэкономить на качестве и количестве материалов. Хотя это не самый разумный вариант, если строительная организация дорожит своей репутацией. Можно сэкономить при покупке участка. Для этого выбирается район города, который только начинает застраиваться и обрастать инфраструктурой. При составлении проекта можно обратиться в компанию, которая осуществляет свою деятельность по более низкой стоимости, или использовать типовые предложения. Важно лишь обратить внимание на то, что ее сотрудники имеют право заниматься выбранным видом деятельности.
Современные технологии позволяют экономить при проведении строительных работ. Оборудование способно заменить многих специалистов.
Почему следует доверить строительство многоквартирного дома специалистам?
Процесс строительства многоквартирного жилого дома достаточно сложный и включает в себя много ответственных этапов. Основные сложности могут возникнуть на стадиях сбора пакета необходимых документов, создания и утверждения проекта, получения разрешения на проведение строительных работ, а также сдачи объекта в эксплуатацию. Если ваша компания хотела бы избежать этих трудностей и возможных проблем, рекомендуем обратиться за помощь к квалифицированным и опытным специалистам ООО «ГеоГлобал». Для этого нужно позвонить по указанным на нашем сайте телефонам или заполнить предложенную онлайн-анкету. После заключения письменного договора с компанией наши сотрудники на основании выданной Вам и доверенности без вашего присутствия смогут реализовать необходимые планы на любом из этапов возведения многоквартирного жилого дома.
Непосредственно строительство жилого многоэтажного дома проходит в несколько этапов. Рассмотрим эти стадии подробно:
Подготовка участка под строительство
Застройщик выполняет предварительные работы, которые позволяют приступить к возведению объекта. Сюда входит ограждение территории во избежание проникновения посторонних лиц, очистка земельного участка от деревьев, сооружений или зданий (если они имеют место), а также переоборудование инженерных сетей, мешающих выполнению строительных мероприятий.
На этом же этапе застройщик организует пути для подъезда транспорта, продумывает нюансы прокладки коммуникаций, предусматривает системы для защиты от дождевой воды, устанавливает бытовые и административные помещения.
Разметка осей дома
Эта стадия строительства крайне важна и нуждается в проведении точных вычислений, а также внимательной проверке полученных результатов. Даже небольшие отклонения могут привести к ряду последствий, которые невозможно будет исправить. В процессе проведения разметки применяются измерительные приборы нового типа, отличающиеся высокой точностью.
Земляные работы
Особенностью этого этапа является подготовка котлована для последующей укладки фундамента. Также проводится работа по созданию траншей для подвода коммуникаций. При строительстве многоквартирного дома с большим числом этажей объем земельных работ большой, поэтому используется специальная техника — экскаваторы и бульдозеры.
Укладка фундамента
В основе любого многоэтажного сооружения лежит фундамент, от качества которого зависит надежность, прочности и, соответственно, срок жизни готового здания. Основа берет на себя наибольшую нагрузку, поэтому при составлении проекта ей уделяется максимальное внимание.
Вид применяемого фундамента зависит от грунта. К примеру, при возведении многоэтажного здания может потребоваться подсыпка песком или гравием. Основные работы на этой стадии — заливка бетона, способного выдержать высотное сооружение.
Строительство внешних стен
Продолжительность и сложность этого этапа зависит от выбранной технологии. Вариантов предостаточно — возведение здания из кирпича, применение ж/б панелей или строительство по монолитной технологии. Последний вариант пользуется наибольшим спросом из-за простоты, надежности и высокой скорости возведения.
Подвод коммуникаций
Как отмечалось выше, траншеи под коммуникации готовятся еще на стадии земляных работ. На этом этапе производится укладка элементов газо-, водо- и электроснабжения. Здесь же выполняются работы по подводу канализации и других инженерных сетей.
