Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Условия договора мены квартиры и особенности совершения этой сделки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Главное, что надо учесть при мене доли — собственникам остальных долей в недвижимости мена предлагается в первую очередь. Если они отказываются, то можно менять свою долю с родственниками, не имеющими доли. Эта сделка обязательно должна регистрироваться нотариусом.
Особенности мены долей
Нельзя меняться долями в следующих случаях:
- какой-либо из объектов находится в аварийном или ветхом доме;
- одна из долей находится в приватизированном жилье, а другая — в муниципальном;
- на каком-либо из объектов есть запрет на совершение сделок.
- При наступлении обстоятельств непреодолимой силы, которые сторона по настоящему Договору оферты не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами, срок исполнения обязательств в соответствии с настоящим Договором отодвигается соразмерно времени, в течение которого продолжают действовать такие обстоятельства, без возмещения каких-либо убытков. К таким событиям чрезвычайного характера, в частности, относятся: наводнения, пожар, землетрясение, взрыв, шторм, оседание почвы, иные явления природы, эпидемия, пандемия, а также война или военные действия, террористические акты; перепады напряжения в электросети и иные обстоятельства, приведшие к выходу из строя технических средств какой-либо из сторон.
- Сторона, для которой создалась ситуация, при которой стало невозможно исполнять свои обязательства из-за наступления обстоятельств непреодолимой силы, обязана о наступлении, предположительном сроке действия и прекращения этих обстоятельств незамедлительно (но не позднее 5 (пяти) рабочих дней) уведомить в письменной форме другую сторону.
- В случае спора о времени наступления, сроках действия и окончания обстоятельств непреодолимой силы заключение компетентного органа в месте нахождения соответствующей Стороны будет являться надлежащим и достаточным подтверждением начала, срока действия и окончания указанных обстоятельств.
- Неуведомление или несвоевременное уведомление стороны о начале действия обстоятельств непреодолимой силы лишает ее в дальнейшем права ссылаться на них как на основание, освобождающее от ответственности за неисполнение обязательств по настоящему Договору.
- Если обстоятельства непреодолимой силы и/или их последствия продолжают действовать более 30 (тридцати) календарных дней подряд, то Договор, заключенный на условиях настоящей Оферты, может быть расторгнут по инициативе любой из сторон путем направления в адрес другой стороны письменного уведомления.
Основные особенности договора мены
Договор мены относится к числу договоров, направленных на передачу имущества.
По договору мены обмениваемое имущество передается в собственность (а в определенных случаях – в хозяйственное ведение или оперативное управление) контрагента.
Особенность предмета договора (обмен товаров) заключается в том, что один товар обменивают на другой, а не на деньги.
По договору мены право собственности на полученные в порядке обмена товары переходит к каждой из сторон одновременно после того, как обязательства по передаче товаров исполнены обеими сторонами (ст. 570 ГК), а не с момента передачи вещи хотя бы одним (п. 1 ст. 223 ГК).
Согласно договору мены один передаёт другому контрагенту один товар в обмен на другой в собственность.
Также договор мены иногда называют бартером.
При осуществлении такого договора каждая из сторон признаётся одновременно продавцом передаваемого товара и покупателем принимаемого ею в обмен товара.
Регистрация сделки мены жилой недвижимости
Для того чтобы сделка по договору мены привела к юридическим последствиям необходимо прохождение процедуры государственной регистрации. Для этого нужно обратиться в любое отделение Росеестра и предоставить определённый пакет документов. Он должен включать в себя:
- заявления о регистрации перехода права собственности на имущество на основание договора мены;
- договор мены;
- выписки из Госреестра, подтверждающие право собственности каждого участника договора на ту недвижимости, которой он обладает на момент подачи заявления;
- кадастровые паспорта на обе квартиры;
- нотариально заверенные заявления о согласии других заинтересованных лиц, обладающих правом пользования, если такие есть, на проведение обмены квартиры;
- согласие органов опеки и попечительства, если среди заинтересованных лиц есть дети или лица, лишенные дееспособности по решению суда.
