Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перераспределение долей в праве общей долевой собственности без нотариуса». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Один из способов изменить доли в праве на общую долевую собственность на квартиру — это соглашение между собственниками. Такое соглашение может быть заключено в письменной форме и должно быть нотариально удостоверено. В таком соглашении необходимо указать изменение долей каждого собственника в общей долевой собственности.
Изменение долей в общей долевой собственности
Если собственники не могут достичь соглашения о изменении долей, то изменение долевых долей может быть произведено судом. Для этого один из собственников должен обратиться в суд с иском о разделе общей долевой собственности. Суд рассмотрит иск и вынесет решение о разделе имущества согласно долевому участию каждого собственника.
В случае изменения долей в общей долевой собственности на квартиру, необходимо также произвести изменения в соответствующих документах, таких как: свидетельство о праве собственности на квартиру, устав дома (если таковой имеется) и договоры с энергоснабжающими организациями.
Изменение долей в общей долевой собственности на квартиру может быть затруднительным и требует согласия всех собственников. Поэтому рекомендуется обратиться к юристу, который сможет оказать профессиональную юридическую помощь и провести правовую оценку данной ситуации.
Купили новостройку. Хочу зарегистрировать долю в квартире на жену
Мы с женой купили в браке квартиру по договору долевого участия. Я основной заемщик, супруга — созаемщик. В ближайшее время планируем погасить ипотеку. Кроме того, скоро квартиру сдадут и мы сможем оформить собственность.
Мы хотим зарегистрировать в Росреестре права на равные доли. Но застройщик сказал, что, поскольку ДДУ заключен только на меня, изначально квартиру оформят тоже только на меня. После этого я должен сам выделить долю супруге.
Как оформить равные права на квартиру сразу? Если это невозможно, какая последовательность действий по выделению доли правильная?
Илья
Вспомните: при заключении договора вы, скорее всего, оформляли у нотариуса согласие супруги на приобретение квартиры. В ЕГРН все равно будет зарегистрирована совместная собственность на квартиру. Об этом говорят и гражданский, и семейный кодексы РФ.
Вот, например, история, в которой супруги при разводе делили квартиру, бывшую в общей совместной собственности. Муж просил половину. Но жена смогла доказать, что квартиру почти полностью оплатили деньгами, которые ей подарила мать. В итоге суд присудил ей 14/15 квартиры, а супругу — только 1/15.
Если вы хотите точно определить, что каждому из вас принадлежит ровно по половине квартиры, заключите соглашение об определении долей в квартире. Но только после того, как выплатите кредит.
Пока кредит не погашен, квартира находится в залоге у банка. Поэтому, если вы захотите выделить долю и зарегистрировать изменение режима собственности, придется получить его согласие.
Даст ли банк такое согласие — трудно сказать, но он в этом точно не заинтересован.
Тут у меня для вас плохие новости. По умолчанию ваши доли считаются равными. Но когда вы хотите четко определить их размер, это меняет режим собственности. В случае развода и судебных споров равные доли могут превратиться в неравные, как было в примерах выше.
Нотариусы при удостоверении такого договора, как и любого договора, связанного с имуществом, подлежащим оценке, берут процент от стоимости имущества. В вашем случае это 0,5% от стоимости имущества, но не более 20 000 рублей, плюс 9000 рублей за техническую и правовую работу.
Цены в регионах могут отличаться, но ненамного.
То есть, для того чтобы зафиксировать равенство ваших долей в квартире ценой в 4 млн рублей, вам придется только нотариусу заплатить примерно 29 000 рублей.
Если возникнет спор по этим долям, например при разводе, понадобится пойти в суд. Придется доказывать еще раз, что вы действительно уже поделили имущество в равных долях. Поэтому вы можете заверить у нотариуса соглашение, но не регистрировать его.
Если хотите завершить дело, обратитесь в Росреестр. Регистратор внесет новые данные в ЕГРН и изменит вид собственности с общего на долевой. За регистрацию своей доли каждому из вас придется заплатить госпошлину 1000 рублей.
Вот какие документы понадобятся в Росреестре:
- Соглашение в трех экземплярах.
- Оригиналы документов на квартиру: выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности.
- Квитанции об уплате госпошлины.
Брачный договор составляет и удостоверяет нотариус. Средняя цена в Москве — от 11 000 и до 17 000 рублей в зависимости от количества объектов. Заключать его стоит уже после того, как выплатите ипотечный кредит. Причина та же, что и с соглашением: нужно согласие банка на регистрацию изменений режима собственности.
