Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Алгоритм покупки квартиры на вторичном рынке по военной ипотеке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Весь процесс оформления может занять около 2 месяцев. Но максимальный срок ограничен сроком действия свидетельства на право участника накопительной ипотечной системы на получение целевого жилищного займа. Он составляет 6 месяцев. Чтобы ускорить процесс, лучше всего заранее начать присматривать жилье.
Документы, необходимые в росреестре
В росреестр, необходимо взять следующие документы:
- договор купли-продажи;
- кредитный договор, со всеми приложениями;
- закладная;
- договор ЦЖЗ (некоторые регистраторы требуют предоставления Свидетельства участника НИС);
- паспорт военнослужащего;
- согласие супруги/супруга военнослужащего на приобретение недвижимости;
- брачный договор, если таковой имеется;
- паспорт собственника-продавца недвижимости;
- разрешение супруги/супруга продавца;
- разрешение органов опеки на продажу объект сделки (в случаях, когда несовершеннолетние члены семьи, недееспособные граждане или ограниченно дееспособные, являются владельцами/совладельцами объекта сделки);
- заявление от военнослужащего о регистрации права;
- заявление от собственника-продавца о регистрации перехода права.
С 2018 года доступно рефинансирование военной ипотеки под более низкий процент. Сегодня такую услугу предоставляет большинство банков, работающих по военной ипотеке: ВТБ, Россельхозбанк, Севергазбанк, Промсвязьбанк, «Открытие», «Дом.РФ», «Россия» и Газпромбанк. В 2023 году рефинансирование доступно по ставке от 13,8% годовых. По данным «Росвоенипотеки», такой возможностью воспользовалось уже более 45,8 тыс. участников НИС.
По словам Руслана Сырцова, взносы в НИС нередко не полностью покрывают ежемесячные взносы по ипотеке, поэтому клиентам может потребоваться рефинансирование. Но для облегчения кредитного обременения нужны веские основания, например рождение ребенка.
Рефинансирование по программе военной ипотеки на данный момент неактуально, поскольку ставки по стандартным программам выросли, добавляет Татьяна Решетникова.
Что будет в случае увольнения со службы
В случае увольнения с воинской службы участник программы должен будет не только самостоятельно оплатить оставшиеся взносы, но и вернуть деньги, выплаченные государством по договору целевого жилищного займа. Исключения:
🌟Общая продолжительность военной службы, в том числе в льготном исчислении — двадцать лет и более.
🌟Военнослужащий, общая продолжительность военной службы которого составляет десять лет и более, уволен:
- по достижении 45 лет
- по состоянию здоровья — в связи с признанием его военно-врачебной комиссией ограниченно годным к военной службе
- в связи с организационно-штатными мероприятиями
- в связи с невозможностью проживания члена семьи военнослужащего по медицинским показаниям в местности, в которой военнослужащий проходит военную службу
- в связи с изменением места военной службы мужа-военнослужащего (жены-военнослужащей), связанным с необходимостью переезда семьи в другую местность
- в связи с необходимостью постоянного ухода за больными родственниками или несовершеннолетними братьями или сестрами
- в связи с необходимостью ухода за ребенком, не достигшим возраста 18 лет, которого военнослужащий воспитывает без матери (отца) ребенка
🌟Военнослужащий уволен по состоянию здоровья — в связи с признанием военно-врачебной комиссией негодным к военной службе.
🌟В случае смерти военного государство погашает ипотеку досрочно.
Выбрали банк? Дальнейший порядок действий следующий:
-
подать документы в банк и дождаться одобрения;
-
если заявка была одобрена, собрать недостающие документы;
-
дождаться проверки, в ходе которой будет выяснено, соответствует ли купленное жилье требованиям военной ипотеки;
-
подписать документы и договор – ипотечный банк самостоятельно направляет всю документацию в Росвоенипотеку. После всех подписей Росвоенипотека направляет документы обратно в кредитную организацию, и на счет военнослужащего поступают деньги для первоначального взноса;
-
зарегистрировать квартиру в собственность и передать документы банку;
-
теперь Росвоенипотека получает все документы и выплачивает кредит военнослужащего.