Обустройство крыши
Объем и сложность работ зависит от выбранного типа кровли. Современные многоэтажные дома часто имеют эксплуатируемый тип крыши с возможностью обустройства наверху зимнего сада. Это, в свою очередь, повышает стоимость строительства.
Завершающие этапы
На завершающей стадии выполняются следующие работы:
- Создание внутренних перегородок — разделение дома на квартиры с учетом составленного ранее проекта, а также оснащение здания лифтами.
- Монтаж окон и установка металлических дверей в квартирах будущих жильцов.
- Обустройство внутренних коммуникаций — монтаж электрической проводки, канализации, систем водо- и газоснабжения, установка счетчиков на воду и газ.
- Стяжка пола. В процессе работ применяется песчано-бетонный состав, а после заливки производится выравнивание поверхности.
- Внутренняя отделка — бывает черновой и финишной. Многие строительные компании продают жилье с черновой отделкой, что позволяет снизить стоимость на квартиры. Если застройщик выполняет полноценный объем работ, в полученную недвижимость можно сразу заселяться, но и цена будет выше.
- Внешняя отделка — обработка фасада, а также ремонт помещений общего пользования. При продаже квартир с черновой отделкой помещения общего пользования (холл, подъезд, лестничные площадки) должны быть полностью готовы к эксплуатации.
Этапы строительства блочного (панельного) дома
Строительство блочного (панельное) многоквартирного 16-этажного дома из готовых блок-комнат может включать следующие этапы:
-
Подготовительные работы: включают в себя выбор участка, проектирование здания, получение необходимых разрешений и разработку плана строительства. Также проводятся земляные работы, создание фундамента и монтаж основной конструкции здания.
-
Изготовление блок-комнат: блок-комнаты, из которых будет состоять здание, изготавливаются на заводе. Это включает в себя изготовление железобетонных стен, перекрытий, оконных и дверных блоков, а также установку систем отопления, вентиляции, водоснабжения и электроснабжения.
-
Доставка блок-комнат на строительную площадку: после изготовления блок-комнаты доставляются на строительную площадку, где они будут устанавливаться. Обычно блок-комнаты доставляются на специальных транспортных средствах и поднимаются на нужный этаж с помощью кранов.
-
Установка блок-комнат на место: после того, как блок-комнаты доставлены на строительную площадку, они устанавливаются на место в соответствии с заранее разработанным планом установки. Обычно для этого используются краны, стропы и другое специальное оборудование.
-
Соединение блок-комнат: после установки блок-комнат их необходимо соединить друг с другом, чтобы создать единую конструкцию здания. Для этого используются различные элементы, такие как металлические связи, железобетонные ленты и т.д.
-
Завершающие работы: после того, как все блок-комнаты соединены в единую конструкцию, производится установка внутренних перегородок, проводка электричества и водопровода, установка системы отопления и вентиляции, установка окон и дверей. Также производятся отделочные работы, такие как укладка напольных покрытий, покраска стен и т.д.
-
Последующая эксплуатация: после завершения строительства здания производится ее сдача в эксплуатацию. Это включает в себя получение необходимых разрешений на эксплуатацию здания, установку оборудования для обеспечения безопасности и комфорта жильцов, проведение приемки здания со стороны государственных органов, а также начало заселения жильцов.
Минусы блочного (панельного) вида строительства
Несмотря на то, что блочное (панельное) строительство имеет множество преимуществ, у него также есть несколько недостатков по сравнению с традиционными методами строительства, такими как монолитное и кирпичное строительство:
-
Необходимость точного планирования: из-за того, что блоки производятся заранее, необходимо точно спланировать все этапы строительства. Изменения в проекте после начала производства блоков могут привести к необходимости дополнительной работы и задержкам в сроках.
-
Ограничения на дизайн: блоки производятся в определенных размерах и формах, что может ограничить возможности в проектировании здания. Кроме того, блочное строительство не позволяет использовать криволинейные формы и изогнутые поверхности.