Что такое договор мены
По своей сути, договор мены — это сделка, по условиям которой каждая из сторон обязуется передать в собственность другой один товар в обмен на другой (п. 1 ст. 567 ГК РФ). При этом они должны быть равноценными, если условиями прямо не указано иное.
На практике возникает вопрос: мена — это двусторонняя или односторонняя сделка, по своему существу такая форма договорных отношений предполагает наличие двух сторон. Но двусторонние сделки, предусматривающие обмен товаров на услуги, эквивалентные по стоимости, не относятся к этой форме договорных отношений.
По общему правилу, к данной форме договорных отношений применяются те же положения, что и к купле-продаже (гл. 30 ГК РФ). Но не стоит путать ее с другими типами возмездных сделок, так как она не только обладает характером встречного предоставления, но и направлена на передачу одного товара в обмен на другой. Это отличие служит основанием для отнесения к особому виду гражданско-правовых договорных обязательств. В связи с этим у такой формы договорных отношений есть характерные особенности.
Регистрация перехода права собственности на основании договора мены недвижимого имущества
Собственнику имущества принадлежат права владения, пользования и распоряжения данным имуществом. Одним из способов распоряжения является передача права собственности другому лицу на основании договора мены.
Договор мены жилых помещений — это соглашение, по которому каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны одно жилое помещение в обмен на другое.
Сам договор мены недвижимого имущества не подлежит регистрации, однако регистрации в Росреестре подлежит переход права собственности на оба объекта недвижимости.
Чтобы обменять жилье, находящееся в собственности гражданина, и зарегистрировать переход права собственности, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
Необходимый пакет документов для оформления сделки обмена
Оформление сделки напоминает обычный процесс купли-продажи недвижимости. Нужно собрать пакет документов и составить договор.
Какие документы нужны:
В пакете документов должны быть:
-
Паспорта собственников.
-
Правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы.
-
Нотариально удостоверенное согласие супруга, если происходит обмен совместной собственности.
-
Заявление на регистрацию сделки в Росреестре.
-
Квитанция об оплате госпошлины.
-
Договор с указанием величины доплаты или с указанием, что мена происходит без доплаты.
-
Отчет об оценке для определения стоимости квартиры, если стороны решили оценить объекты с помощью специалиста.
Для ФНС сделка по обмену выглядит как две сделки по купле-продаже. Нужно будет заплатить НДФЛ, если не пройден пятилетний порог владения. Порог может быть и 3 года, если жилье единственное, получено в наследство от близкого родственника или было подарено.
Для обеспечения юридической защиты при обмене нужно, чтобы интересы каждой стороны представлял юрист или риелтор.
Остались вопросы? Самолет Плюс поможет вам разобраться!
Преимущества и недостатки
Как и любая сделка, мена квартиры имеет свои плюсы и минусы, которые раскроем ниже.
Преимущества мены перед другими сделками заключается в нескольких аспектах:
- Обе стороны сразу получают жилье – то есть после продажи квартиры не требуется тратить время на поиски новой жилплощади.
- Возможность получить налоговый имущественный вычет обеими сторонами сделки.
- В случае расторжения договора обе стороны остаются с прежним имуществом.
Недостатки мены заключаются в следующем:
- Договор мены (обмена) возможен только между квартирами одного вида – то есть поменять муниципальную квартиру на приватизированную невозможно.
- Ограниченный выбор квартир – при приобретении квартиры классическим способом покупателю предоставляется широкий выбор вариантов, а при обмене список значительно сокращается.
- Требуется уплата подоходного налога, даже когда мена была равноценной. Поскольку меня является реализацией, и в соответствии со ст. 38, 39 НК РФ доход облагается налогом.
К форме соглашения о мене не предъявляется особых требований. Это обычный договор купли-продажи, но со своими специфическими моментами. Потому договор мены заключается в простой письменной форме, где предметом взаимоотношений являются два объекта недвижимости, но действия с ними производятся в рамках одного документа.
