Оспаривание кадастровой оценки объектов недвижимости: вектор развития и новые правила

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оспаривание кадастровой оценки объектов недвижимости: вектор развития и новые правила». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Кадастровую оценку недвижимости проводит кадастровый инженер, который во время оценки руководствуется множеством факторов. Специалист принимает во внимание местоположение объекта недвижимости, размер, в какой зоне находится объект (например, санитарно-защищенная зона), какие особые условия использования недвижимости, целевое предназначение объекта.

Что такое кадастровая стоимость объекта недвижимости и для каких целей она применяется?

Гражданским законодательством предусмотрено, что к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства (ст. 130 ГК РФ).

Кадастровая стоимость — это стоимость объекта недвижимости, определённая в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с порядками, установленными федеральными законами «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 № 237-ФЗ (новые правила) или «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ (прежние правила) в зависимости от даты производимой оценки.

Так, в период с 1 января 2017 до 1 января 2020 года применяются оба вышеуказанных закона с постепенным переходом к новым правилам. Новый порядок применяется, если в субъекте РФ высший исполнительный орган власти принял соответствующее решение. Кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для определения налоговой базы для земельного налога и налога на имущество в большинстве регионов.

На основе кадастровой стоимости зачастую формируется арендная плата для заключения договоров аренды имущества, в том числе находящегося в федеральной и муниципальной собственности.

Информация о кадастровой стоимости и оценке находятся в открытом доступе. Не представляет сложности узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости и получить документальное подтверждение этой информации в виде выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Кроме того, на сайте Росреестра возможно ознакомиться с деталями процедуры кадастровой оценки. Вместе с тем, учитывая массовые методы оценки кадастровой стоимости объектов недвижимости, зачастую собственники владельцы несут необоснованное налоговое бремя и нагрузку в связи с завышенной кадастровой стоимостью.

Вопрос снижения кадастровой стоимости до сих пор остаётся актуальным для бизнес-сообщества. Это подтверждают и статистические данные Росреестра об обращениях в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Так, в 2017 году поступило 77 329 заявлений о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в отношении 158 378 объектов недвижимости. За тот же период в судах инициировано 15 817 споров о величине, внесённой в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости в отношении 28 311 объектов недвижимости.

По сравнению с аналогичным периодом 2016 года в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости обратилось на 60% больше заявителей в рамках досудебного оспаривания. Эти данные свидетельствуют о несовершенстве методов кадастровой оценки. Есть проблемы и в методологии оценки. Не всегда учитываются результаты оспаривания стоимости при новом туре массовой оценки.

В этой связи законодателем инициированы изменения: введение института государственных оценщиков и передача полномочий по определению кадастровой стоимости государственным бюджетным учреждениям. Сейчас соответствующие бюджетные учреждения функционируют уже в 52 субъектах. В полной мере по новым правилам все регионы начнут работать с 2020 года, а в 2018-2019 годах переход — это право региональных властей.

Куда необходимо обратиться для изменения кадастровой стоимости (как можно оспорить, способы оспаривания)

Изменение кадастровой стоимости можно произвести следующими способами:

обратится в ГБУ в случае, если необходимо произвести исправление технических или методологических ошибок

обратится в комиссию по оспариванию в случае, если необходимо установить в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости

обратиться с исковым заявлением в суд в случае, если необходимо установить в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости

Согласно действующему законодательству для оспаривания через суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Стоит также отметить, что по новому закону комиссия по оспариванию и суд больше не рассматривают заявления по оспариванию в связи с техническими ошибками. Для исправления таких ошибок необходимо обратиться в ГБУ.

Решение бюджетного учреждения, принятое по итогам рассмотрения обращения об исправлении технической и (или) методологической ошибок, может быть оспорено в суде.