-
Транспортировка и установка: блоки требуют специального оборудования для транспортировки и установки, что может быть затратным и времязатратным процессом. Кроме того, требуется хорошо спланированная логистика для доставки блоков на строительную площадку.
-
Ограничения на высоту здания: из-за ограничений на транспортировку и установку блоков, высота здания, построенного с помощью блоков, может быть ограничена.
-
Ограничения на использование в зоне сейсмической активности: из-за того, что блоки не могут обеспечить достаточную устойчивость здания в случае сейсмических колебаний, блочное строительство может быть ограничено в зонах с высокой сейсмической активностью.
-
Меньшая прочность в отношении монолитного и кирпичного строительства: хотя блочное строительство может обеспечивать достаточную прочность и надежность здания, оно обычно менее прочно по сравнению с монолитным и кирпичным строительством.
Подготовительные этапы строительства многоквартирного жилого дома
- Выбор земельного участка. Место, более всего подходящее под будущий жилой комплекс, определяется многими критериями. Точечная застройка в центре города удобна близостью развернутой инфраструктуры. Магазины, детские сады, школы находятся в шаговой доступности. Но в этом случае стоимость земли возрастает, и получение разрешений на проведение строительства требует времени и сил. Нужно учесть все характеристики и ограничения согласно градостроительного плана на земельный участок, чтобы потом не было проблем при кадастровом учете. Быстрее оформить документы удастся при строительстве за городской чертой, стоимость земли при этом ниже. Но и продать квартиры в таком доме сложнее.
- Топографическая съемка и геологическая экспертиза. После того, как с выбором участка определились, необходимо провести топографическую съемку и инженерно-геологические исследования. Рельеф участка, его качество, точные координаты застройки, близость подземных вод, городские линии коммуникаций — все учитывается для будущего проекта. Ультразвуковое сканирование и пробы грунта помогут выявить его особенности. Чем плотнее и тверже грунт, тем надежнее его помощь фундаменту при нагрузках. Лабораторные исследования грунта показывают, как он себя поведет в основании высотки. Через некоторое время здесь будет строительная площадка жилого дома.
- Этап проектирования. Разработка проекта подразумевает соблюдение требований нормативно-технической документации. Многоквартирные здания проектируются в несколько этапов. На основе технического задания, согласованного с заказчиком, идет разработка проекта. Сначала предварительное предложение формирует общую концепцию объекта и его параметры. Затем идет разработка проектной документации. Местоположение, характеристики участка, коммуникации определяет генеральный план. Учитывается все до мелочей: архитектурный облик, конструктивные решения, экологическая безопасность и противопожарная защита. На этом этапе закладывается функциональность, долговечность и безопасность здания.
Стадия проектирования
На стадии проектирования осуществляется дизайнерский план многоэтажного дома, а также прилегающей площади и внутренних комнат, в частности и планировка апартаментов. Проектирование является наиболее важным шагом перед строительством многоквартирного здания.
Целью проектировщиков станет непросто разработка дизайна строения и придомовой местности. Немаловажно, чтобы внешний интерьер влился в городской пейзаж. Жильцам дома будет крайне неприятно, если за их окном будут видны стены нового здания. Нужно следовать градостроительному плану, во избежание подобных недочетов.
При проектировании разрабатывается и прокладка инженерных сетей. Подробно здесь. Об особенностях прокладки водопровода при возведении многоэтажных домов читайте в этой статье.
Квартиры разделяются друг от друга стенами и перекрытиями. Все виды перегородок по нормативам должны быть огнестойкими. Решается проблема звукоизоляции. Достигается это качественным выполнением работ, заделкой стыков, отверстий для электропроводки. В вентиляционных каналах предусматриваются звукоизоляционные прокладки.
Многоэтажный дом подразумевает использование лифта. Перед установкой лифтовое оборудование должно быть протестировано. Техническое состояние, узлы, конструкции тщательно проверяются. После монтажа лифтовая система испытывается под нагрузкой. Точность остановки проверяется с грузом и без груза.
