Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Процесс расселения из аварийного жилья». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии с Законодательством программа переселения предназначена для лиц, проживающих в квартирах многоэтажных домов, которые официально были признаны аварийными и должны быть снесены. Также речь идет о домах, которые должны были быть реконструированы до конца 2017 года. Помещения могут быть признаны по причине физического износа.
Кто имеет право на расселение из жилья, признанного аварийным
В каких случаях дом будет признан аварийным:
- если была проведена комиссия (для проверки работы коммуникационных систем и целостности здания), в которой принимали участие муниципалитет, Госжилнадзор, жильцы дома;
- если заключение об аварийности здания было подписано специалистами, представляющими сферу недвижимости;
- если были проведены специальные проверки касаемо допустимой нагрузки здания (речь идет о несущих конструкциях и других важных элементах).
После решения вопросов переселения из аварийного жилья, необходимо начинать поиски нового дома. В первую очередь, следует обратить внимание на квартиры и другие помещения, предоставляемые государственной и городской властью в рамках программ, направленных на улучшение жилищных условий граждан.
Для получения ответа на вопросы о предоставлении жилья и условиях переселения необходимо обратиться в муниципальную организацию по жилищному обеспечению. Решение о предоставлении квартиры или другого жилого помещения принимается на основе данных о количестве членов семьи, общей площади переезда и других данных, предоставленных заявителем.
После полученных ответов и согласовании условий переселения, необходимо заполнить и подписать документы в соответствии с законодательством и календарным планом программы. Важным моментом является признание прежнего аварийного жилья непригодным для проживания.
Полученное жилье может быть как государственным, так и муниципальным, предоставляемым на основе денежной компенсации или других форм возмещения. Дальнейшие вопросы по оформлению домов, многоквартирных помещений и инфраструктуры общей площади решаются правительством города или региона.
Важно помнить, что в случае признания новой квартиры или другого жилого помещения непригодным для проживания, должно быть обращение в государственную и другие соответствующие организации для решения дальнейших вопросов и получения возможных компенсаций.
Как определяется рыночная стоимость ветхого жилья
Программа переселения из ветхого жилья предполагает выдачу собственнику, при наличии его согласия, денежной компенсации, срок выплаты определяется по соглашению с собственником в индивидуальном порядке.
В соответствии с ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, размер выкупной стоимости жилья, признанного ветхим или аварийным, рассчитывается с учетом таких факторов, как:
- рыночная стоимость квартиры, подлежащей выкупу;
- расходы, которые понес собственник в связи с выкупом квартиры;
- расходы, возникшие в связи с переездом, а также поиском другого жилья для его дальнейшего оформления;
- расходы владельца, возникшие в связи с прекращением обязательств в досрочном порядке, при этом учитывается обязательство по возмещению упущенной выгоды.
Переселение жильцов на время проведения ремонтно-восстановительных работ
Признание жилья аварийным нередко требует переселения его жильцов только на период проведения ремонтных работ по реконструкции и восстановлению здания. В этом случае наймодатель должен предоставить гражданам альтернативное жилье, входящее в так называемый маневренный фонд (ст. 95 ЖК РФ).
Жильцы, которые не согласны на временное выселение, могут быть переселены в принудительном порядке на основании судебного решения. При этом за нанимателем сохраняется право на возвращение в реконструированное помещение независимо от продолжительности ремонтно-восстановительных работ.
Важно! Гражданин не сможет вернуться в помещение, где он раньше проживал, если после ремонта были изменены размеры площади, не соответствующие в результате необходимым нормам.
Куда переселяют из аварийного жилья
Если дом внесен в региональную программу переселения, то собственники квартир могут рассчитывать на получение равноценных квартир, которые будут лучше с точки зрения безопасности. Но не с точки зрения бо́льшей площади. Дело в том, что предоставление другого помещения в этом случае никак не связано с улучшением жилищных условий, оно носит исключительно компенсационный характер. Жилью достаточно быть благоустроенным, безопасным, и находиться в пределах того же города или поселка, где располагался аварийный жилой дом. Более того, по согласованию с собственниками компенсационное жилье могут предоставить даже в другом населенном пункте. А вот в «коммуналки» переселять жителей аварийных домов нельзя, так же, как и в дома без базовых удобств, например, без водопровода или канализации.
