Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить в собственность мансарду в многоквартирном доме в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чердак считается нежилым помещением, которое располагается над последним этажом многоквартирного дома. Обычно метраж его пространства аналогичный квадратуре квартиры над ним, поэтому часто находятся желающие, заполучить чердачную площадь себе в пользование.
Мансарда в многоквартирном доме в собственность
Присвоить такие квадратные метры вправе каждый желающий владелец квартиры, над которой он размещается. Для этого можно выбрать один из вариантов, а именно: использовать чердачную площадь на правах арендатора либо оформить её себе в собственность.
Однако присвоение нежилой квадратуры над своей квартирой имеет множество нюансов, которые часто усложняют процесс воплощения задуманного в жизнь. Так, весомое значение имеет наличие в доме ТСЖ либо ОСМД и то, сколько лиц состоит в правлении домом.
Также решающим является то, имеются ли у членов кооператива официальные права на частичную собственность либо землю под конкретной многоэтажкой. Поэтому перед тем как начинать процесс присвоения чердачного помещения, следует заранее подготовиться к тому, что это займёт немало времени и средств.
Документы для оформления приватизации
После получения 100% голосов на собрании владельцев квартир в доме можно заниматься сбором документации, необходимой для приватизации чердачного помещения.
Данные бумаги направляются сначала в УК или ТСЖ для ознакомления, а затем в местную администрацию в отдел, занимающийся приватизационными вопросами.
Ниже перечислен список основных документов, необходимых для осуществления данной процедуры:
- кадастровый и технический план жилья;
- копия паспорта владельца квартиры;
- правоустанавливающие бумаги на помещение;
- протокол общего собрания жильцов с подписями собственников жилья в доме;
- правоподтверждающая выписка из ЕГРН на квартиру.
Кроме этого, может потребоваться техническая документация на сам чердак, а также проект будущей перепланировки данного помещения.
Мансарда в многоквартирном доме в собственность
Чердак считается нежилым помещением, которое располагается над последним этажом многоквартирного дома. Обычно метраж его пространства аналогичный квадратуре квартиры над ним, поэтому часто находятся желающие, заполучить чердачную площадь себе в пользование.
Присвоить такие квадратные метры вправе каждый желающий владелец квартиры, над которой он размещается. Для этого можно выбрать один из вариантов, а именно: использовать чердачную площадь на правах арендатора либо оформить её себе в собственность.
Однако присвоение нежилой квадратуры над своей квартирой имеет множество нюансов, которые часто усложняют процесс воплощения задуманного в жизнь. Так, весомое значение имеет наличие в доме ТСЖ либо ОСМД и то, сколько лиц состоит в правлении домом.
Также решающим является то, имеются ли у членов кооператива официальные права на частичную собственность либо землю под конкретной многоэтажкой. Поэтому перед тем как начинать процесс присвоения чердачного помещения, следует заранее подготовиться к тому, что это займёт немало времени и средств.
Процедура узаконивания чердака под мансарду
На первом этапе собирается документация о праводееспособности человека и исходные данные об объекте:
- юридический статус (отдельный гражданин или организация);
- на каком основании владеет жилищем: находится в собственности, аренде или др.;
- каким образом было приобретено право на квартиру: договор купли-продажи, использование механизма приватизации, долевое участие и т.д.;
- запланированный объем финансирования;
- к какому жилищному фонду относится здание (частный или государственный);
- информация об управляющей компании (на чьем балансе находится здание);
- наличие Кондоминиума, зарегистрированного согласно с действующим законодательством, а также паспорта здания, который выдан органом технической инвентаризации;
- информация о том, зарегистрировано ли ТСЖ.
На втором этапе определяется, позволяют ли технические характеристики производить переустройство мансардных помещений. Для этого нужно:
- получить у организации, на чьем балансе находится здание, дубликат Паспорта домовладения, который заверен в установленном законом порядке;
- заказать в проектной организации документ, подтверждающий возможность проведения работ по реконструкции чердака в мансардный этаж с указанием его предназначения.
Следующий, третий этап возможен только в случае получения разрешения на реконструкцию. На этом этапе следует:
- собрать пакет документов для подачи в префектуру, целью чего является выбор на конкурсной основе инвестора, который проведет строительные работы. Пакет документов включает: соответствующую проектную документацию, заключение МосжилНИИпроекта, расчет сумм компенсации, которая будет выплачена из средств инвестора собственникам, чьи квартиры находятся в непосредственной близости с местом проведения строительных работ. Проектная документация должна пройти согласование с определенными инстанциями. Их состав определяет конкурсная комиссия, созданная при префектуре;
- по результатам конкурса готовиться распоряжение префекта, заверенный дубликат которого нужно получить;
- зарегистрировать инвестиционный контракт на реконструкцию чердака.