РАЗМЕР, СРОКИ И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ

1. Стоимость услуг Исполнителя определяется Онлайн-заказе юридических услуг в соответствии с Прайс-листом. Исполнитель вправе самостоятельно вносить изменения в Прайс-лист. Стоимость оплаченных Заказчиком услуг на основании созданного Онлайн-заказа юридических услуг изменению не подлежит. Стоимость услуг Исполнителя не включает НДС в связи с применением Исполнителем упрощенной системы налогообложения.
2. Юридическая услуга предоставляется в полном объеме при условии 100% (стопроцентной) предоплаты Заказчиком.
3. Оплата юридических услуг производится Заказчиком в российских рублях с использованием банковской карты на веб-сайте Исполнителя после заполнения Онлайн-заказа юридических услуг. Также Заказчик может оплатить услуги Исполнителя с помощью банковской карты в Личном кабинете клиента или иным способом на основании Счета на оплату, размещенного Исполнителем в Личном кабинете клиента.
4. Оплата стоимости услуг производится Заказчиком в срок не позднее 3 (трёх) дней с момента создания Заказчиком Онлайн-заказа юридических услуг. По истечении указанного срока Исполнитель вправе внести изменения в стоимость, состав и сроки оказания услуг.
5. Услуги считаются оплаченными Заказчиком с момента поступлении всей суммы оплаты на расчетный счет Исполнителя.
6. После проведения Заказчиком предоплаты и зачисления денежных средств на расчетный счет Исполнителя настоящий Договор вступает в силу.
7. Настоящим Исполнитель и Заказчик (в дальнейшем – Стороны) договорились, что в случае, если на момент прекращения или расторжения Договора стоимость оплаченных услуг превышает стоимость фактически оказанных Исполнителем услуг, то разница между указанными суммами не возвращается, а признается внесенной Заказчиком в счет оплаты (предоплаты) услуг Исполнителя в рамках других (в том числе будущих) договоров. Для возврата указанных денежных средств Заказчик должен направить Исполнителю письменное заявление с указание полных банковских реквизитов расчетного счета.

СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ

1. Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
2. Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
   1. до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
   2. до момента расторжения Договора.
3. Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.

1. Исполнитель соблюдает режим конфиденциальности всей информации, полученной от Заказчика в процессе оказания юридических услуг и уполномоченных им лиц, конфиденциальность личной информации Заказчика, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.
2. Заказчик уведомлен и соглашается с тем, что он отправляет информацию по незащищенным каналам электронной связи компьютерной сети общего пользования, и Исполнитель не несет ответственность за сохранность информации, передаваемой по таким каналам электронной связи.
3. Письменная консультация, письменные документы (заявления, письма, жалобы, претензии и иные по запросу Заказчика), подготовленные Исполнителем, высылаются Заказчику на электронный адрес, указанный им в Онлайн-заказе юридических услуг. Заказчик не вправе использовать полученные от Заказчика документы для распространения среди неограниченного круга лиц и публикации на интернет-ресурсах.
4. Акцептируя настоящую Оферту, Заказчик выражает своё согласие Исполнителю обрабатывать свои персональные данные, в том числе фамилию, имя, отчество, дату рождения, пол, место работы и должность, почтовый адрес, домашний, рабочий и мобильный телефоны, адрес электронной почты, иные сведения, предоставленные для оказания услуг, включая сбор систематизацию, накопление, хранение, уточнение, использование, распространение, для проведения исследований, направленных на улучшение качества услуг Исполнителя, маркетинговых акций, стратегических исследований и для продвижения услуг Исполнителя путём прямых контактов с Заказчиком с помощью различных средств связи, включая, но не ограничиваясь: почтовую рассылку, электронную почту, информационную сеть Интернет. Заказчик выражает согласие Исполнителю на обработку своих персональных данных с помощью автоматизированных систем управления базами данных и иных программных средств. Заказчик не возражает против передачи Исполнителем своих персональных данных третьим лицам, если это необходимо для реализации настоящего Договора.
5. Согласие Заказчика на сбор и обработку его персональных данных является бессрочным и может быть отозвано путём направления Исполнителю письменного заявления.

Старые правила: досудебный порядок оспаривания

Основное отличие старых правил от новых в том, что собственнику – юридическому лицу необходимо обязательно сначала оспорить кадастровую стоимость в досудебном порядке в комиссии и лишь после обращаться в суд (ч. 1 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности, п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28; далее — Постановление Пленума).

Это правило не касается собственников недвижимости ‒ физических лиц. Оспаривание кадастровой стоимости в судебном порядке. Возможность судебного оспаривания предусмотрена в Законе о кадастровой оценке (новые правила) и Законе об оценочной деятельности (старые правила).

