Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Понятие незаконной перепланировки и ответственность за нее». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Важно учесть, что классический ремонт не нужно ни с кем согласовывать. Обращение в вышестоящие инстанции будет бессмысленным в ситуациях, при которых процесс поклейки обоев, установки мебели или замены напольного покрытия не превышает допустимые шумовые значения. Переходить к активным действия необходимо когда вы четко слышите звуки, характерные для сноса стен.
Что такое перепланировка
Глава 4 ЖК РФ посвящена вопросу перепланировки. В соответствии с п.2 ст. 25 данного нормативно-правового акта, перепланировка — это изменение конфигурации жилого помещения, которые в обязательном порядке должны быть внесены в его технический паспорт.
Это означает, что без согласования можно проводить следующие виды ремонтных работ:
- штукатурка, окраска стен;
- поклейка обоев;
- установка дверей и окон (актуально при условии, если проемы останутся тех же размеров);
- установка нового инженерного оборудования, при условии, что оно соответствует прежним габаритам;
- демонтаж встроенной мебели.
Манипуляции с инженерными сетями, санитарно-техническим, электрическим или другим оборудованием относятся к категории переустройства жилых помещений. Такие изменения также могут проводиться исключительно с разрешения представителей муниципальной власти.
Как узнать, что сосед сделал перепланировку?
Наличие шума от проведения ремонтных работ не всегда является свидетельством того, что ваш сосед нарушил нормы действующего законодательства.
Если у вас есть подозрения, что ваш сосед сделал перепланировку в квартире, вы можете воспользоваться следующими методами, чтобы убедиться в этом:
- обратитесь к управляющей компании, которая обслуживает ваш многоквартирный дом, и узнайте, имеется ли у них информация о том, что были произведены какие-либо работы в квартире вашего соседа.
- обратитесь в органы местного самоуправления или в Росреестр с запросом на предоставление технической документации на жилой дом, в котором вы проживаете. В этих документах должна быть информация о планировке квартир, что позволит вам определить, были ли произведены какие-либо изменения.
Вы также можете обратиться непосредственно к вашему соседу и попросить его дать разрешение на осмотр квартиры, чтобы убедиться, что никаких изменений не было произведено.
В любом случае, прежде чем предпринимать какие-либо действия, важно убедиться в том, что действительно произошло нарушение закона. Если вы обнаружили перепланировку в квартире соседа, то важно не нарушать права других людей и не пытаться решать проблему своими силами. Вместо этого, обратитесь за помощью к соответствующим органам.
От каких изменений придется отказаться
Согласно санитарным и строительным нормативам не разрешается трансформация жилого помещения, которая способна:
- ухудшить общие условия эксплуатации здания и требования к проживанию людей в нем;
- затруднять доступ к главным инженерным коммуникациям, включая водопровод, канализацию и сети энергообеспечения;
- нарушать прочность и изменять показатели устойчивости капитальных стен и перекрытий (во избежание разрушения здания);
- уменьшать диаметр каналов вентиляции или попросту убирать их.
Если ваша задумка подпадает хоть под один из этих пунктов, она никогда не будет разрешена. При обнаружении нелегального переобустройства представители надзорных органов требуют полностью обратить не разрешенные законом трасформации и выпишут штраф за незаконную перепланировку. Такие жесткие правила связаны с тем, что изменения в доме могут представлять опасность или доставлять дискомфорт проживающих в нем.
То же самое касается увеличения показателей нагрузки на несущие элементы сверх допустимых по проектной документации:
- при установке новых стяжек на пол;
- при демонтаже легких перегородок и их замене на перекрытия, выполненные из тяжелых материалов;
- при размещении дополнительного оборудования на жилой площади.
Впрочем, некоторые перегрузки капитальных перекрытий иногда допускаются. Это возможно в случае дополнительных конструктивных усилений по тщательно выверенному проекту, что потребует значительных расходов и во многом зависит от материала, из которого выстроено здания, его срока эксплуатации и этажности. Так, к примеру, согласовав, можно создать новый дверной проем в капитальной межкомнатной стене добротного дома.