Как видите, дело достаточно хлопотное и затратное. У определения долей есть свои преимущества и недостатки. Если вам не принципиально установить точный размер доли, можно ничего не делать. Квартира будет вашей общей совместной собственностью — каждому по половине — ровно до того, как решите делить ее в суде.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
Как выделить доли детям в квартире и сэкономить на нотариусе
СК РФ определяет, что имущество, приобретенное супругами в законном браке на средства из общего семейного бюджета, является совместной собственностью (ст.33). Если они желают установить иную форму владения, то до свадьбы или после имеют право составить брачный договор (ст.42).
Если один из супругов имеет такое желание, то раздел собственности, находящейся в общем владении, можно осуществить как в период брака, так и после его расторжения. Потребовать проведения процедуры может и третья заинтересованная сторона.
Например, кредиторы, которым требуется взыскать задолженность с мужа или жены.
Супруги имеют право разделить совместную собственность с помощью мирового соглашения. Раздел допустимо осуществить в натуре либо в долях (ст. 38 СК РФ).
Если речь идет о недвижимости, то супруги владеют ей как совместной собственностью или составляют соглашение об определении доли. При возникновении спорных моментов в разделении имущества муж или жена имеют право обратиться с исковым заявлением в суд. При разделе общей собственности в 2021 году доли супругов будут признаны равноценными, если иные условия не зафиксированы брачным контрактом. Когда производится реальный раздел имущества, то каждому из супругов достается недвижимость согласно присужденным ранее долям.
Соглашение об определении долей в ипотечной квартире в 2021 году не может иметь законную силу, пока не погашен полностью долг по кредиту. Просто банк, в залоге у которого находится недвижимость, не даст разрешения на осуществление сделки, ибо это потребует внесения изменений в большое количество документов.
Если имеется необходимость определить доли в имуществе между родственниками, то по желанию сторон соглашение составляется в простой письменной форме. Когда сделка затрагивает интересы несовершеннолетних детей, требуется первоначально получить согласие органов опеки. Представлять интересы ребенка обязаны родители или опекуны. Они же и ставят подпись под текстом.
Чтобы подготовить соглашение к подписанию, заинтересованным сторонам понадобятся следующие документы:
- Общегражданские паспорта всех будущих собственников, достигших 14-летнего возраста и свидетельства о рождении для лиц младше 14 лет.
- Документы о праве на имущество, в которых определяются доли (выписка из ЕГРН, свидетельство о регистрации и пр.).
- Свидетельство о браке (либо его прекращении).
Сам договор об определении долей может быть составлен в простой произвольной форме. Всем собственникам необходимо поставить в нем свои подписи. Если таковыми являются несовершеннолетние дети, то за них расписываются родители или опекуны. Особых требований к форме соглашения не имеется, но желательно, чтобы оно содержало в себе следующие сведения:
- основную информацию о собственниках (ФИО, данные паспортов или свидетельств о рождении);
- сведения о правоустанавливающих документах на имущество, в котором выделяют доли;
- указание, по какому адресу располагается имущество, в котором выделяются доли;
- основные характеристики делимой собственности;
- четкое разграничение долей: кому из собственников и сколько принадлежит.
Как перераспределить доли, если второй собственник не согласен?
Добровольное решение о разделе долей не вызывает особых проблем. Куда сложнее определить доли без согласия остальных. Одним дольщикам это не выгодно, другие хотят денег, третьи – просто чинят препятствия.
Мнение эксперта Дмитрий Носиков Юрист. Специализация семейное, жилищное право.
Остается вариант с подачей иска о принудительном определении долей в квартире. Заявление подается в мировой или районный суд по месту проживания ответчика. Обычно адрес совпадает с местом нахождения квартиры.
Основания обратиться в суд:
- неотделимые улучшения квартиры – речь идет о ремонте, покупке техники, проводке коммуникаций и прочих улучшениях за счет истца (п. 3 ст. 245 ГК РФ);
- желание выделить долю в натуре – определить размер доли, компенсации, изолированного помещения;
- споры по вопросу пользования общим имуществом (кухня, коридор, ванная, туалет);
- раздел имущества – распределение долей в связи с рождением 2-го ребенка или статуса супругов;
- наследственные споры – признание права собственности на долю в квартире.