Кто выплачивает военную ипотеку при увольнении из армии
Долг по ипотеке погашается из федерального бюджета через ФГКУ «Росвоенипотека», пока заёмщик служит в армии. Если он увольняется, то дальнейшее будет зависеть от выслуги лет и причин расторжения контракта.
Если заёмщик не отслужил 10 лет, вне зависимости от причин увольнения он должен вернуть сумму накоплений и всех взносов, перечисленных государством по его ипотечному кредиту. На это ему даётся 10 лет.
Если военнослужащий имеет стаж больше 10, но меньше 20 лет, дальнейшая судьба кредита зависит от причины расторжения контракта. Причины бывают льготные и нельготные.
Льготные: выслуга лет, организационно-штатные мероприятия (ОШМ) и состояние здоровья (врачебная комиссия признала военнослужащего негодным). В этом случае увольняемому выплачиваются дополнительные накопления — сумма, которую он накопил бы в НИС, если бы прослужил 20 лет. Таким образом государство «гасит» его ипотеку.
Нельготные в свою очередь могут быть нейтральными и негативными.
Нельготные негативные: нарушение дисциплины, несоблюдение условий контракта (НУК). При увольнении по таким причинам военный должен вернуть все средства, в том числе проценты по кредиту, который выплачивала «Росвоенипотека», и дальше самостоятельно погашать свой долг.
Нельготные нейтральные: семейные обстоятельства, завершение контракта. В этом случае возвращать государству выплаченные деньги не нужно, но дальнейшие взносы заёмщик уже платит сам.
Если заёмщик погибает, возможны два варианта развития событий: при выслуге больше 10 лет кредит продолжает выплачивать государство, при меньшем сроке службы обязательства по погашению ипотеки ложатся на ближайших родственников.
Преимущества и недостатки военной ипотеки
Как и любая сделка военная ипотека имеет свои положительные и отрицательные стороны. Преимущества у такой ипотеки следующие:
- возможность приобрести квартиру через три года участия в программе за счет государства;
- приобрести квартиру можно в любом регионе;
- ранее оформленную гражданскую ипотеку можно совместить с военной;
- сделка проходит под контролем аккредитованного банка и является безопасной;
- к предоставленным государством средствам можно добавлять собственные, а также средства материнского капитала;
- сниженная процентная ставка;
- приобретенное жилье не является совместно нажитым имуществом;
- квартиру можно сдавать в аренду, оплачивая при этом налог на прибыль;
- приобретенное жилье можно продать;
- наличие в собственности жилья не препятствует участию в программе;
- супруги-военнослужащие оба могут принять участие в программе и приобрести более дорогостоящую недвижимость;
- площадь приобретаемого жилья не ограничена требованиями законодательства;
- военную ипотеку можно рефинансировать под более выгодный процент.
В качестве недостатков можно отметить:
- более длительный срок оформления сделки;
- выбор банков-кредиторов ограничен;
- государство платит за заемщика только в период его службы;
- получение налогового вычета возможно только с той суммы, которую заемщик внес собственными средствами.
Шаг 1. Станьте участником НИС
Все военные, кроме срочников, могут стать участниками НИС и копить деньги на квартиру. Не важно есть ли у вас семья, дети, квартира или накопления.
Служебное жилье тоже не лишает вас права на льготную ипотеку. Вы можете купить квартиру и продолжать жить в служебном жилье.
Автоматически участниками программы становятся:
- офицеры-контрактники, поступившие на службу после 2005 г.;
- выпускники военных вузов (офицеры), получившие звание после 2005 г.;
- мичманы и прапорщики, прослужившие с 2005 года более 3 лет;
- солдаты, матросы, старшины и сержанты, заключившие повторный контракт после 2005 г.;
- военнослужащие из запаса.
