Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сдача квартиры в аренду посуточно подводные камни». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В посуточной аренде ремонт и внешний вид жилья выходят на первый план — в «бабушкин» вариант найти арендаторов будет проблематично. В отпуске или в командировке человек хочет получить больший или как минимум такой же комфорт, к которому привык. А в центре Москвы и Санкт-Петербурга хозяева рассчитывают на гостей-иностранцев, а им чешскую стенку и ковёр на стене точно не «продашь». Решение гость принимает за секунды, просмотрев несколько фотографий. И либо выберет самую комфортную квартиру, либо смирится с некоторыми неудобствами ради более выгодной цены. Поэтому перед тем, как сдавать квартиру в аренду посуточно, в некоторых случаях придётся сделать ремонт.
Больше всего времени при посуточной аренде отнимает взаимодействие с гостями. Их нужно встретить, передать ключи, показать квартиру, а порой и рассказать о близлежащих достопримечательностях, туристических маршрутах и даже кафе и продуктовых магазинах. Затем при выезде нужно проверить, всё ли в квартире цело, забрать ключи, убраться, обновить расходные материалы, например, туалетную бумагу, мыло, шампуни, губки и средство для мытья посуды.
Начинающие хосты порой выполняют все обязанности лично. Но если объектов несколько, делать это становится довольно сложно. Поэтому можно нанять уборщицу, которая следит за порядком в квартире, стирает, сушит и гладит постельное бельё и полотенца, заправляет постели и раскладывает всё по местам.
Встречать и провожать гостей тоже не обязательно: по словам хостов, они всё чаще предпочитают самостоятельное заселение и не хотят видеться с хозяином квартиры. Решить проблему можно по старинке — спрятать ключ под коврик или в почтовый ящик. Но продвинутые хозяева выбирают высокотехнологичные решения — электронные дверные замки. Они могут синхронизироваться с сервисом аренды, что очень удобно. Для входа в квартиру гость получает код доступа. И после каждого выезда код следует менять. А на все вопросы гостей хозяин отвечает в переписке или по телефону.
Но это не значит, что можно организовать работу так, чтобы совсем не участвовать в процессе. Даже если у владельца квартиры есть помощник по хозяйству и электронный замок, всё равно придётся самостоятельно размещать и продвигать объявления, общаться с гостями, отвечать на их вопросы почти в круглосуточном режиме. К тому же периодически нужно бывать в квартире лично. Пусть не после каждого заезда, но всё же необходимо следить за сохранностью имущества.
Как сдать квартиру посуточно: практические советы
Подготовка квартиры к посуточной аренде включает в себя устранение мелких и, конечно, крупных поломок, возможно, косметический ремонт и генеральную уборку.
Интерьерные детали ценятся продуманные, но не навязчивые. Не всем понравится гора диванных подушек, а вот возможность убрать чемодан или дорожную сумку будет кстати. Если подумать о том, чтобы штора в ванной гармонировала по цвету с полотенцами и ковриком, получится огромный плюс к уюту.
Важно хорошо стирать и высушивать постельное белье и домашний текстиль, ни в коем случае не допуская, чтобы вещи лежали влажными в шкафу. Для этого нужно продумать, где их стирать и сушить. В идеале купить несколько комплектов, чтобы у всех гостей были свежие простыни.
Чистота — главный друг арендодателя. Если в квартире приятно пахнет и она чистая, гости могут закрыть глаза на минусы, которые владелец не успел исправить.
Итог: одновременно расти и получать прибыль только на модели субаренды будет сложно
Чтобы растить бизнес, посуточнику нужно постоянно находить новые объекты. Но при этом приходится замораживать существенную сумму: чем больше объектов, тем больше приходится отдавать собственникам в начале месяца. В итоге оборотных средств на быстрый рост может не оставаться.
Для роста бизнеса нужно брать квартиру на модель управления — они не требуют авансовой оплаты и не забирают деньги из оборота. А в субаренду стоит брать квартиры, только если их цена ниже определённого порога. Чтобы при снижении спроса резко не уйти в большой убыток, я рекомендую субаренду не более чем на 40% квартир. При этом важно в субаренде держать именно те объекты, на которые вам удалось договориться на минимальную ставку аренды.