Установка металлопластиковых окон требует тщательного выполнения монтажных операций. Необходимо ориентироваться на специальные стандарты, принятые в России. Тогда срок службы оконных конструкций увеличится. Входные двери в современных домах ставят металлические.
Монолитные перекрытия не имеют особых дефектов, на них достаточно нанести материал для финишной отделки пола. Стяжка — это выравнивание полов слоем песчано-цементной смеси. На стяжке не должно быть трещин, бугров или углублений. Поверхность должна быть твердой. Обязательно присутствие гидроизоляции. Стяжка увеличивает теплоизоляцию, повышает механическую прочность пола, поднимает до определенного уровня сам пол, повышает звукоизоляцию.
Внутренняя отделка квартир проводится по желанию инвестора. Если решено продавать квартиры в новом доме с черновой отделкой, они будут дешевле. Как правило, в ней установлены окна, двери, застеклены лоджии. Перегородки между комнат могут отсутствовать.
Владелец квартиры сам выберет материалы для отделки и произведет работы по собственному дизайну. С чистовой отделкой при заселении придется лишь купить мебель, светильники и предметы декора помещения. Не будет шума от ремонта в соседних квартирах и строительной грязи на площадках. Даже если квартиры продаются в черновом варианте, места общего пользования должны быть отделаны на чистовую и готовы к эксплуатации.
Строительный бизнес во все времена был достаточно прибыльным видом бизнеса. Это объясняется некоторыми факторами. Во-первых, это постоянный спрос. Люди перемещаются в города и спрос на многоквартирные дома постоянно растет. Во-вторых, это крупные объёмы и соответственно большая потенциальная прибыльность данного бизнеса. Примерный срок окупаемости строительства многоквартирного дома составляет 20 месяцев, начиная со старта продаж квартир, точка безубыточности приходится уже на второй месяц продаж.
Для организации данного бизнеса потребуются не только крупные финансовые вложения, но и достаточно большие человеческие ресурсы. Для быстрой и эффективной работы по возведению здания потребуется нанять в штат 111 человек. Большая часть из них — строители и разнорабочие. Также для возведения здания потребуется арендовать земельный участок у города. Минимальная площадь составляет 10 гектар.
Общая площадь жилого дома будет составлять 16 000 м2. Из них 12 000 м2 будут жилого помещения и 4 000 м2 коммерческие площади (с учетом коэффициента потерь площадей 30%). Средняя себестоимость строительства 1 м2 составляет 13 500 руб./м2. Маржинальность данного бизнеса составляет от 30 до 40%. В результате финансовые показатели проекта будут следующие:
Первоначальные инвестиции — 251 905 000 рублей
Ежемесячная прибыль — 12 500 000 рублей
Срок окупаемости — 45 месяцев
Точка безубыточности — 26 месяцев
Рентабельность продаж — 240%
Часть 2. Наш опыт строительства многоквартирных домов в Санкт-Петербурге
Имея серьезный опыт в инвестиционном строительстве в качестве исполнителей, по стечению обстоятельств мы с коллегами оказались в компании «Б», где основной идеей нашей работы было то, что учредитель найдет нам 200 млн.руб. на земельный участок под инвестиционный проект обычного многоквартирного дома и мы начнем развивать обычное долевое строительство. Но так получилось, что обещанных миллионов не нашлось, привлечь их не удалось. К тому же, в процессе подбора земельных участков выяснилось: чтобы построить многоквартирный жилой дом, в котором гарантировано будут покупать квартиры, надо чтобы земельный участок под домом находился в хорошей транспортной доступности от школ и детских садов и желательно метро. Проанализировав все имеющиеся варианты с землей, посчитав экономику строительства, мы пришли к неожиданному, но очень важному выводу:
Чтобы начать инвестиционное строительство обычного многоквартирного жилья (купить хороший земельный участок хотя бы под один дом, начать работы, оплатить авансы за подключения, вложиться в рекламу) надо иметь НЕ МЕНЕЕ 500 МЛН.РУБ. (на 2013 год).