Если дом не внесен в региональную программу переселения, собственники жилья получат только денежную компенсацию, то есть городские власти купят у них аварийное жилье. Предоставлять собственникам квартир в аварийных домах другое жилье в этом случае муниципалитеты не обязаны.
Этапы расселения из аварийного жилья
Весь процесс расселения из аварийного жилья в идеальном варианте состоит из таких этапов:
-
Жилец или жильцы подают пакет документов в МВК.
-
Они получение заключение комиссии о признании дома аварийным.
-
Дом включается в региональную программу переселения из аварийного жилья.
-
Жильцы дома получают уведомления от муниципалитета о том, что земля, на которой стоит дом, изымается для государственных и муниципальных нужд. Одновременно они получают проекты соглашений об изъятии недвижимости. То есть документы, в которых указано, куда люди будут переселены или какую компенсацию получат.
-
Жильцы отправляют подписанные соглашения в городскую администрацию в течение 90 дней с момента получения проектов.
-
Муниципалитет принимает аварийное жилье у жильцов.
-
С жильцами аварийного дома подписывают договор социального найма/оформляют права собственности на компенсационное жилье в Росреестре.
-
Люди переезжают в предоставленное жилье.
Что будет с людьми, если здание признают аварийным?
Граждане получают уведомление от муниципалитета о том, что здание признано аварийным. В уведомлении будет говориться о том, что при желании владельцы сами могут реконструировать дом, снести его и построить новый. Если подобного желания у жильцов нет, они могут и вовсе не отвечать на уведомление. По истечении срока, указанного в документе, администрация самостоятельно готовится к организации мероприятий по расселению. Это не отражается на правах жильцов, переселении, денежной компенсации.
Людей из аварийных домов переселяют на следующих условиях:
- жилье по площади не меньше прежнего, допускается увеличение в пользу жильцов;
- если люди не соглашаются с тремя предложенными вариантами, государство в праве больше не учитывать их желания;
- в каждой квартире работающие коммуникации и установленная плита;
- здание расположено в том же районе;
- при выдаче муниципальной квартиры соблюдаются те же условия, которые были в предыдущей;
- граждан не могут переселить в коммунальные квартиры;
- очередникам дают дома с недостающим метражом.
Инвестиции в аварийное жилье
Долгое время квартиры покупали не для жилья, а как инвестицию. И на эту роль как нельзя лучше подходили квартиры в аварийных домах: размер компенсации зависел от рыночной основы. В конце 2019 года ограничили возмещение компенсации за недвижимость, которая была куплена после того, как помещение признали аварийным. Теперь сумма возмещения не будет превышать реальной стоимости квартиры. Как быть, если дом купили до того, как норма вступила в силу? Можно рассмотреть следующую ситуацию.
В августе 2018 года Сергей Репнин приобрел небольшую комнату в доме в Тюмени за 340000 рублей. На момент покупки дом уже 2 года как считался аварийным. Жильцы отказались сами сносить здание, попросив администрацию изъять участок. Из-за нехватки средств в городском бюджете администрация отказалась выплачивать компенсации.
Через год Сергей Репнин обратился в администрацию с просьбой изъять у него комнату и выплатить компенсацию, но ответ снова был отрицательный. Тогда гражданин обратился в суд: согласно судебной экспертизе, цена за его комнату достигла 883968 рублей, а судебные расходы – 37400 рублей.
Суд удовлетворил просьбу Репнина частично и заставил администрацию выплатить ему 340000 рублей (которые он потратил на покупку комнаты). Основанием послужил Жилищный кодекс и факт того, что комната была приобретена после признания здания аварийным.
Репнин решил оспорить решение суда, поскольку подобный закон был принят в декабре, а он обратился в администрацию в августе. Кассационная и апелляционная комиссии согласились с решением суда, и гражданин обратился в Верховный суд.
Коллегия рассмотрела жалобу Сергея и не согласилась с решением коллег. Сотрудники, разбирающие гражданские дела, посчитали, что следует учитывать кодекс на момент приобретения комнаты. Суд отменил прошлое решение и отправил дело на повторное рассмотрение.
Этот пример доказывает, что ценность доверия выше, чем выгода для бюджета. Предположительно, подобное решение суда должно повлиять и на отношение федеральной власти, представители которой нередко ущемляют права граждан, живущих в аварийном жилье.