Осенью 2021 года у меня есть 90 квартир, из них 49 на агентских договорах. Это не искусственно поддерживаемое соотношение, а просто сложившееся на данный момент распределение. Со временем квартиры в аренде отваливаются: кто-то дарит квартиру детям, продаёт, меняет, а новые объекты приходят в основном в управление. Так что, скорее всего, через год будет по-другому, например, 70% квартир на управлении, 30% в аренде.
В идеале я хотел бы прийти к единой модели, чтобы все квартиры были на управлении. Но это уже не столько для быстрого роста, сколько для стандартизации и упрощения бизнес-процессов. Всё же количество объектов и гостей в Вологде ограничено.
Уже обладая информацией о величине спроса в разных районах, вы находите необходимую квартиру в нужном районе. Проводя поиск нужной квартиры, обязательно необходимо руководствоваться следующими критериями:
-
Состояние квартиры. Отлично выглядящая квартира будет с большей вероятностью востребована потенциальными клиентами, а, значит, и приносить вам максимальный доход.
-
Район расположения и транспортная доступность. Близость к центру города – серьезное преимущество жилья. Если квартира находится в шаговой доступности от остановки транспорта, это повышает ее стоимость.
-
Инфраструктура. Наличие поблизости магазинов шаговой доступности и супермаркетов, детских садов, школ – всё это важно при поиске жилья. Также хороший доход приносят квартиры, расположенные вблизи крупных офисных центров и вузов.
-
Этажность. Вид из окна. Потенциальные жильцы предпочитают квартиры, которые расположены не на первом или последнем этажах. Достаточно важен хороший вид из окна.
Подводные камни и риски бизнеса
Сезонность. Сезонность бизнеса краткосрочной сдачи квартир в аренду сильно зависима от категории клиентов, на которых вы ориентировали свое предложение. Различные виды квартиросъемщиков и цели их заселения формируют периоды подъема и спада, а также и стоимость аренды в течение года. Высокая активность связана с новогодними и майскими праздниками. Увеличенный спрос, формируют туристы на ноябрьские праздники, другие даты с так называемыми «длинными» выходными, дни школьных каникул. Высокая активность и хороший спрос связаны с летними отпусками. Если ваше предложение будет сформировано под студенческую среду, то в этот же летний период спрос увеличивается за счет абитуриентов высших учебных заведений и время проведения сессий у студентов-заочников. Волна повышенного спроса может быть связана с особенностями вашего города, так, например, в Санкт-Петербурге это сезон белых ночей.
Риски бизнеса. Далее рассмотрим риски бизнеса на сегодняшний день и способы их предотвращения.
-
Испорченные мебель и техника, проблемы с инженерными коммуникациями квартиры;
-
Неоплата аренды;
-
Риск неуплаты, несвоевременной уплаты налогов, ошибки в финансовых расчетах при ведении бизнеса;
-
Риск сложных отношений с соседями по дому;
-
Риск мошенничества и краж;
-
Риск долгих простоев.
Жизне- и конкурентоспособность: теоретическая подоплека
Прежде чем заняться каким-либо видом бизнеса, стоит внимательно проанализировать его с точки зрения потенциала и перспектив. Собственно, нужно получить ответ на вопрос, насколько он будет выгоден, какова его востребованность и имеет ли он возможности для расширения и развития.
Сдача жилья в аренду на короткий срок как предпринимательский проект отличается целым рядом достоинств:
- постоянный спрос потребителей на услугу;
- простота организации (условная);
- сравнительно высокий доход.
Если анализировать каждый из пунктов подробно, то получится следующая картина.
1) Спрос гарантируется целым рядом факторов:
Посуточная аренда интересна клиентам с различным бюджетом, ориентированным на эту услугу, начиная от минимального, заканчивая крупной суммой
Одна категория желает сэкономить, другая ищет максимум комфорта.
Недостаточность предложений в гостиничной сфере дает возможность привлечь внимание к посуточной аренде квартир и тех, кто приехал в командировку, и тех, кто ищет домашнего уюта, и тех, кто попал во время «пик» и не может снять себе номер из-за того, что все занято.
Анонимность и отсутствие «любопытных глаз». Понятно, что зачастую такой формат жилья интересует людей, желающих скрыть сам факт его съема
Клиента, арендующего квартиру на сутки или на несколько часов для интимной встречи, других целей, которые он хочет оставить в тайне, никто не заставит регистрироваться. Сохранность имущества можно обеспечить не только снятием копии паспорта и приложением ее к договору, но и другими способами. Кроме того, арендодатель может гарантировать полную конфиденциальность информации.