Найти 500 млн. не имея портфеля проектов, богатых родственников или влиятельных покровителей – нереально. Но строить хотелось. Поэтому начали смотреть, что можно построить и реализовать попроще. Обратили внимание на таунхаусы. Посоветовавшись с риэлторами и проанализировав собственный опыт, прошли к выводу, что продавать таунхаусы сложнее, чем квартиры, однако общая сумма инвестиций куда меньше, чем для инвестиционного проекта многоквартирного дома.
Почему продавать таунхаусы сложнее чем квартиры? Потому что при относительно низкой стоимости м2 (примерно на 40% ниже чем в обычном новом многоквартирном доме), из-за количества приобретаемых метров (средняя площадь таунхауса 150-300 м2) общая стоимость покупки превышает стоимость квартиры в 2, а то и в три раза, составляя цену в 9-15 млн.руб. Найти таких покупателей, способных выложить такие деньги в 2013 году — очень и очень непростая задача (да и сейчас тоже). К тому же, проанализировав мировой опыт, и ориентируясь на собственные ощущения, против таунхаусов сыграло еще и то, что жить в нескольких плоскостях (иметь в распоряжении 2-3 этажа) для человека неудобно.
— Престижно? (как же! у меня 2!! (3!!)- х ЭТАЖНЫЙ дом/домовладение!!!) — Может быть..
— Неудобно? — Однозначно неудобно! Постоянная необходимость подниматься и спускаться по лестнице, а если у Вас еще и маленькие дети, — это вообще опасно, либо они, либо вы с ними можете «навернуться» с лестницы.
Под таунхаусы нашли приличный земельный участок, разработали бизнес-план, минимальные инвестиции – 100 млн.руб. (это не 500 и даже не 200 как планировалось заранее). Но и таких денег не нашлось… Вот тут то и пришла идея начать с точечной застройки на участках ИЖС. Перед глазами были в разной степени успешные, но однозначно красивые проекты застройщика «Аксиомы» и прочих строителей в районе Озерки (сыграло еще то, что в то время автор жил напротив Озерков и видел примеры сам). К тому же, в печати и интернете начинался шквал публикаций о «многоквартирниках» на ИЖС, как их незаконно возводят, как потом сносят. Вообще, 2013 год – пик сноса самостроя. Все это привлекло внимание.
Дополнительным фактором, так сложились обстоятельства, послужило то, что у нас в команде появился очень сильный юрист, который сам занимался недвижимостью «на факультативе» (сам имел доходную недвижимость, активно участвовал в покупке-продаже недвижимости для других) причем на мировом уровне — Европа (Черногория – Англия), знал как обстоят дела в США.
Именно тогда нам в руки попалась публикация «рекомендации правительства Финляндии для русских застройщиков в Финляндии» — очень интересная книжка. Понятно, что финны, как порядочные люди, сразу в печатном виде попытались довести «нашим» строителям, что у них в стране есть правила и их надо выполнять. Самое интересное оказалось в правилах. С одной стороны это очень жесткие правила — вместе с участком ВСЕГДА идет документ, в котором чётко прописано, сколько конкретно метров квадратных построек можно построить на этом участке. Количество метров определяет местный муниципалитет. А с другой стороны(!!!), у них нет понятия ИЖС (как и во многих других странах Европы, да и мира)!!! Нет ограничений на то, сколько там будет жить людей (на разрешенных к постройке метрах)!!! Потому что есть упор (и надежда) на простую человеческую логику, — «если разрешаем строить 200 метров, — там не будет селиться 200 человек, т.к., столько дураков в одном месте не собрать, так как рядом есть другие участки/дома за ту же цену». Это гениально!