Обладателю доли нужно обратиться в суд, предоставить доказательства и взять готовое решение. Вместе с постановлением суда следует пойти в МФЦ или в Росреестр – регистраторы внесут изменения в базу данных.
Перед тем как идти в суд или заключать соглашение, обратитесь к юристам нашего портала. Знайте, что на кону стоят большие деньги: госпошлины, услуги нотариуса, платные справки, оценка квартиры. Зачастую регистраторы выносят отказ из-за неразборчивой печати или формы документа. Ошибки не приведут к успеху, а только растянут оформление сделки на долгий срок. Юрист даст рекомендации, проверит ваши документы, изучит образец иска или соглашения. Если вы не знаете, как определить доли, лучше довериться эксперту. Вы будете уверены, что действуете в правовом поле и не совершаете ошибок. Консультация бесплатная – обращайтесь!
Какие есть особенности кредитования долей?
Объектом кредитования выступает доля в праве собственности на квартиру либо на жилой дом. Доля в праве собственности на комнату не кредитуется.
Условия выдачи такого кредита:
- Кредитование долей в праве собственности и комнат предусмотрено в рамках программы «Готовое жилье». Приобрести комнату возможно так же в рамках «Военной ипотеки».
- В залог передаются оставшиеся доли в квартире.
- При расчете суммы кредита оценивается рыночная стоимость всего объекта и отдельно всех долей. Отчет об оценке делается на квартиру.
- Необходимо предоставить отказы от преимущественного права других сособственников (если покупатель не является собственником одной из долей).
- Использовать материнский капитал для погашения ипотеки на долю невозможно. При этом покупатель может перечислить средства маткапитала продавцу.
- Кредитование не осуществляется, если покупатель владеет «микро-долей» (например, 1/100), подаренной или проданной ему (для того, чтобы не предоставлять отказы от преимущественного права покупки).
- Продажа доли, которая находится в ипотеке, невозможно.
Сервис электронной регистрации и сервис безопасных расчетов при кредитовании долей использовать нельзя.
Если объектом кредитования является комната (выделенная часть квартиры), то в залог передается только эта комната либо иной объект недвижимости. Также в данном случае можно использовать сервисы электронной регистрации и безопасных расчетов.
Перераспределение долей в праве долевой собственности
Кооперативные квартиры, гаражные кооперативы и дачи совместно принадлежат членам их соответствующих юридических лиц. Они являются общей собственностью многоквартирного дома. Объем передаваемых прав регулируется учредительной документацией.
В случае продажи или покупки, передачи части собственности в дар и других сделок с недвижимостью обозначенные акции меняются.
Для пропорционального перераспределения новой собственности необходимо получить согласие всех членов кооператива, дачного или некоммерческого садоводческого товарищества. Согласие достигается голосованием на собрании большинством голосов.
Если голоса распределяются не в пользу заинтересованной стороны, допускается:
- получить денежную компенсацию за неопознанный номер или видео;
- рассмотреть дело в суде.
После перенесения штрафа за перерегистрацию голосованием соответствующая акция регистрируется в Росреестре.
Какую долю нужно выделить детям
Размер долей, которые должны быть выделены детям, не регламентируется законом, поэтому родители могут самостоятельно распределить собственность между всеми членами семьи, и не обязательно поровну.
В 2021 году Верховный Суд дал рекомендации, которые должны учитываться при распределении недвижимости на доли между членами семьи. Согласно Семейному законодательству (статье 60 СК), родители не могут претендовать на имущество детей, а дети, в свою очередь — на имущество родителей. Поэтому правильным решением будет определение детских долей пропорционально МК и стоимости жилья относительно всех совладельцев (родителей и детей). При этом письменное Соглашение должно содержать условие о том, что при рождении следующих детей размер долей может уменьшаться.
Если недвижимость полностью оплачена средствами МК, она переходит в собственность всех членов семьи (родителей и детей) в равных долях.
В некоторых случаях учитываются нормы жилищного законодательства относительно нормативной или минимальной жилой площади или санитарной нормы на одного человека в зависимости от региона проживания (от 6 до 18 м.кв.). Хотя прямого указания закона нет, желательно, чтобы доли детей не были ниже предусмотренных жилищным законодательством нормативов.
✅ Как перераспределить доли, если второй собственник не согласен?