Возможность «автономности». При сравнении проживания в гостинице и в квартире у последнего варианта есть ряд преимуществ. Кухня, стиральная машина, утюг дают полный набор для самообслуживания. Тот, кто снимает квартиру, вполне может обеспечить сам себе домашний комфорт и сэкономить средства на навязанных гостиничным форматом услугах. Кроме того, он может питаться «дома», а не в кафе и ресторанах, приготовить себе обед или ужин, что обойдется в разы дешевле.
Режим. Квартира и ключи от нее в кармане обеспечивают свободу прихода и ухода. Никаких ограничений по поводу ночного времени или посещений. Здесь же кроется и весьма действенный механизм привлечения определенной категории клиентуры. Сдавать жилье можно почасово, что удобно для множества людей.
2) В этом виде деятельности есть только один сложный момент – наличие недвижимости в распоряжении предпринимателя. Хотя и к его решению можно подойти по-разному. Все остальные организационные моменты подвластны человеку, не обладающему специфическими знаниями и навыками. Также они не требуют серьезных капиталовложений
Здесь важно:
- Наладить коммуникацию с потенциальными клиентами. Это может быть разноплановая реклама, начиная от размещения объявлений «на столбах» и заканчивая продвижением проекта в интернете.
- Организовать процесс приемки-передачи квартиры. Понятно, что не каждый из жильцов гарантированно будет аккуратным, кристально честным и не повредит, пусть даже случайно, имущество. Поэтому документальное оформление найма обязательно, к примеру, заключение договора сдачи квартиры в аренду с мебелью, чтобы потом было кому предъявлять претензии.
- Отладить бытовую сторону краткосрочной аренды. Тут важен не только первоначальный этап, дизайн интерьера, меблирование, комплектация бытовой техникой, утварью и подобное. Не меньшее значение имеют регулярные работы по уборке, смене белья, профилактический уход и текущий ремонт инженерных коммуникаций и бытовой техники.
3) Высокий уровень доходности. Здесь участвует простой алгоритм:
- Долгосрочная аренда даст меньшую выгоду в плане денежных поступлений от клиентов за определенный срок. Если при оформлении найма на год за месяц вы получите 100 единиц, то краткосрочная сдача позволит увеличить эту цифру минимум на 30-50%. Это связано с тем, что опт (длительный срок) предполагает более низкую оплату.
- Стоит заметить, что расходов при краткосрочной аренде придется нести больше, хотя они полностью окупаются клиентскими платежами.
- Необходимо учитывать, что усилий, так же как и временных затрат, в варианте коротких сроков гораздо больше.
То есть краткосрочная аренда квартир – сравнительно высокодоходный бизнес, простой в организации и наладке, а также не требующий серьезных вложений. Последнее – весьма условно, этот момент нуждается в детальном рассмотрении.
Как сдать через агентство
Во многих крупных городах России действуют агентства, которые целенаправленно или дополнительно занимаются вопросами аренды посуточного жилья. Собственники заключают с ними договоры о доверительном управлении, после чего агентства включают квартиру в свою базу (появилось даже такое понятие как «квартирные отели»). В таком случае компании берут на себя все, что связано с арендой: ищут жильцов, убираются в помещении, составляют договоры найма. Конечно, значительную часть доходов они оставляют у себя, а часть средств в конце месяца или в другие оговоренные сроки перечисляют владельцу. И все же такой вариант считается для собственников более доходным, чем долгосрочная аренда, однако в отличие от самостоятельного продвижения квартиры, где доходы могут быть в два, а то и в два с половиной раза выше, такая форма прибавит к доходу (по сравнению с долгосрочной арендой) – 10, максимум 30 процентов.
Чуть больше можно заработать, если привлечь агентство только в качестве посредника. В таком случае компании займутся поиском жильцов, помогут оформить документы, ну а вопросы наведения порядка и дальнейшего взаимодействия с постояльцами останутся в ведении собственника жилья. Агентства могут потребовать процент от каждой сделки, правда, не обязательно эти расходы лягут на плечи арендодателя, во многих случаях будут платить процент съемщики, обратившиеся в агентство.