Мы тогда подумали, что именно этого не хватает России (логики в действиях властей и доверия к здравому смыслу людей). К тому же, дальше в этой книжке было новое открытие, — в Финляндии нет никаких проблем с продажей и обменом долей (нет, как у нас этих «коммунальных» проблем – необходимость спрашивать соседа перед продажей), более того у них ещё и существуют даже акции на дом!! Да, это настоящая свобода! Нам просто необходимо то же самое.
Поэтому, посоветовавшись, мы решили составить бизнес-план и подготовить юридическое описание механизма строительства и продажи долей в многоквартирнике на ИЖС. Начать планировали с одного маленького проекта, на одном стандартном участке от 12 соток, а дальше, в случае подтверждения плановых показателей по рентабельности, перейти к крупным проектам в 3 Га и более. Запас неосвоенных земель такого назначения внутри КАДа СПб составлял на 2013 год (сейчас примерно то же самое) ориентировочно 200 Га. – работы на 10-15 лет. Таким образом, мы планировали заработать денег и уже потом, всё равно, перейти к обычным инвестиционным проектам обычных многоквартирных домов. К тому же, интересные перспективы обозначились в организации обслуживания такого «специфичного» жилого «многоквартирного» фонда, но это уже другая тема.
После проведения топографической съемки и геологической экспертизы можно приступать к следующей стадии — составить проект будущего многоквартирного дома. От правильности его выполнения зависит будущая планировка квартир, размер жилплощади, а также внешний вид объекта.
Проект будущего дома разрабатывается с учетом действующих строительных норм, климатических условий, санитарных требований и сейсмологической ситуации. К примеру, в санитарном законодательстве ключевое внимание уделяется качеству вентиляции и освещенности. Что касается теплоизоляции, необходимость дополнительной отделки фасада определятся с учетом среднегодовой температуры.
При разработке проекта учитывается множество факторов, вплоть до расположения коммуникаций. Здесь разработчикам проектной документации приходится учесть множество требований (в том числе в секторе экологии), а также особенности окружающей среды.
Главной сложностью при разработке проекта является необходимость его согласования с архитектурно-строительными организациями. Именно этот этап занимает «львиную» долю времени.
Если многоквартирный жилой дом имеет высоту от 22 этажей и больше, требуется дополнительный расчет нагрузки на фундамент и определение стойкости несущих элементов. При создании проекта специалисты должны учитывать особенности не только той территории, где ведется строительство, но и план застройки близлежащих участков.
От правильности составления проекта, а также проверки документов на факт соответствия требованиям зависит результат работы по возведению многоквартирного жилого дома, его надежность, безопасность и внешняя привлекательность. Обязательно составляется проектная декларация, где приводится информация о застройщике и объекте.
Последствия возведения без разрешения
Последствия возведения многоквартирных объектов на участках ИЖС грозят как недобросовестным застройщикам, так и гражданам, которые приобрели такое жилье.
Последствия для застройщика:
- административный штраф в размере 40-50 тыс. рублей;
- признание объекта самовольной постройкой и принуждение застройщика к ее сносу или сносу здания за его счет.
В настоящее время органы власти рассматривают законопроект об ужесточении наказания за подобное строительство.
Предполагается, что застройщики будут впоследствии принуждаться к штрафу в размере 1-5 млн рублей или приостановлению деятельности сроком до 90 дней. Злостных нарушителей ожидает применение обоих видов наказаний.
Последствия для покупателей квартир в домах на участках ИЖС:
- финансовые потери;
- лишение жилья;
- принуждение к сносу постройки.
Граждане при этом остаются обманутой стороной. Они имеют право только требовать от застройщика возврата денежных средств и выплату компенсаций. Однако, в большинстве случаев, недобросовестные застройщики не имеют достаточного количества финансов на своих счетах для компенсации денег гражданам. Поэтому даже обращение в суд может не привести к желаемому результату.
Гражданам остается лишь быть бдительными и перед приобретением квартиры в многоквартирном доме интересоваться о категории земли, на которой возведен объект.