Количество экземпляров равно количеству сторон договора с дополнительной копией для регистрирующего органа (Росреестра). Законодательство не требует нотариального заверения договора мены, исключение составляют случаи:
- когда собственником недвижимого имущества является несовершеннолетний или ограниченно дееспособный гражданин;
- отчуждения долей в общей собственности на недвижимый объект (за исключением отчуждения долей земельного участка и одновременного отчуждения долей всеми участниками долевой собственности).
Необходимые документы для регистрации права собственности на квартиру по договору мены
Переход прав собственности на имущество, переданное в рамках договора мены, подлежит обязательной государственной регистрации. Потому каждой из сторон сделки потребуется обратиться в регистрирующий орган со следующими документами:
- паспортом либо свидетельством о рождении, если собственник на дату совершения сделки является несовершеннолетним;
- доверенностью, заверенной нотариально, в случае, когда интересы собственника представляет доверенное лицо;
- договором мены имущества (квартиры, комнаты, дома или земельного участка);
- нотариальным согласием супруга на отчуждение совместного имущества;
- согласием органов опеки и попечительства, если собственником недвижимости является ребенок.
Документы передаются заявителем одним из удобных способов:
- через многофункциональный центр или в отделение Росреестра;
- отправлением по почте заказным письмом с уведомлением и описью содержимого;
- через официальный сайт Росреестра в форме электронного обращения с условием подписания квалифицированным сертификатом электронной подписи (усиленной квалифицированной электронной подписью).
Особенности договора мены
К договору необходимо составить передаточный акт, в котором предусмотреть все особенности обмениваемых объектов недвижимости. Он является его неотъемлемой частью, о чем следует упомянуть в тексте соглашения. В нем можно перечислить все имущество, которое передается вместе с предметом договора, а также указать его состояние и имеющиеся дефекты.
Нотариального удостоверения сделка мены не требует. Но существуют исключения. Обязательно заверяются нотариусом сделки:
- с участием собственника, не достигшего совершеннолетнего возраста, либо гражданина, признанного ограниченно дееспособным;
- отчуждения долей в недвижимом имуществе, кроме долей в земельном участке.
Договор составляется в количестве экземпляров по одному для каждой стороны и дополнительно экземпляр для регистрирующего органа. Обязательно заверяются собственноручной подписью все копии соглашения.
Что такое договор мены
Договор мены квартиры – это один из видов договоров, оформляемых при отчуждении жилой недвижимости. Он является юридическим документом, заключаемым между двумя или более лицами, которые хотят обменять свои квартиры. В договоре мены они договариваются о процессе и условиях обмена.
Для заключения договора мены квартиры необходимо собрать некоторые документы. В первую очередь это документы, подтверждающие право собственности на квартиру каждого из участников сделки. Также потребуется паспорт и документы, удостоверяющие личность каждого из участников.
Дополнительно к вышеуказанным документам могут потребоваться и другие документы, в зависимости от конкретной ситуации. Например, если в договоре мены участвует несовершеннолетний, то потребуются документы, подтверждающие его статус и согласие его законных представителей на сделку.
Договор мены имеет свои особенности и недостатки по сравнению с другими видами договоров отчуждения жилой недвижимости. Во-первых, он требует наличия согласия обоих участников на обмен квартирами, что исключает возможность принудительного отчуждения жилья одной из сторон.
Во-вторых, договор мены обычно занимает больше времени на составление и заключение, поскольку для его подписания нужно согласовать множество деталей и условий, что может потребовать дополнительных переговоров и документации.
Какие еще договоры оформляемые на жилой недвижимости? В дополнение к договору мены квартиры, существуют и другие виды договоров, используемые при отчуждении жилой недвижимости. Это, например, договор купли-продажи и договор дарения. Каждый вид договора предполагает свои особенности и требования.
Если речь идет о регистрации прав на жилую недвижимость, то договор мены квартиры является одним из самых часто встречающихся документов. С другой стороны, этот вид договора требует более детального описания условий обмена, что может приводить к большему объему документации и времени на его подписание и рассмотрение.