Последний четвертый этап предполагает:
- подготовку проекта;
- подписание договора подряда с обязательным заключением страхового договора, защищающего от рисков, которые могут возникнуть при реализации строительных работ;
- получение актов приемки объекта, который подвергся реконструкции, а также распоряжений, которые их утверждают;
- получение документального подтверждения введения объекта в эксплуатацию, а также присвоения адресных реквизитов;
- обращение в Бюро технической инвентаризации для получения документации и проведения госрегистрации права на помещение мансардного этажа, которое принадлежит к категории вновь созданного имущества;
- регистрацию права собственности в уполномоченных органах юстиции.
Этап 1. Первичный осмотр и оценка
- Определите, проложены ли на чердаке коммуникационные линии. Имейте в виду, что коммунальным службам нужен беспрепятственный доступ к ним. Если коммуникации обнаружились, не спешите расстраиваться. Некоторые из них можно перенести. Однако, если под крышей расположен проход к шахте лифта или трубопроводу, присоединить чердак не получится: ни одна жилищная инспекция не позволит этот проход загородить.
- Узнайте, не участвует ли ваш дом в программе капитального ремонта. Если да, с идеей обзавестись вторым уровнем придется повременить.
- Оцените, пригодна ли конструкция чердака для переоборудования. Помните, что несущие стены и балки сносить нельзя.
- Закажите техосмотр помещения и выясните, соответствуют ли техническим требованиям уклон кровли, несущая способность перекрытий и высота от потолка до пола на чердаке. Необходимые параметры: 33-35 градусов уклона, минимум 2,3 метра высоты и 150 кгс/кв.м. прочности.
Итог этапа: официальное заключение технической экспертизы о пригодности помещения.
Понятно, что производить демонтаж чердачного помещения без проекта, сделанного специалистами, нельзя. При составлении проекта на мансарду специалисты изучат и рассчитают давление, оказываемое на фундамент и стены дома, выдержат ли они дополнительную нагрузку. Здесь же будет указан материал для строительства мансарды и кровли, тип стропильной системы и т.д., что также влияет на нагрузку стен, перекрытий и фундамента дома.
Произведение реконструкции регулируется положением о порядке произведения реконструкции домов частного сектора и нежилых строений. Вам необходимо:
- Предоставить заявление в местные органы власти (отдел архитектуры и строительства).
На протяжении месяца заявление будет принято к рассмотрению и вы получите соответствующее решение.
- Предоставить план застройки на участке, выполнен специальной компанией, имеющей на это разрешение.
- Детальное описание работ по изменению чердачного помещения с учетом всех параметров жилого помещения.
- Согласие жильцов, проживающих в доме с учетом временно отсутствующих.
- Документы, подтверждающие право на собственность дома и участка, на котором находится дом.
- Только после всего этого, имея разрешение на демонтаж чердачного помещения в мансардное, можно приступать к разработке проекта. Разрешение на строительство в многоквартирном доме Получить разрешение на монтаж мансардного помещения в многоэтажном доме, т.е. над вашей квартирой, находящейся на самом верхнем этаже, довольно-таки сложно.
Что считается «мансардой»?
Четкого определения данного понятия в Градостроительном кодексе РФ нет. Согласно СНиП 2.08.01-89 под «мансардой» понимается этаж здания, у которого стены и потолок составлены кровлей, начинающейся на высоте не более 1,5 м от пола. На сегодняшний момент данная инструкция не всегда соответствует современным требованиям и условиям возведения зданий и сооружений. Отсюда возникают вопросы разграничения данного понятия с определением «чердака».
Мансарда считается этажом, на котором разрешается располагать жилые и офисные помещения и поэтому не относится к общему имуществу. Чердак является частью общего имущества и представляет собою не помещение, а некое пространство, располагающееся между перекрытием верхнего этажа, стенами и кровлей. На чердаке могут размещаться технический этаж для коммуникаций и мансардный этаж. Переделки чердака не требуют выдачи разрешения на реконструкцию.
Поэтому оформление мансарды в частном доме зачастую связано с возникновением спорных ситуаций.
Нужно ли оформлять мансарду в частном доме юридически и как строительный объект?
Ответ категоричный – да, обязательно! Оборудование мансарды – это сооружение надстройки, которая изменяет основные характеристики здания, такие как высота, этажность, внешний вид, требует изменения несущих конструкций. Согласно Градостроительному кодексу РФ выполнение таких строительных работ является реконструкцией и производится на основании разрешения, выдаваемого местными органами самоуправления.
Почему необходимо оформление мансарды в частном доме?