Изменения под запретом, которые никогда не согласуют:
| Помещения | Перепланировка, в которой будет отказано |
| Вся квартира | Обустройство проемов на участках соединения связующих конструкций со сборными элементами. |
| Создание штроб для проведения электрокоммуникаций или водных магистралей в горизонтальных швах под стеновыми панелями, в плитах перекрытия. | |
| Установка теплых полов путем отвода теплоносителя от общей трубы обогрева. | |
| Демонтаж несущих стен, перекрытий. | |
| Разборка подоконных блоков. | |
| Строительство перегородок, которые препятствуют естественному освещению и делят помещения на зоны без отопления. | |
| Комнаты | Уменьшение площади более чем четверть. |
| Кухня | Объединение с комнатой в однокомнатной газифицированной квартире. |
| Санузел | Перенос входов и выходов магистралей ХВС, ГВС, труб водоотвода – так называемых «мокрых мест». Это касается и кухни. |
| Перенос сантехники в жилое помещение или коридор. | |
| Балкон и лоджия | Увеличение площади архитектурного элемента за счет жилой комнаты. |
| Расширение уже существующих конструкций на входе в жилое помещение. | |
| Снос порогов, размещенных на балконных выходах. | |
| Установка радиаторов и приборов для приготовления пищи. | |
| Коридор | Соединение с лестничной клеткой. |
Если вашей задумки в списке нет, вероятность, что перепланировку согласуют, велика. Если кардинальных изменений не предвидится, то достаточно будет решения БТИ с внесением новых показателей в техплан и в Росреестр. Если перепланировка значительная, то потребуется проект. Его также можно заказать в БТИ или обратиться в специализированное бюро.
Чем грозит незаконная перепланировка
Если кто-то из надзорных органов обнаружит, что в квартире сделана несогласованная перепланировка, владелец получит штраф. В 2022 году физическое лицо выплатит 2000−2500 рублей, если надзорные органы обнаружат незаконную перепланировку или переустройство квартиры. Также собственника обяжут устранить нарушения. Например, возвести стены, которые нельзя было сносить, или восстановить площадь санузла, если его увеличили за счёт комнаты.
Если были проведены работы из списка незаконных, надзорные органы обяжут восстановить прежнюю планировку в течение трёх месяцев.
Если не заплатить штраф и не выполнить указания, собственник может лишиться жилья: квартиру выставят на публичные торги.
Чтобы узаконить уже сделанную перепланировку, на которую не было получено разрешение, нужно нанять специалиста из проектного бюро со статусом СРО. Он даст заключение, что работы проводились без нарушений и перепланировка не опасна. После этого можно обращаться в жилищную инспекцию или БТИ.
Что нужно знать о перепланировке
Не нужно согласовывать:
- демонтаж антресолей и встроенных шкафов;
- замену окон и дверей;
- остекление балкона;
- замену отопительных приборов;
- установку кондиционера;
- отделочные работы;
- установку подвесных и натяжных потолков.
Остальные работы нужно согласовывать с надзорными органами. В Москве документы можно подать через МФЦ или портал Госуслуг. В регионах — через МФЦ или жилищный комитет района или города.
Надзорные органы не согласуют:
- работы, затрагивающие несущие стены;
- снос и изменение размеров вентиляционной шахты;
- жилую комнату и кухню без окон;
- комнату и кухню меньше нормативных размеров;
- увеличение санузла за счёт жилой комнаты;
- вход в санузел из жилой комнаты или кухни, если такой санузел один;
- объединение комнаты и газифицированной кухни или балкона, лоджии;
- вывод центрального отопления на балкон, лоджию;
- устройство тёплых полов с выводом от труб центрального отопления.
Штраф за незаконную перепланировку составляет 2000−2500 рублей. Если выполнены незаконные работы, вернуть прежний облик квартиры нужно в течение трёх месяцев.
Как узаконить перепланировку: инструкция
Если какая-либо из уже выполненных работ требует разработки проектной документации, но при этом предварительное согласование получено не было, то алгоритм действий следующий:
- оформить техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ;
- подать через портал заявление, заполнив необходимые поля интерактивного запроса и загрузив техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ с иными документами (при необходимости);
- обеспечить доступ сотруднику Мосжилинспекции для приемки выполненных работ;
- оплатить штраф за самовольную перепланировку;
- получить акт о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения.
После этого надо заново ввести квартиру в эксплуатацию. Для этого понадобятся следующие документы (оригиналы и копии):
- заявление о том, что был составлен акт приемочной комиссии по форме № 2;
- паспорт собственника или доверенность на представление его интересов;
- решение администрации о том, что перепланировка помещения согласована;
- новый техпаспорт.
Что можно делать с разрешением на перепланировку
Если у вас есть разрешение на перепланировку квартиры, то вы можете:
- Устанавливать другое оборудование. Например, газовую плиту вместо электрической или душевую кабинку вместо ванны.
- Менять системы отопления, водоснабжения, газоснабжения вентиляции.
- Менять границы помещений, стены, перегородки, оконные и дверные проемы, конструкцию полов.
- Ломать стены и строить перегородки. Делать или, наоборот, заделывать проемы. Да, и если стены не несущие — тоже. Да, даже перегородки из гипсокартона.
- Менять конструкцию полов, если дом с деревянными перекрытиями.
- Делать антресоль. Но не больше 40% от площади помещения.
Когда перепланировка считается незаконной
Основная опасность незаконной перепланировки в том, что тот, кто ее делает, может не соблюсти санитарные, гигиенические нормы и общие правила. Вмешательство в конструкцию может привести к повреждению и разрушению.