Добровольное решение о разделе акций не является особенно проблематичным. Сложнее зафиксировать акции без согласия других лиц. Некоторые акционеры не заинтересованы в этом, другим нужны деньги, третьи просто хотят создать препятствия.
В этом случае появляется возможность подачи иска о принудительном определении долей жилья. Заявление подается мировому судье или в районный суд по месту жительства ответчика. Как правило, адрес совпадает с местом жительства.
Основания для обращения в суд:
- неотделимые улучшения жилого помещения — это ремонт, приобретение бытовой техники, прокладка труб и другие улучшения за счет истца (статья 245(3) Гражданского кодекса РФ);
- желание выделить долю в натуре — определить размер доли, компенсацию и индивидуальные условия;
- споры относительно использования общего имущества (кухня, прихожая, ванная, туалет);
- раздел имущества — раздел долей в связи с рождением 2-го ребенка или семейным положением;
- Наследственные споры — признание права собственности на долю в жилом помещении.
Владельцу участка необходимо обратиться в суд, предоставить доказательства и принять подготовленное решение. Вместе с решением суда необходимо обратиться в МФЦ или Росреестр — регистраторы внесут изменения в базу данных.
Прежде чем обращаться в суд или заключать соглашение, обратитесь к юристам на нашем портале. Знайте, что речь идет о больших деньгах: государственные пошлины, нотариальные услуги, платные сертификаты, фиксированная оценка. Часто регистраторы отказываются принимать документ из-за неразборчивой печати или формы документа. Ошибки не ведут к успеху, а лишь затягивают процесс регистрации. Юрист проконсультирует вас, проверит ваши документы и разработает образец претензии или договора. Если вы не знаете, как определить акции, лучше обратиться к специалисту. Таким образом, вы можете быть уверены, что работаете в области права и не совершаете ошибок. Консультация бесплатна — воспользуйтесь ею!
Таким образом, чтобы по-новому разделить доли в общей долевой собственности, потребуется составить специальное соглашение. В тексте документа должны содержаться все необходимые сведения об участниках процедуры, о перераспределяемых долях на имущество, основаниях для проведения сделки, имущественных правах и обязанностях каждого содольщика.
Процедура перераспределения долей в праве общей долевой собственности
Если вы являетесь совладельцем жилого помещения в праве общей долевой собственности, а желаете изменить доли, то следует перераспределить права на основании заявления или договора. Это может произойти на основании договора купли-продажи, дарения и т.д. В каждой ситуации может быть свой порядок оформления.
Перераспределение долей в праве общей долевой собственности предполагает наличие документов, подписанных всеми участниками сделки. Согласно законодательству, каждая доля в общей долевой собственности находится в порядке, предусмотренном государственной регистрацией и находящимся в вашем паспорте. Вам нужно обратиться к нотариусу для оформления перераспределения долей в праве общей долевой собственности. Нотариус поможет вам составить письменный договор и примет на себя необходимые юридические меры.
В процессе перераспределения долей в праве общей долевой собственности может потребоваться выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости) и определение общей стоимости недвижимости для расчета долей. На нотариальную консультацию, а также на оформление документов здесь будет уплачена бесплатная государственная пошлина. Следует также иметь в виду, что не все лица могут осуществлять перераспределение долей в праве общей долевой собственности.
В зависимости от наличия необходимых документов и типа недвижимости процедура перераспределения долей в праве общей долевой собственности может иметь свои особенности. Образцы заявлений и других документов можно найти в справочно-информационных центрах. Помимо этого, на этапе перераспределения долей в праве общей долевой собственности рекомендуется обратиться к юристу для получения подробной консультации.
Правовые последствия перераспределения долей в праве общей долевой собственности
Перераспределение долей в праве общей долевой собственности на квартиру может иметь серьезные правовые последствия. Во-первых, необходимо учитывать, что данное изменение приведет к изменению доли каждого собственника в праве общей долевой собственности на жилой объект.
При изменении долевой доли, каждый из собственников обязан выплатить государственную пошлину за перераспределение имущества. Также, необходимо обратить внимание на порядок определения долей, который согласно законодательству, должен быть основан на выписке с формой недвижимости, находящемся в наличии у каждого из собственников.
Чтобы осуществить процедуру перераспределения долей, необходимо обратиться к нотариусу с заявлением, на основании которого будет составлен документ, подлежащий нотариальной подписи. Необходимые изменения внесутся в письменный договор на покупку квартиры, если такой был заключен. В случае, если договор не был заключен, процедура перераспределения долей будет осуществляться на основании заключенного дарения или другого документа.