В силу части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства (КАС РФ) обращение в суд возможно в течение пяти лет с даты внесения в кадастр недвижимости оспариваемой кадастровой стоимости при условии, что на момент обращения не определена новая кадастровая стоимость и не изменены характеристики недвижимости, которые повлекли изменение кадастровой стоимости.

Важно грамотно оформить административное исковое заявление с процессуальной точки зрения. Это значит, нужно верно определить исковые требования и обоснованно сформулировать правовую позицию в качестве обоснования иска.

К административному иску потребуется приложить комплект документов, включая документы о собственнике объекта недвижимости, правоустанавливающие (правоудостоверяющие) документы на объект недвижимости, выписку из реестра об оспариваемой кадастровой стоимости, документы и сведения, которые подтверждают наличие ошибки, если при определении кадастровой стоимости использовались недостоверные сведения о недвижимости; отчёт о рыночной стоимости недвижимости на дату определения кадастровой стоимости, если стоимость устанавливается в размере рыночной; документы о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора (при оспаривании по старым правилам), документы, подтверждающие уплату госпошлины, и иные процессуальные документы.

Судебная практика показывает, что в аналогичных делах одним из основных доказательств является заключение эксперта в рамках судебной экспертизы по делу. Резюмируя, опираясь на изложенный материал и практический опыт, необходимо отметить что вектор в сторону формирования реальной кадастровой стоимости объектов недвижимости задан.

Что такое кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость — это цена недвижимости, которую определяет государство, в том числе чтобы исчислить имущественный налог. Также кадастровую стоимость используют при сдаче государственной (муниципальной) недвижимости в аренду или при ее продаже. Цену устанавливают при помощи государственной кадастровой оценки. Ее проводят с определенной периодичностью. В регионах — не чаще одного раза в три года, но не реже одного раза в пять лет. В городах федерального значения оценку проводят чаще. В Москве, например, раз в два года.

Исходя из кадастровой стоимости считается налог на имущество. Чем она выше, тем больше налог. Посмотреть кадастровую стоимость своей квартиры можно в выписке из ЕГРН, если на руках есть свежий документ. Или онлайн на сайте Росреестра по адресу или кадастровому номеру квартиры — это быстро и бесплатно.

Свежую выписку тоже можно заказать на сайте Росреестра. Ее выдают в электронном виде или в бумажном в территориальном отделе Росреестра, а также высылают по почте в течение трех дней. Простым гражданам электронная выписка обойдется в 290 Р, бумажная — в 460 Р. Также заказать выписку можно через МФЦ.

Кадастровая стоимость должна быть приближена к рыночной. То есть в идеале государственная оценка должна примерно совпадать с ценой, которую собственник квартиры указал бы при продаже квартиры на «Авито». Однако так бывает не всегда.

Оценить тысячи квартир и домов даже в маленьком городе невозможно, поэтому кадастровая оценка проводится массовым методом. Оценщики не ходят по квартирам, чтобы проверить реальное положение дел, а оперируют шаблонами. Например, учитывают год постройки дома, его удаленность от центра, материал стен и другие формальные параметры.

Иногда это приводит к перекосам. Так, в промышленных городах квартиры в хрущевках в центре города оцениваются дороже, чем они стоят на самом деле. А цена коттеджей на окраине занижена. При следующей переоценке это исправляют.

Кадастровой оценкой занимаются специально созданные для этого организации. В большинстве регионов они так и называются — ГБУ «Центр кадастровой оценки». В столице этим занимается ГБУ Москвы «Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования».

Знаем все о недвижимости
Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости
Подписаться

Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Росреестра» согласно действующему законодательству реализует следующие полномочия по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение количественных и (или) качественных характеристик:

1) в отношении зданий и помещений в соответствии с требованиями порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 18.03.2011 № 113 ;

2) в отношении земельных участков в соответствии с требованиями Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12.08.2006 № 222 .

Само оспаривание кадастровой стоимости возможно в двух вариантах:

1) административное — в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи соответствующего заявления в региональное отделение ФГБУ «ФКП Росреестра» и 2) судебное.