- Статья 222 Гражданского кодекса РФ относит к самовольным постройкам здания и другую недвижимость созданные:
а). на земельных участках, не предназначенных для целей строительства;
б). без получения соответствующего разрешения на работы;
в). с нарушением действующих нормативных документов в сфере строительства и городской архитектуры. - У лица, которое возвело самовольную мансарду, отсутствует на нее право собственности. Ее невозможно будет продать, сдать в аренду, подарить, передать по наследству, возникнут проблемы с газификацией и водопроводом.
- Самовольную постройку за свой счет обязан снести тот, кто ее сделал.
- КоАП РФ предусматривает наложение административного наказания в виде штрафа на такого застройщика.
Если заглянуть в историю, то в прошлом мансарда – любимое место для жизни и творчества бедных художников или студентов.
Со временем мансарды из жилья для бедных превратились в желаемые надстройки к квартирам хорошо обеспеченных граждан.
Какие плюсы в наличии мансарды:
- увеличивается жилая площадь,
- сидя на мансарде, можно с удовольствием наблюдать за прекрасными городскими видами,
- перспектива прогулок по крышам, получение летнего загара без необходимости выезда из города,
- устройство игровой площадки (если крыша не покатая),
- перспектива посидеть у настоящего камина, ведь на мансарде его оборудовать проще, чем в квартире.
Средства и имущество товарищества собственников жилья.
Какие минусы в мансардах:
- нет централизованного отопления, хотя устроить его не сложно. Например, обустроить камин,
- придется самостоятельно прокладывать необходимые коммуникации,
- частое использование лестницы. Для молодых людей это не проблема, но с возрастом взбираться по лестнице все труднее,
- бывают проблемы с устройством входа на чердачный этаж, так как он будет слишком крутым (если он находится в квартире),
- сложно внести мебель или дрова для камина,
- придется заказывать специальную мебель, так как обычную мебель установить на чердаке сложно,
- иногда на чердаке расположен мотор лифта, а это не очень приятно для жильцов мансардного помещения,
- теперь забота о состоянии крыши лежит на владельце мансарды.
Делаем вывод – прежде чем решиться осуществить свою мечту о мансарде, хорошенько подумайте, стоит ли это делать.
Нужно ли оформлять мансарду в частном доме
Мансарда: как зарегистрировать? В последнее время в практике работы Управления Росреестра по Саратовской области среди обращений граждан и юридических лиц, касающихся реконструкции объектов нежилого фонда, увеличилось количество заявлений по поводу изменения объектов капитального строительства путем возведения мансардных этажей. Как же «узаконить» мансарду? С таким вопросом мы обратились к Ирине Курковой, главному специалисту отдела регистрации прав на объекты недвижимости нежилого назначения. Как правило, мансарды строятся путем переоборудования чердачных помещени либо путем разбора кровли здания и возведения еще одного этажа – мансарды.
Под мансардой понимается устройство ограждающих конструкций из легких, утепленных элементов в форме скатной крыши с углом наклона не более 45 градусов.
По словам адвоката Андрея Комиссарова, для процедуры «легализации» самовольной постройки необходимо обратиться в суд с исковым заявлением о признании права собственности (мировой, районный) по адресу земельного участка. К иску необходимо приложить целый ряд документов, в числе которых: подтверждающие право собственности или другое право на земельный участок; подтверждающие наличие на участке самовольной постройки (акт обследования, документы из БТИ). Также нужно приложить документы, подтверждающие, что при возведении постройки не допущены существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, что постройка не представляет угрозы жизни и здоровью граждан, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.
Борьба Мосгорнаследия с незаконными пристройками
В течение 2014г. демонтирована незаконная мансарда на доме Пастернака в Оружейном переулке, д. 3, стр. 1., площадь которой составляла 385 кв. м. Там расположились японское кафе и французская блинная, а сама постройка появилась еще в 2002г. За демонтаж и восстановление кровли собственники надстройки должны будут заплатить городу 5 млн руб.
Объект культурного наследия регионального значения «Ансамбль доходной застройки, XVIII-XIX вв. — Жилой дом с лавками, 1821 г., 1836 г.» по адресу: улица Покровка, д. 6, был надстроен мансардой, разрешительная документация на возведение которой на памятнике истории и культуры Мосгорнаследием не выдавалась.
Незаконные перепланировки грубо исказили исторический облик и объем здания, что привело к нарушению градостроительной характеристики объекта культурного наследия и к нарушению исторически сложившегося фронта застройки по улице Покровка. В 2013г. надстройка была признана самовольной, а собственников обязали восстановить исторический облик за свой счет.
Один из недобросовестных пользователей объекта выразил готовность произвести снос указанной мансарды за счет собственных средств. Он был проинформирован Мосгорнаследием о порядке проведения данных работ, а 22 августа 2014г. собственник представил на согласование в Мосгорнаследие конструктивный раздел проекта приспособления для современного использования и проект разборки существующей современной крыши. 12 сентября 2014г. вышеуказанная документация согласована Мосгорнаследием.