В рамках перераспределения долей в праве общей долевой собственности на квартиру, каждая сторона имеет право на юридическую консультацию в соответствии с законодательством. Кроме того, при перераспределении долей, следует учитывать возможные коммунальные расходы и иные расходы, которые могут возникнуть на основании изменений в правах собственности на жилой объект.
Таким образом, если Вы решили перераспределить доли в праве общей долевой собственности на квартиру, необходимо учесть все правовые последствия и подойти к данному вопросу ответственно. Каждая сторона обязана соблюдать законодательство и определить доли на основании выписок с формой недвижимости, находящихся в наличии у каждого из собственников.
Как правильно составить соглашение о выделении доли без нотариуса?
При самостоятельном оформлении документа следует учесть следующие моменты:
- бланк должен содержать наименование документа, место и дата его составления;
- прописываются реквизиты собственников, из имущества которых будет происходить выдел долей детям (ФИО, дата рождения, паспортные данные и адреса родителей);
- указывается, что собственники действуют от имени своих несовершеннолетних детей, фиксируются их ФИО, даты рождения, сведения о свидетельствах о рождении;
- характеристики жилого строения (дома или квартиры), доли из которого выделяются в соответствии с соглашением: адрес, площадь, реквизиты документа о праве собственности;
- размер доли каждого из членов семьи, которыми они будут наделены по соглашению;
- подписи родителей с расшифровкой.
Для каждого из долевых собственников подготавливается свой экземпляр, дополнительно один передается в регистрирующий орган.
Процесс выделения долей детям без нотариуса
В случаях, не требующих обязательного нотариального удостоверения, доли детям оформляются через соглашения в простой письменной форме. Пошаговый процесс можно описать в следующем порядке:
- Составление соглашения, где будут прописаны все члены семьи и указаны их доли в жилом помещении.
Пример: Первоначальная стоимость квартиры: C = 3 100 000 руб. (600 000 руб. личные сбережения и 2 400 000 руб. — заемные). Площадь жилого помещения составляет: S = 82 кв.м. Размер средств материнского капитала на второго ребенка в 2020 году: К = 616 617 руб.
В квартире доля средств сертификата составит: (K × 100) / С = (616 617 × 100) / 3100000 = 19,89 %. Это примерно 20 %.
Именно эту долю можно разделить между всеми членами семьи, включая детей. Получается, что на родителей и двух детей выйдет по 5 % или по 5/100 доли. Остальные же 80/100 доли будут принадлежать супругам на правах совместной собственности.
- Подготовка необходимых для регистрации документов:
- паспортов взрослых участников соглашения и свидетельств о рождении малолетних членов семьи;
- документ, на основании которого у семьи возникло право собственности на жилье (договор купли-продажи, дарения и т.д.);
- выписка из ЕГРН;
- соглашение о выделении долей (документ составляется в количестве из расчета каждому из долевых участников по одному экземпляру и дополнительный для Росреестра.
- Оплата государственной пошлины. Ее размер составляет 2 000 рублей на недвижимый объект. При этом квитанции должны поступить от каждого из членов семьи. Например, доли выделяются родителям и двоим детям, оплачиваются 4 квитанции по 500 рублей каждая. Итоговая сумма составит 2 000 рублей.
- Передача пакета документов на регистрацию в орган Росреестра или через МФЦ. В ведомстве по установленной форме необходимо оформить заявление с просьбой произвести регистрационные действия.
- Получение выписок по количеству участников долей.
Особенности выделения долей
Выделять доли нужно и на детей, которые родятся после использования маткапитала. Еще доли выделяются на супругов. Раньше требование касалось только родителей. Однако это допускало двоякое толкование закона. Например, на долю мог претендовать бывший супруг или супруга.
Если доли не будут выделены, то возникнут проблемы. Супругов обяжут вернуть маткапитал полностью. Факт его траты на жилье не исправит ситуацию.
В случае продажи квартиры сделку могут признать недействительной. Тогда проданную квартиру заберут. Либо новые собственники будут обязаны выделить доли детям предыдущих владельцев.
Законодательство постоянно меняется и решение о направлении средств материнского капитала принимается на момент подачи заявления. К тому же здесь нередко присутствует человеческий фактор. Поэтому не всегда можно быть уверенным в том, что процедура пройдет именно так.