В любом случае такие формы работы с крупными агентствами являются более удобными с точки зрения экономии времени и более безопасными с точки зрения сохранности квартиры и находящегося в ней имущества. Если собственник ранее никогда не сдавал жилье, начать такой «бизнес» лучше всего именно при поддержке агентства, а уже в дальнейшем, по возможности, перейти на самостоятельную деятельность.
Какой сделать ремонт и сколько стоит обстановка
Всё зависит от квартиры и целевой аудитории — если собираетесь привлекать богатых европейских туристов, то придется выделяться среди конкурентов. Для массового сегмента подойдет добротный ремонт из современных материалов.
Обставляют квартиру недорогой, но прочной мебелью — новую ищите в IKEA, подержанную на Avito. Вот список:
- Спальное место — на это арендаторы обращают внимание в первую очередь. Ищите двухспальный диван или кровать, подержанный вариант стоит 5-10 тысяч. Если возьмете шириной от 140 см и длинной от 220 см, клиентов будет больше — у вас будут селиться высокие люди, которым сложнее найти комфортное спальное место.
- Место для хранения вещей — для эконом-класса достаточно шкафа или прихожей. Подержанный шкаф стоит порядка 5-10 тысяч, но придется оплачивать расходы на перевозку. В магазине прихожую можно найти за 10 тысяч, а полноценный шкаф — за 20-30 тысяч.
- Минимальный набор для кухни — небольшой гарнитур для хранения посуды, пару табуретов, маленький стол. В недорогих однокомнатных квартирах или в студиях обеденный стол заменяют на журнальный столик. Если искать с рук, всё вместе стоит 5-10 тысяч. В магазине — от 20-30 тысяч.
Аренда посуточно приводит квартиру в негодность?
Марина Таукина:
— Миф, что посуточная аренда квартир убивает ремонт — не миф. Но дело не в самой краткосрочной аренде, а в том, кто управляет объектом. Управляющие компании по-разному относятся к квартирам — для нас это рабочий инструмент на годы. Нужно качественное обслуживание, фейс-контроль контингента, интересоваться целью аренды, чтобы понимать риски, мониторить «черный список», где выкладывают неблагонадежных клиентов. Вечеринки запрещены категорически — это нарушение договора, которое влечет за собой досрочное выселение без возврата депозита, со штрафными санкциями. Многое зависит от персонала на этапе бронирования и заселения. Наше право — принять гостя или отказать ему. 18-летние ребята с местной пропиской в субботний вечер — это одно, люди, командированные из других городов, за которых платит организация — совсем другое. Банк же при выдаче кредита тоже оценивает риски.
Евгений Морозов:
— Все зависит от того, кто занимается арендой, от ценового сегмента объектов и контингента. В целом соглашусь, что на посуточной аренде квартиры страдают больше, потому что найти субарендатора, который бы занимался качественным отбором гостей, сложнее, чем при долгосрочной аренде. Во втором случае собственники могут сами влиять на выбор проживающих и контролировать.
Долгосрочная аренда хороша тем, что ты заселяешь одних людей на длительный срок, от месяца и до более чем года, и сменяемость минимальная. С другой стороны, в этом случае люди активно используют помещение, часто готовят еду, в квартире могут жить дети и животные.
Где искать арендаторов для посуточной сдачи
Итак, квартира уже приобретена и подготовлена к посуточной аренде — начало положено. Теперь начинается самое непростое — поиск арендаторов, ведь при краткосрочной сдаче жилья собственнику приходится искать их практически ежедневно. Если, конечно, вы желаете получить максимум выгоды с объекта и свести к минимуму дни простоя.
На самом деле, сам поиск сегодня не представляет большой сложности. Все потому, что владельцу квартиры представлено немало возможностей для онлайн-публикаций объявлений. Среди популярных ресурсов для подачи объявлений о посуточной сдаче жилья — сайты Airbnb и Booking. Также отклики можно получить на сайтах “Яндекс.Недвижимость”, “Суточно”, “Хочу на юга” и др. Не менее актуальными остаются посты в социальных сетях — например, можно найти специализированный паблик в VK или выложить объявление на свою страницу.
Бизнесмены на рынке жилья
При наличии должных навыков и качеств бизнес на сдаче квартир посуточно может стать золотой жилой для любого предпринимателя. Однако стоит выделить некоторые категории граждан, которым такое дело наверняка придётся по душе.