В первую очередь запрещена незаконная перепланировка квартиры и других помещений многоквартирных домов. За это по закону предусматривается административная ответственность и снос всех подобных конструкций, если они имели место.
А также к незаконной, относится изменение конструкций отдельных элементов. Ими являются:
- Перемещение коммуникаций, строительство стен, создание дверных проемов, если это оказывает существенное влияние на условия эксплуатации помещений внутри.
- Соединение смежных комнат, в том числе снос стен. Если это приводит к тому, что помещение становится непригодным для жизни.
- Перепланировки, касающиеся юрисдикции МЧС, других аналогичных госструктур.
- Установка технических средств, с помощью которых ведется корректировка приборов учета: остановка, замедление.
- Переоборудование системы вентиляции, ее каналов.
- Превышение нормативных значений нагрузки на фундаменты и плиты перекрытия.
- Оборудование отопления на лоджиях, балконах.
- Подключение системы обогрева полов к общедомовым коммуникациям, что используются для подачи горячей воды.
- Любые перепланировки, которые грубо нарушают строительные нормы, что может привести к развитию антисанитарии.
- Изменение параметров стен с целью организации ниш.
- Создание террас для квартир выше 2 этажа.
- Перепланировка в аварийных квартирах.
- Переделка жилого пространства. Например, оборудование магазина на первом этаже многоэтажки.
Как узаконить перепланировку
Если в процессе работ не допущены серьезные нарушения, которые могут сказаться на несущих конструкциях, их можно узаконить. Для этого в Жилищную инспекцию подаются следующие документы:
- Заявление установленного образца, которое можно заполнить на месте;
- Правоустанавливающий документ на квартиру, такой как договор обмена, купли-продажи, дарственная, свидетельство о вступлении в наследство;
- Выписка из ЕГРН или свидетельство о собственности;
- Технический паспорт;
- Проектная документация, составленная лицензированной компанией;
- Письменное согласие всех собственников на проведение работ.
Если специалисты жилищной инспекции придут к выводу, что перепланировка возможна, выдается разрешение и оформляется акт приема работ. Данные документы подаются в Росреестр и БТИ для регистрации изменений в характеристиках жилого помещения.
Незаконная перепланировка с точки зрения закона
Внимание! В настоящее время понятие «незаконная перепланировка квартиры» регламентируется следующими законодательными положениями:
- ст. 25 Жилищного кодекса РФ закрепляет понятие «перепланировка»;
- ст. 26 ЖК РФ закрепляет обязанность лиц, планирующих переустройство, согласовать действия с органами местного самоуправления;
- ст. 27 ЖК РФ закрепляет основания вынесения по результатам рассмотрения материалов решения об отказе в проведении планировки;
- ст. 29 ЖК РФ закрепляет определения следующих понятий: «самовольное переустройство» и «самовольная перепланировка». Под ними понимаются переустройство и перепланировка, осуществленные без необходимых на то оснований. В статье также определена ответственность за данные действия;
- ст. 7.21 КоАП РФ закрепляет штрафную санкцию за осуществление незаконной планировки.
- определенные изменения и уточнения в законодательные положения по данному вопросу внес Федеральный закон РФ от 27.07.2012 №133.
Под самовольной перепланировкой понимается планировка, которая выполнена:
- без согласования с органами местного самоуправления;
- не соответствует согласованному проекту планировки.
Если вас беспокоит стройка у соседей снизу, горы строительного мусора, из открывающегося магазина на первом этаже или если задеты ваши интересы как собственника общего имущества (например, на верхнем этаже кто-то соорудил мансарду, используя чердачное помещение) тогда следует пожаловаться в соответствующие инстанции. Необходимо написать заявление в жилищную инспекцию вашего района, которая будет обязана провести проверку по вашему сигналу.
Изменение планировки – дело житейское, если не затрагивается конструкция дома и нет аварийных последствий. Достаточно заплатить штраф и узаконить её. Однако выполненная с нарушениями, она может стать причиной разрушений, угрожающих для всех жителей дома. И даже если она была выполнена по незнанию, тогда последуют крайне печальные последствия.