Остальные должны подать рапорт командиру части о зачислении в участники НИС:
- солдаты, матросы, старшины и сержанты, заключившие повторный контракт после 2005 г.;
- офицеры, получившие звание ранее 2005 г.
Как снять обременение
Квартира по военной ипотеке фактически находится под двойным обременением: в банке и в Росвоенипотеке, которая ему платит. Даже если государство выплатит за вас всю сумму ипотеки, квартира останется в залоге, пока вы не отслужите 20 лет или не достигнете возраста в 45 лет. Чтобы снять обременение с квартиры раньше, придется полностью расплатиться с банком и вернуть Росвоенипотеке потраченные деньги.
Чтобы погасить долг перед Росвоенипотекой, вы должны вернуть на свой именной счёт не только размер первоначального взноса, но и все ежемесячные платежи, перечисленные в погашение ипотеки.
Оплата долга Росвоенипотеки производится обратно на накопительный счет. После продажи квартиры вы можете подать рапорт на еще одну ипотеку, если до вашего 45-летия осталось больше 3 лет. После сбора необходимых документов вы сможете воспользоваться средствами, которые были возвращены на именной накопительный счет.
Для погашения долга по военной ипотеке, женщины-военнослужащие могут использовать средства материнского капитала.
Какое жилье разрешается приобрести: требования к жилому фонду
Участникам госпрограммы предоставляется несколько вариантов жилого фонда. Выбор зависит от личных предпочтений служащего в погонах, суммы кредита и накоплений за выслугу лет. Ипотечные займы доступны на следующие виды жилья:
- Первичный жилой фонд.
- Вторичный жилой фонд.
По выданному сертификату также можно приобрести коммунальную квартиру без обременений (т.е. других владельцев), таун-хаус, частный дом с земельным участком под ним.
При этом не все объекты попадают под понятие недвижимость для военной ипотеки. Банки предъявляют к будущему жилью ряд строгих требований. Такая мера необходима кредитно-финансовой структуре, т.к. в случае расторжения контракта между военнослужащим и МО РФ без уважительной причины, и невозможности заемщиком производить выплату оставшейся суммы долга, банк забирает залоговое имущество по закладной. Процесс оформления закладной будет рассмотрен далее по тексту.
Общие требования ко всем видам недвижимого имущества:
- наличие у здания фундамента;
- подведение к сооружению всех необходимых коммуникаций: газ (при наличии), электричество, водоснабжение и водоотведение;
- обязательное наличие отдельного собственного санузла и кухни;
- не должно иметься деревянных перекрытий;
- дата постройки не ранее 70-го года;
- исправность всей фурнитуры: оконной, дверной, сантехнической пр.;
- отсутствие обременений на жилплощадь: действующих ареста, залога, долгов по оплате ЖКХ, аренды, прописанных третьих лиц;
- здание или квартира не должны числится в списках аварийного, ветхого жилья или под снос.
Какой должен быть таун-хаус
Данный вид недвижимости разрешено приобретать с начала 2012 г., равно как и частный дом с землей. Малоэтажное здание из нескольких квартир с отдельными входами не очень пользуется популярностью среди заемщиков. Возможно из-за того, что возведение этой разновидности жилого помещения в массовом масштабе не ведется и доступно в основном крупным регионам РФ. Хотя у данного типа построек есть свои достоинства:
- конкурентная цена по отношению к частному владению и некоторым квартирам современной улучшенной планировки;
- возможность обустройства частной территории;
- наличие небольшого числа соседей;
- расположение в городской черте или на расстоянии максимум 50 км от ближайшего поселения городского типа.
К недостаткам такого строения относятся:
- в большинстве своем таун-хаусы строятся загородом, поэтому социальные объекты (сады, больницы, школы и пр.) могут находиться на достаточно большом расстоянии;
- вид материала коробки здания. Если выбран бюджетный вариант, то могут возникнуть проблемы с шумоизоляцией.