Еще один объект культурного наследия «Жилой дом Главсевморпути» (известный как «Дом полярников») на Никитском бульваре, д. 7б, был надстроен жилой мансардой собственником одной из квартир без оформления разрешительной документации. В результате строительных работ искажена целостность восприятия памятника и нанесен грубый ущерб объекту культурного наследия. Стоит отметить, что «Дом полярников» — один из знаковых образцов сталинского ампира. В результате обращения департамента культурного наследия в Пресненский районный суд города Москвы возведенная мансарда признана незаконной, а собственник обязан осуществить ее снос за свой счет.
Перед тем, как готовить документы для принятия чердачной площади в аренду или оформления в собственность, нужно выяснить, возможна ли эксплуатация чердачного помещения в качестве жилой площади с технической точки зрения, а также есть ли техническая возможность провести работы, необходимые для физического присоединения части чердака.
Другими словами, нужно понять, не отразятся ли работы на целостности здания, не возникнут ли помехи для работы инженерных систем, сохранится ли доступ к ним, а также как повлияют возведенные стены на маршруты, разработанные для пожарной эвакуации (для жителей этого и соседних подъездов). Если на этом этапе препятствий для переустройства не обнаружено, нужно заказать проект, согласовать его и получить разрешение на перепланировку.
Поскольку речь идет об общем имуществе дома (основание — часть 1 статьи 36 ЖК) и об уменьшении его размера, для начала потребуется 100-процентное согласие собственников жилых помещений, без единого голоса против (часть 2 статьи 40 ЖК). А значит, проведение общего собрания с оформлением протокола (статьи 44-48 ЖК), напоминает замруководителя ООО «Жилищная управляющая компания» Дмитрий Фещак.
Протокол должен отражать, на каких условиях другие собственники соглашаются расстаться с частью общего имущества. Ведь возможна передача не только в собственность, но и, например, в безвозмездное пользование, и тогда в протоколе должно быть указано, на какой срок.
Кроме того, все соседи должны санкционировать проведение перепланировки или переустройства, связанных с отчуждением помещения. И к этому времени на руках лучше иметь заключение экспертной организации, что нет технических препятствий для этих изменений.
Заручившись согласием соседей, можно снова обращаться к специализированной проектной компании с лицензией или допуском СРО. Она должна изготовить проект обустройства чердака или подвала (вместе с заключением о технической возможности присоединения проект обойдется в довольно ощутимые 100-150 тыс. рублей).
После начинается согласование с властями (пакет документов должен соответствовать статье 26 ЖК). При положительном заключении можно приступать к строительным работам, а после их окончания — вводить в эксплуатацию присоединенное помещение. Завершающим этапом будет изготовление нового технического паспорта и регистрация измененной квартиры (если помещение присоединено на праве собственности) или нового объекта недвижимости (если помещение взято в аренду или в безвозмездное пользование).
Последовательность приватизации чердака над квартирой
Последствия самовольного присоединения мансарды Учитывая востребованность в современном обществе двухъярусных квартир, которые фактически причисляются к элитному виду жилья, случаи самовольного присоединения мансарды достаточно распространены. Именно поэтому административные органы, такие как Жилищная инспекция, Жилкомсервисы и т.д. пристально контролируют объекты недвижимости на предмет самовольного переустройства мансардных, чердачных и подвальных помещений для личных нужд. Присоединение мансарды без разрешения, официального согласования и оформления всех необходимых документов является незаконным и влечет за собой разыые последствия.
Это не только наложение штрафов (от 100 МРОТ), но и судебное разбирательство, в результате которого выдвигается требование о приведении всех помещений в первоначальный вид, соответствующий технической документации.
Как оформить мансарду в собственность в многоквартирном доме
Тем самым вы создадите оригинальный дизайн, который в настоящее время широко распространен во многих странах, в том числе и в Америке, название его — «лофт-стиль». Именно в таком оформляют офисные помещения, квартиры и многое другое. 4 Также можете попробовать оформить свой чердак в стиле винтаж. Для этого найдите различные антикварные предметы интерьера, повесьте несколько картин и стеклянную люстру.
- здание не должно быть в аварийном состоянии, требовать капитального ремонта или реконструкции;
- необходимо иметь письменное подтверждение согласия на проведение переустройства чердачных помещений от собственников близлежащих помещений, а в некоторых случаях и от всех жильцов дома;
- должна быть техническая возможность обустройства мансарды;
- мансарда может быть присоединена только к квартире, находящейся на верхнем этаже здания.
Что же касается юридической стороны присоединения помещений чердака к квартире, то оно может быть выполнено на условиях получения их в собственность или же в виде заключения договора аренды.
Согласование и оформление в собственность мансард в Санкт-Петербурге (СПб).