Как работает переселение из аварийного жилья
В России в 2019 году стартовал нацпроект «Жилье и городская среда», в рамках которого обитатели аварийных домов переселяют в благоустроенные квадратные метры. Финансирование программы осуществляется из нескольких источников, в том числе и за счет средств федерального бюджета. В общей сложности по стране сейчас более 9 млн квадратных метров признаны аварийными.
Все расселение осуществляется в порядке очереди и в приоритете оказываются те дома, где существует наибольшая вероятность обрушения конструкции. Следовательно, если фундамент вашего дома дал трещину, а несущие стены покосились, то вы вправе потребовать переселение из аварийного жилья в первую очередь. Реализация данного нацпроекта запланирована до 2025 года включительно.
Согласно условиям нацпроекта, переселение осуществляется в несколько этапов:
- Регистрация заявления и подтверждающих документов с просьбой о переселении в межведомственной комиссии.
- Официальный ответ о признании дома аварийным вместе с принятым решением о переселении.
- Добавление адреса объекта в единый реестр аварийного жилья и автоматическое включение в программу расселения.
- Уведомление об изъятии аварийного объекта недвижимости и варианты соглашений о материальной компенсации или полном переселении.
- Согласование вариантов и подписание наиболее приемлемого для всех сторон. Законом отведено 90 дней на то, чтобы администрация и жильцы аварийного дома достигли договоренностей;
- Переселение в благоустроенную жилплощадь с подписанием акта;
- Оформление права собственности в Росреестре или подписание договора о временном социальном найме. Кроме того, на этом этапе также возможна полная денежная компенсация за изъятые авариные квадратные метры.
Кaкиe дoкyмeнты нyжны чтoб пpизнaть жильe aвapийным
Ecли вaшeгo дoмa нeт в cпиcкe пpoгpaммы пo pacceлeнию, вы мoжeтe caмocтoятeльнo иницииpoвaть пpизнaниe eгo вeтxим или aвapийным. Для этoгo пoтpeбyeтcя coбpaть пaкeт дoкyмeнтoв.
3aявлeниe. Eгo мoжeт нaпиcaть ктo-тo oдин из жильцoв или нecкoлькo. Уcтaнoвлeннoй фopмы нeт. Baм нyжнo oбязaтeльнo включить в нeгo дaнныe зaявитeля – ФИO, пacпopтныe дaнныe, мecтo peгиcтpaции. Ecли зaявитeлeй нecкoлькo, этa инфopмaция дoлжнa быть o кaждoм пoдпиcaвшeм зaявлeниe. Дaльшe нeoбxoдимo излoжить пpocьбy пpизнaть дoм aвapийным и oбocнoвaть ee – нaпpимep, yкaзaть, чтo в дoмe тpи этaжa, нo нeт вoдoпpoвoдa и кaнaлизaции.
Дoкyмeнт дoлжeн быть пoдпиcaн вceми зaявитeлями, eгo нyжнo пoдaть в жилищнyю кoмиccию вaшeй мecтнoй aдминиcтpaции.
Texничecкий плaн дoмa, в кoтopoм бyдeт инфopмaция o cтeпeни изнoca кoнcтpyкций и ocтaтoчнoй cтoимocти здaния, a тaкжe тexничecкиe плaны пoмeщeний, pacпoлoжeнныx в дoмe. Эти дoкyмeнты мoжнo пoлyчить в БTИ.
Aкт пpoвeдeнныx peмoнтныx paбoт и ocмoтpoв пoмeщeний зa пocлeдниe тpи гoдa. Этoт дoкyмeнт мoжнo пoлyчить в yпpaвляющeй кoмпaнии или TCЖ.
3aключeниe caнитapнo-эпидeмиoлoгичecкoй, пoжapнoй и иныx cлyжб – выдaют cooтвeтcтвyющиe cлyжбы.
3aключeниe пpoeктнo-изыcкaтeльcкoй opгaнизaции o тexничecкoм cocтoянии жилья. Учтитe, чтo y выдaвшeй дoкyмeнт opгaнизaции дoлжнa быть cooтвeтcтвyющaя лицeнзия.