Критерии признания перепланировки самовольной
Положения ст. 29 ЖК РФ определяют понятие самовольной перепланировки (переустройства) жилого помещения. Основными критериями признания переустройства (перепланировки), согласно названной норме, являются проведение переустройства (перепланировки) жилого помещения:
- при отсутствии решения о согласовании переустройства (перепланировки), выданное органом местного самоуправления, уполномоченным на такое согласование. При этом, принятие соответствующим органов решения об отказе в согласовании также должно расцениваться как отсутствие необходимого решения. Таким образом, факт обращения в орган местного самоуправления за согласием еще не является основанием для производства ремонтно-строительных работ, таким основанием является только документ, подтверждающий согласие органа местного самоуправления на осуществление перепланировки (переустройства) жилого помещения;
- с нарушением проекта переустройства (перепланировки). Проект переустройства(перепланировки) является одним из обязательных документов, представляемых в орган местного самоуправления для согласования переустройства (перепланировки) жилого помещения, на основании которого, принимается решение о согласовании. Следовательно, выполнение строительно-ремонтных работ по переустройству (перепланировке) жилого помещения с нарушением требований проектной документации в определенной мере означает и выполнение указанных работ без соответствующего согласования. Кроме того, проектная документация разрабатывается с учетом требований санитарно-технических норм и правил, и осуществление перепланировки (переустройства) с отступление от требований проекта может создать угрозу жизни и здоровью граждан. Как правило, данные нарушения устанавливаются в ходе приемки работ приемочной комиссией.
Так ли необходима перепланировка?
Типовая планировка жилья не всегда отвечает чаяниям и желаниям граждан. У многих возникают мысли наподобие: «вот тут неплохо бы сделать проход» или «раковина в этом месте точно пригодилась бы». И, как говорится, от слов к делу: тут сломать, тут поставить — быстро и эффективно. Однако, не всегда это оказывается законно. Незаконная перепланировка может повлечь негативные последствия.
Любая перепланировка в квартире, даже самая незначительная на ваш взгляд, должна быть согласована в органах жилнадзора. Чаще всего, граждане не хотят связываться с дополнительными сложностями. Однако последствия таких несогласованных ремонтов могут быть не очень приятными для владельцев недвижимости. Причём, по мнению риэлторов, незаконная перепланировка квартиры может приводить не только к штрафу, но и к более серьёзным последствиям.
Речь идёт о так называемых «ремонтах 90-х годов». Тогда имели место серьезные переделки, которые нарушают общую безопасность. Но о последствиях мало кто задумывался в те времена:
- перенос «мокрых зон»
- демонтаж несущих стен/конструкций и др.
Также большую опасность несет несогласованный ремонт газового оборудования.
Что можно и что нельзя менять в квартире
Теперь постараемся разобраться, что же все-таки можно менять в квартире, а что — нельзя. Ведь понятие «законная перепланировка» тоже существует.
Итак, по согласованию с жилинспекцией и после проведения всех требуемых расчетов, в квартире можно:
- соединить вместе раздельные туалет и ванну и сделать общий санузел;
- сделать дополнительный дверной проем в стене или перегородке;
- расширить санузел за счет коридорного пространства;
- удаление перегородок ненесущего типа;
- монтаж новых перегородок ненесущего типа в другом месте.
Можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой?
Квартиру с незаконной перепланировкой продать можно, но важно понимать, что ее стоимость может снизиться до 20 %, а это ощутимая сумма, особенно в крупных городах. Квартира с идеальными документами всегда стоит дороже. Это связано с тем, что любые действия с квартирой с неузаконенной перепланировкой нередко сложно, а порой и невозможно выполнить до момента узаконивания изменений.
Важно! Если вы захотите продать квартиру, то вам не обойтись без заказа техпаспорта, где факт незаконной перепланировки будет обязательно указан.
Кстати, в ипотеку такие квартиры тоже сложно купить. Банк может запросто отказать в выдаче кредита и, скорее всего, так и сделает. Либо выдаст кредит по очень невыгодным условиям.
Решение принимается ОМС или исп. орган субъекта РФ (смотря чья собственность), создается межведомственная комиссия.
В состав межвед. комиссии входят представители:
-ОМС,
— органов гос. контроля (фед. противопожарная служба, роспотребнадзор, техническая инвентаризация, ростехнадзор, росстройнадзор, служба экологической безопасности, органы архитектуры, градостроительства, проектоно-изыскательские организации),
— собственник жилого помещения.
Подаются документы:
— заявление,
— документ, удостовер. личность,
— правоустанавливающие документы,
— кадастровый паспорт,
— заключения контролирующих органов,
— заключения экспертиз,
— фото,
— письма, жалобы, обращения.
Что будет, если не платить
Собственник обязан уплатить установленный размер штрафа за незаконную перепланировку, поэтому уклонение чревато последствиями. При неисполнении обязательства по погашению взыскания Жилищная инспекция вправе подать исковое заявление в суд. Если решение суда также будет игнорироваться, у владельца есть высокий риск утраты жилого помещения вследствие его продажи на торгах.
Полученные с реализации квартиры денежные средства направляются на погашение штрафа и иных расходов. Оставшаяся часть возвращается должнику.
Если гражданин не является владельцем жилья, а просто снимает его по договору социального найма, то последствия незаконной перепланировки квартиры будут менее серьезные. Сотрудники госоргана могут расторгнуть соглашение и выселить жильца. Никаких выплат от него не потребуется.