Таун-хаусы также должны соответствовать установленным требованиям:
- площадь помещения – 70, 90, 110 или 125 кв.м;
- плата за ЖКХ – не более 6000 рублей/месяц;
- прилегающий земельный участок – 1,5-4 акра.
Ключевые особенности и преимущества военной ипотеки
- Государство фактически погашает ипотечный кредит вместо заемщика.
- Для военнослужащего отсутствуют какие-либо ограничения по месту (региону) приобретения жилья в пределах РФ.
- Участник НИС, ежегодно получающий целевые государственные дотации, вправе приобрести жилой объект любого типа – квартиру, индивидуальный дом, таунхаус, коттедж.
- В 2017 году заемщик имеет возможность оформить в банке военную ипотеку на сумму, максимальный размер которой составляет 2,4 миллиона рублей. Приобретение собственного жилья по военной ипотеке становится реальным даже для военнослужащего, который только начинает свою карьеру.
- Если у военнослужащего, намеревающегося подать заявку на участие в НИС, уже имеется собственная жилплощадь, то данное обстоятельство никак не помешает ему пробрести еще один жилой объект, воспользовавшись военной ипотекой.
- Участник НИС самостоятельно находит продавца (застройщика) жилья.
- Участник НИС самостоятельно выбирает банк для оформления военной ипотеки, руководствуясь стремлением получить наиболее выгодные условия кредитования, так как в случае досрочного расторжения военного контракта по желанию самого служащего ответственность за погашение финансовых обязательств перейдет непосредственно к участнику.
- Как специализированное ведомство, представляющее интересы российского военного министерства, Росвоенипотека отвечает за легальность совершаемых сделок и правомерность финансовых операций в сфере использования участниками НИС военной ипотеки.
Сколько денег выделяет государство военному
Государство после вступления военного в НИС раз в месяц перечисляет на специальный счет деньги. Их можно использовать как первоначальный взнос для ипотеки, но только через три года после участия в программе.
Исключение сделано для участников боевых действий — им ждать 3 года не нужно. Они подают рапорт на имя командира воинской части и получают свидетельство о праве на целевой жилищный заём. По закону выдать документ должны не позднее 3 месяцев с даты подачи рапорта, но на деле бывают задержки. Со свидетельством участник боевых действий может обратиться в банк за ипотекой на покупку жилья или погасить действующий ипотечный кредит накопленными на счёте деньгами. Свидетельство действительно в течение 9 месяцев. Если за это время военнослужащий не обратится в банк, документ придётся получать заново.
Сумма каждый год индексируется. Например, за весь 2023 года военный получит 349 614 рублей.
Разница между военной ипотекой и гражданской
| Ипотека для военных | Обычное ипотечное кредитование |
| Получить может только военный | Оформление доступно любому человеку |
| Долг погашает Минобороны РФ, жилье у него в залоге | Квартира в залоге у банковской организации |
| Верхний предел суммы – 2,2 млн. руб. | Вопрос о размере суммы решает банк |
| Продавец предоставляет документы в банк в подлинниках, за несколько недель до сделки | В банке только снимают ксерокопии документов |
| Документы по сделке регистрируются в течение 7 дней | Регистрация договора может занять месяц |
Если военнослужащий уже является собственником квартиры или дома, это не влияет на его право оформить ипотеку. Покупку можно осуществить в любом регионе нашей страны, независимо от места службы заемщика.
Вся процедура находится под полным контролем Минобороны, первый взнос также осуществляет Министерство. Сам военный должен найти продавца либо застройщика и выбрать банковскую организацию с наиболее выгодными условиями кредитования.
Раздел ипотечной квартиры при расторжении брака
Если недвижимость была приобретена с использованием военной ипотеки, разделить ее в обычном порядке не получится. Причина в том, что этот кредит гасит не сам заемщик и его жена, а Минобороны.