- Люди с опытом работы в отелях и хостелах. Если вы когда-нибудь заведовали гостиницей или даже были рядовым сотрудником, вы наверняка были вынуждены справляться со многими трудностями, связанными с заселением гостей, предоставлением удобств, сохранностью имущества.
- Семейные люди. Бизнес на посуточной аренде квартир — отличная идея для предприятия, которое можно вести совместно с родными: например, вы можете договориться с родственниками и жить у них, оставив свою квартиру свободной для клиентов.
- Люди с широким кругом знакомств, а также те, кто располагает готовыми базами данных клиентов. Бизнес по сдаче квартир посуточно весьма востребован — из сотни ваших приятелей или клиентов кто-то наверняка заинтересуется предложением, а дальше вам на руку сыграет так называемое сарафанное радио.
Оформление деятельности по сдаче жилья в аренду
Нужно ли регистрировать ИП? Это один из основных организационных вопросов, с которым сталкиваются те, кто решил заняться арендным бизнесом. Сложность в том, что закон не даёт чёткого ответа, то есть в теории никто не мешает вам сдавать квартиры в качестве физического лица.
Но что, если доход, который вы получаете от сдачи жилья, стал постоянным и систематичным? По сути, это уже полноценный бизнес, который должен быть соответствующим образом оформлен.
Эксперты советуют тем, кто сдаёт сразу несколько объектов недвижимости и имеет отлаженную схему работы, всё же перестраховаться и зарегистрироваться в качестве ИП. Да, это добавит вам «бумажной» работы, но вместе с тем даст огромное преимущество. Работая как ИП, в случае конфликта вы сможете документально подтвердить любые претензии к постояльцам. Кроме того, пока индивидуальный предприниматель вносит выплаты в Пенсионный Фонд, его трудовой стаж растёт, что немаловажно для тех, кто решил сделать арендный бизнес своим основным видом деятельности.
Как правильно сдавать? Советы для тех, кто не хочет прогореть
- Отключаем междугороднюю связь. Как правило, посуточное жилье ищут люди из других городов или регионов. Чтобы связываться с ними, придется оплачивать роуминг. На начальных стадиях это можно стать причиной убытков, которые вы не закладывали в бизнес-план.
- Заключаем официальный договор. Важно прочитать документ (и постараться привлечь грамотных юристов). В договоре должны содержаться нормы об ответственности за порчу имущества (штрафы). Когда бизнес «встанет на ноги», можно будет заключить договор страхования.
- Берем предоплату. Удивительно, но до сих пор есть люди, которые принимают оплату после выселения. Как результат – большое количество обмана и «ключей под ковриком / в почтовом ящике». Как правило, после первого «развода» бизнесмены быстро учатся брать и предоплату, и залог, и задаток.
- Проверяем личность арендаторов. Смотрим ФИО, фотографии и номер телефона. Не лишни будет запомнить адрес прописки (постоянного места жительства).
- Осматриваем квартиру до отъезда нанимателей. Это нужно, чтобы проверить состояние мебели, бытовой техники, коммуникаций. Известны случаи, когда арендаторы «забирают с собой» даже старые полотенца и пластмассовые тарелки.
Надеемся, что вопросов о том, как заработать на аренде, больше не будет.
Какая аренда выгоднее – краткосрочная или долгосрочная
Пустая недвижимость не приносит прибыли. Но такое положение дел легко исправить с помощью сдачи жилья в аренду на длительный или короткий срок.
С долгосрочной сдачей все понятно: необходимо найти клиентов, заключить договорные обязательства, и получать прописанную в договоре сумму ежемесячно. Жилье можно проверять 1 раз в месяц, чтобы удостовериться, что все в порядке, а можно и довериться жильцам, особенно, если это знакомые.
Сдача квартиры посуточно подразумевает поиск новых квартирантов практические ежедневно. Как правило, для этого используют сайты по аренде жилья.
Однако это имеет 2 неоспоримых плюса:
- ежедневная проверка состояния жилья;
- высокий доход, который выше до 5 раз, чем от долгосрочной аренды.
Например, сдача однокомнатной квартиры в Москве на длительный срок составляет 40 тысяч рублей в месяц. Аренда ее же на сутки в среднем приравнена к 3,5 тысячам рублей, то есть, если сдавать в месяц всего 20 дней, то доход будет выше. Поэтому заработать на краткосрочной аренде можно гораздо больше.