Если основанием подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости была недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, по результатам рассмотрения данного заявления комиссия вправе принять одно из следующих решений:

об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости в случае использования достоверных сведений об объекте недвижимости при определении кадастровой стоимости;

о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в случае недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

В случае принятия решения о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости на основании недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, заказчик работ обеспечивает определение кадастровой стоимости объекта недвижимости, в отношении которого было принято указанное решение, в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

Что приложить к административному исковому заявлению?

К административному исковому заявлению прилагаются:

1) кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;

2) нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;

3) документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;

4) отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;

5) положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности такой саморегулируемой организации оценщиков в случаях, установленных этим уполномоченным федеральным органом;

6) документы и материалы, подтверждающие соблюдение установленного федеральным законом досудебного порядка урегулирования спора, за исключением случая, если административное исковое заявление подано гражданином.

Экономическая целесообразность

Оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимости позволяет уменьшить налоговую нагрузку (налог на имущество физических лиц, налог на имущество предприятий, земельный налог), сократить арендные платежи (арендную плату за землю), снизить плату за изменение вида разрешенного использования участка при девелопменте (строительстве), снизить выкупную стоимость имущества.

На текущий момент оспаривание результатов ГКО позволяет осуществлять экономию на период минимум до 3 лет (в городах федерального значения до 2 лет). Результаты оспаривания для оценок, выполненных государственными бюджетными учреждениями, применяются с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, а для кадастровых оценок, введенных в действие до 2019 года, — с начала их применения.

При существенном отклонении кадастровой стоимости от рыночной возможна компенсация расходов на процедуру, причем не только судебных (на юридические услуги и судебную экспертизу), но и расходов на проведение первоначальной оценки.

Единая периодичность проведения ГКО

Главным изменением стало установление правительством единой периодичности проведения государственной кадастровой оценки: раз в 4 года по всей России и раз в 2 года в городах федерального значения по решению местного управления. При этом все регионы без учета предшествующей периодичности в переходном 2022 году должны были и провели кадастровую оценку земельных участков, то есть для земли отсчет начинается с 01.01.2022 года (с налогового периода 2023 года).

Точно так же для остальных недвижимых объектов: помещений, зданий, объектов незавершенного строительства, машиномест (объектов капитального строительства) в 2023 году одновременно по всем субъектам РФ проводится оценка кадастровой стоимости с датой определения стоимости на 01.01.2023 года, которая будет введена в действие с налогового периода 2024 года.

Такой переход на единый цикл оценочных работ позволит определять кадастровую стоимость на одну дату по всей территории РФ.

Тонкости применения пересмотренной кадастровой стоимости

С 1 января 2019 г. существует противоречие между нормами Налогового кодекса и оценочного законодательства в части даты начала применения для целей налогообложения оспоренной кадастровой стоимости. Налоговый кодекс говорит, что пересмотренная стоимость должна применяться с начала действия кадастровой стоимости, которая была предметом оспаривания (ч.

15 ст. 378.2, ч. 2 ст.

403, ч. 1.1 ст. 391 НК РФ).

Тогда как законодательство об оценочной деятельности указывает на применение пересмотренной стоимости с 1 января года, в котором было подано заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. Учитывая это противоречие, при исполнении решений об изменении кадастровой стоимости могут возникать проблемы, так как Росреестр при внесении обновленных сведений в ЕГРН руководствуется нормами Закона «О государственной кадастровой оценке», а налоговые органы рассчитывают налоговую базу в соответствии с данными ЕГРН.

Надежды, что новый закон устранит противоречие, не оправдались. В п. 6 ч. 2 ст. 18 Закона «О государственной кадастровой оценке» (в ред. законопроекта) перешла формулировка о применении оспоренной кадастровой стоимости с 1 января года подачи соответствующего заявления в ГБУ.

Более того, авторы законопроекта решили пойти дальше. В документе разъяснен период действия оспоренной стоимости для арендаторов государственного и муниципального имущества, арендная плата за которое исчисляется исходя из его кадастровой стоимости: при установлении стоимости в размере рыночной арендная плата за предшествующие периоды не изменяется.

1 Законопроект № 814739-7 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования государственной кадастровой оценки».

Похожие записи:

• На сколько павыситься пенсия детям инвалидам с апреля в 2024 году
• Продал машину а новый владелец хочет вернуть обратно деньги
• Как в форму 14001 внести этаж и помещение