Если имеет место расторжение брака, возникает множество проблем с разделом приобретенной недвижимости. Суд примет решение, основываясь на семейном законодательстве, и потребует разделить жилье поровну, хотя это почти невозможно выполнить на практике.
Часто возникают ситуации, когда кредитная организация в перечень обязательных условий получения ипотеки для военнослужащего включает такой пункт: заключение брачного договора. Естественно, что в его условиях прописывается, что военнослужащий в случае расторжения брака остается единственным владельцем недвижимости и все обязательства по выплате займа несет тоже он.
Супруги же соглашаются на заключение такого договора ради приобретения долгожданной жилплощади, о последствиях, которые могут возникнуть, не думают. А обстоятельства в итоге складываются так, что все члены семьи военнослужащего остаются практически на улице, не имея на эту жилплощадь никаких прав.
Свидетельство о праве на получение целевого жилищного займа
Как только прошло 3 года с вступления в НИС, становится доступна военная ипотека для военнослужащих. Чтобы получить свидетельство о праве на получение целевого жилищного займа, будущий заемщик должен подать рапорт на имя командира воинской части. С полученным документом можно идти в банк для получения ипотечного кредитования. При этом не обязательно приобретать какое-то новое жилье. Если у вас уже имеется кредит на недвижимость, его можно будет погасить накопленными на счете средствами. Имеющаяся сумма опубликована на сайте НИС, в личном кабинете участника.
Внимание! Срок действия выданного свидетельства составляет 6 месяцев. При неиспользовании возможностей по программе военной ипотеки в установленный срок, потребуется оформлять свидетельство заново.
Какие виды недвижимости можно приобрести по военной ипотеке?
В рамках программы финансирования военнослужащих, может быть оформлена покупка квартиры в новостройке, во вторичке, приобретен частный дом или его часть с земельным участком. Чаще всего приобретается именно недвижимость в современных ЖК. Заранее следует уточнить, аккредитован ли застройщик одним из банков-партнеров программы Росвоенипотеки, а также соответствует ли объект требованиям:
- у застройщика имеется разрешение на строительство многоквартирного дома и договор страхования ответственности;
- если дом еще находится в процессе строительства, то его готовность должна составлять не менее 70%;
- приобретение заемщиком жилья осуществляется по ДДУ;
- жилая площадь не имеет никаких обременений;
- если квартира приобретается на вторичном рынке, дом не должен быть признан аварийным;
- в жилье должны отсутствовать деревянные перегородки;
- если в квартире проводились перепланировки, они должны иметь разрешение на проведение модификаций.
В некоторых случаях дом подходит под все требования, но в реестре Росвоенипотеки отсутствует. В этом случае заемщик может инициировать его добавление.
Что делать, если военнослужащий увольняется
Военная ипотека при увольнении заемщика, приобретающего недвижимость через накопительно-ипотечную систему, обязует его вернуть всю сумму использованных накоплений. Для урегулирования возврата средств по договору целевого жилищного займа потребуется обратиться в Росвоенипотеку. Вернуть остаток ипотечного кредита следует в течение 10 лет, ежемесячно совершая взносы как по самому займу, так и по возврату субсидии.
В каких случаях возврат суммы использованных накоплений не требуется? Если военный уволился:
- По состоянию здоровья (был признан не годным к службе);
- Прослужив более 20 лет;
- Прослужив более 10 лет и достигнув предельного возраста, из-за возникших проблем со здоровьем, при сокращении или по семейным обстоятельствам.
При этом, если военнослужащий ничего не приобрел на средства, которые были на счету по накопительно-ипотечной системе, использовать их можно по собственному усмотрению. Для тех, кто прослужил более 10 лет, предусмотрена дополнительная компенсация, которую можно использовать для погашения оставшейся суммы ипотечного кредитования.