Дополнительно для юридических лиц
Отчуждения жилой недвижимости чаще всего осуществляется через заключения договора мены. Однако, для юридических лиц существуют некоторые особенности, которые необходимо учесть при оформлении такого договора.
Во-первых, юридическим лицам необходимо иметь документы, подтверждающие их право на отчуждение недвижимости, такие как свидетельство о регистрации организации и учредительные документы.
Во-вторых, при заключении договора мены юридические лица обязаны проверить недвижимость на предмет наличия недостатков. Если такие недостатки обнаруживаются, юридическое лицо имеет право отказаться от заключения договора или потребовать их устранения.
В-третьих, для юридических лиц особое значение имеют документы, подтверждающие право собственности на недвижимость. В случае мены недвижимости, юридическим лицам необходимо иметь все необходимые документы для оформления сделки.
Кроме того, при заключении договора мены недвижимости могут быть требованы дополнительные документы, такие как разрешение на отчуждение недвижимости от вышестоящих органов или оценка стоимости имущества.
Важно отметить, что для оформления договора мены недвижимости юридическим лицам необходимо обратиться к юристам или нотариусам, которые помогут собрать все необходимые документы и провести сделку в соответствии с законодательством.
Всего, для оформления договора мены недвижимости для юридических лиц необходимо иметь следующие документы:
- Свидетельство о регистрации организации.
- Учредительные документы юридического лица.
- Документы, подтверждающие право собственности на недвижимость.
- Документы, подтверждающие отсутствие недостатков у недвижимости.
- Дополнительные документы, требующиеся для конкретного случая (например, разрешение на отчуждение недвижимости).
В итоге, для юридических лиц заключение договора мены недвижимости требует более тщательной подготовки и сбора всех необходимых документов. Рекомендуется обратиться к специалистам, чтобы избежать возможных непредвиденных ситуаций и ошибок при совершении правовых сделок.
Преимущества и недостатки договора мены недвижимости
Практика показывает, что договор мены чаще всего оформляется между родственниками – например, между мужем и женой после расторжения супружеского союза. Также договор мены выгоден в том случае, если у собственника жилья есть желание купить квартиру с улучшенными условиями проживания (к примеру, переехать из окраины центра в город) и достаточные денежные средства для совершения доплаты.
Есть несколько преимуществ договора мены:
- При мене равноценных по стоимости квартир сторонам не нужно проводить безналичные расчеты, оплачивая большую комиссию, арендуя банковские ячейки и другие услуги;
- Можно составить соглашение в обычной письменной форме, не обращаясь к нотариусу.
Если кто-то из сторон оказался неблагочестивым участником сделки, то пострадавшая сторона вправе обратиться в суд и аннулировать соглашение. В этом случае каждый получает свое жилье обратно – только тот человек, который сделал недавно в квартире дорогостоящий ремонт, рискует столкнуться с финансовым ущербом.
За регулирование понятия «мена» отвечает глава 31 Гражданского кодекса РФ. Гражданское законодательство определяет, что мена позволяет в добровольном порядке передавать имущественные права на какую-либо вещь в обмен на права владения какой-либо другой вещью.
Согласно 567-й статье ГК РФ лица, участвующие в обмене, признаются продавцом и покупателем, а договор обмена между данными лицами регламентируется, как сделка купли продажи. Изначально предполагается, что подлежащие обмену объекты являются равноценными.
В случае несовпадения стоимости предметов обмена, за предмет, стоимость которого выше, предусматривается доплата исключительно по соглашению обменивающихся сторон. Составляется документ о мене для правового регулирования взаимоотношений обменивающихся сторон и избежания каких бы то ни было недопониманий между сторонами.
Договор мены обладает следующими отличительными признаками:
- Основная направленность — это передача какого-либо имущества в собственность иному лицу.
- Обладает характером встречного предоставления.
- Имеет момент передачи прав собственности.