Пиcьмeнныe жaлoбы coбcтвeнникoв жилья. B зaвиcимocти oт cитyaции oт вac мoгyт пoтpeбoвaть и дpyгиe дoкyмeнты. Пoдaннoe зaявлeния yпoлнoмoчeнный opгaн paccмaтpивaeт в тeчeниe 5 днeй, пocлe чeгo coздaeт cпeциaльнyю кoмиccию, в кoтopyю включaютcя пpeдcтaвитeли влacти, cпeциaльныx cлyжб и жильцы дoмa. Кoмиccия изyчaeт фaктичecкoe cocтoяниe дoмa и вынocит вepдикт o нeoбxoдимocти cнoca, peкoнcтpyкции или кaпитaльнoгo peмoнтa здaния.
Владение и пользование жилплощадью возможно в соответствии с обязательственным договорам. Одна из их разновидностей – договоры социального найма жилого помещения, заключаемые на основании принятых властными структурами решений о предоставлении недвижимости, находящейся в собственности муниципалитета или государства, внаем.
Социальная квартира со временем также может стать аварийной. В этом случае граждан расселят в другие квартиры при соблюдении следующих условий:
- благоустроенность;
- равнозначность по площади;
- соответствие санитарным и техническим нормативам;
- расположение в пределах того же города или иного населенного пункта.
Сколько составляет выкупная стоимость
Денежная компенсация за аварийное жилье рассчитывается по ст. 32 ЖК РФ. Данная статья регламентирует расчет выкупной стоимости аварийного дома. Вся сумма складывается из рыночной стоимости жилья после оценки независимым экспертом. Сюда прибавляются стоимости доли в общем имуществе, в праве на земельный участок и все сопутствующие затраты собственника, включая расходы на переезд.
Иногда возникают ситуации, когда собственник, чей дом признан аварийным, не согласен с независимой оценкой. В таком случае он может требовать повторную экспертизу. Если повторная экспертиза также не приведет к согласию, вопрос решит суд. Он может в принудительном порядке обязать администрацию перевести денежные средства на нотариальный депозит.
Расселение ветхого и аварийного жилья: порядок действий
На основании заявления собственника жилого помещения или соответствующего акта органа, который может проводить контроль за состоянием жилого помещения, формируется межведомственная комиссия. Она и признает жилье аварийным, а дом – подлежащим сносу или реконструкции.
Установление соответствия жилья требованиям постановления №47 заключается в следующем:
- проверяется заявление и приложенный к нему пакет документов;
- устанавливается, требуется ли еще предоставление документов;
- определяется состав экспертов, которые будут проводить исследование жилья;
- оценивается работа комиссии;
- составляется акт обследования помещения и на его основании заключение;
- принимается решение органом власти о признании дома подлежащим сносу или реконструкции, либо об отказе в удовлетворении требований, изложенных в заявлении.
Заявление в комиссию подается с приложением следующих документов:
- копий документов, которые подтверждают права заявителя на данное помещение;
- заключения специальной организации (в случае если дом требуется признать аварийным или подлежащим сносу);
- заключения проектно-изыскательской организации о том, что несущие конструкции или ограждения не соответствуют установленным требованиям;
- иных документов по желанию заявителя.
Заявление с необходимыми документами может быть подано лично, через почту, через МФЦ или размещено на портале государственных услуг.
После поступления документов, комиссия в течение 30 дней рассматривает их и решает вопрос либо о вынесении заключения по представленным документам, либо о проведении дополнительного обследования помещения.
Комиссия вправе принять одно из следующих решений:
- о том, что помещение пригодно для проживания и соответствует установленным требованиям;
- о необходимости проведения капитального ремонта;
- о проведении реконструкции или перепланировки;
- о несоответствии жилья установленным нормам и признании его непригодным для проживания;
- о признании дома аварийным и подлежащим сносу;
- о признании дома аварийным и подлежащим реконструкции.
По результатам рассмотрения заявления и принятия решения составляется соответствующее заключение комиссии в 3-х экземплярах (один – заявителю; второй – комиссии; третий – собственнику помещения).
Если комиссией принято решение о проведении дополнительного обследования дома, то ею составляется акт.
На основании заключения комиссии, уполномоченный орган издает распоряжение, в котором прописана «судьба» помещения (дома), в частности, порядок расселения аварийного жилья и сроки проведения необходимых работ.